【文文/文】
自住型商品房，与经济适用房出现的划时代意义不同，但它，却正见证着房地产调控思路转型的代际转换。
北京近期提出“自住型商品房”概念，与经济适用房、限价房、廉租房一样，标签定位于保障房，印记着多种保障房性质的集影，但它，却是一个全新的概念，标志着房地产调控思路从抑需求到增供给的过渡。
对于自住型商品房，政策这样规定，房企通过“限房价、竞地价”等方式拿地，价格比同地段同品质商品房价格低30%，有购房资格的家庭无论户籍均可购买。取得房屋所有权证5年后转让的，增值30%上交财政。
其最大亮点在于，不论户籍均可购买。看似只是购买资格放宽，其实，与之前保障房定位有着质的不同。此前，保障房放大“保障”，福利具有区域本地化，重在本市低收入人群的住房保障。而自住型商品房的资格放宽，透露着，它更重要的存在目的是抑制投资投机。
价格比周边楼盘低三成，全民可申请，将让一部分有刚性需求、自住需求的家庭，从商品房市场转战到自住房，通过调节供需关系，使房价回归到合理位置。每个家庭只能购买一套自住房的限制，对于真正有需求的家庭来说，一套亦可以满足，对于投资投机者来说，一套的限额也不足以让其风生水起。而满5年方可转让，30%收益转让上缴财政，对于投资投机者来说，也会极大的削弱其积极性。相较而言，不如买普通商品房来的痛快，尽管购入价高，但收益全归己，与自住房30%低价购入，30%收益上缴相比，收益基本一致，但普通商品房可自由买卖，尽管不满5年须缴纳20%个人所得税，但这部分支出可以附加在买房者一方，与己无关。
只是，听起来很美，实际呢？
意在抑制投资投机，真的能抑制得了吗？从自住型商品房的定价来看，低于周边楼盘价格三成，将最终价格定于依附于市场，还能打压市场吗？如果市场均价1万元/平方米，自住型商品房定价7000元/平方米，而当市场价格涨至1.5万元/平方米，自住型商品房定价也随之涨至1.05万元/平方米。反过来看，是不是更像商家提价后的打折手段，而无关乎商品的实际价格。再者，这样一个水涨船高的定价机制，让低价位跟随高价位，而非高价给跟随低价位，最终，即使政府放大供应量，自住型商品房，也只是大市场身后的小市场而已。如果大市场真如所愿价格下跌，小市场同样跌价，投资客抽身的同时，刚需难道会一如既往力挺自住房吗？显然，他们和投资客怀有同样的心态，因为面对的是同样的市场，只是大小不一而已。
自住型商品房能不能抑制疯狂的房价，难下定论。
它的吸引力在于，对于刚需来说，既然要买房当然会选择价格更低的，当自住型商品房满足了越来越多的刚需族以后，原本庞大的买房大军会大幅削减，自住型商品房筛出的另一部分“土豪”，在房地产市场上风起云涌，捣腾升值，像曾经的“君子兰”。而如果，“土豪”们不甘心市场的缩小，转战自住型商品房市场，是否，自住型商品房将是房地产市场的复制？尽管政策规定符合条件家庭限购一套。然而，经济适用房的故事告诉我们，巨大收益背后的智慧或将突破此限制。至于后期的监管如何，将是决定成败的关键。
自住型保障房，在集合已有保障房性质上突破，它的结局或是如其他保障房一样，在各种贪腐声中凋敝，也可能，它能有效将房地产市场一划为二，市场、保障双结合解决不同房地产市场需求。
在纷繁复杂的保障房体系中再落一枚自住型商品房，在原本保障房还未见成效且状况百出时，它的出现，确如中国房地产调控的一贯思路—哪里出事堵哪里，缺乏统一规划性与延续性。而长久的调控历史至今，“拨乱反正”非一朝一夕之举，但“自住型商品房”代表的“从抑需求到增供给”的调控思路转型，或可将房地产市场引导走向供需平衡之道，还原一个真实的房地产市场。
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