经历长达两年多的秘密潜行之后，一直秘而不宣的雅居乐云南旅游项目，终于揭开其神秘的面纱走向前台。
11月16日，沉睡经年的高黎贡山畔机器穿梭轰鸣，雅居乐地产（03383.HK）的高管们站在高坡上向来访者描述着他们的得意之作。
在这片甚至连很多腾冲本地人
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当业界仍在为中国旅游地产第一大盘海南清水湾津津乐道时，雅居乐早已在云南敲定了4倍于清水湾的项目规划。
450亿布局云南
此前一天的11月15日，雅居乐地产一改往日的低调作风，在云南昆明高调宣布了其大手笔拓疆云南的战略动作。
早在初尝清水湾项目带来的甜头之后，这家号称“中国旅游地产专家”的公司在2011年就开始将触角伸向云南。
作为业界公认的国内旅游地产成功案例，占地1.5万亩的雅居乐清水湾项目至今已累计实现销售金额超过300亿元。
相比之下，仅雅居乐在腾冲的项目规模就胜于两个清水湾。一手缔造了清水湾神话的雅居乐集团副总裁黄奉潮向媒体透露，雅居乐腾冲项目取名为“云南原乡”，总规划面积约3万亩。
雅居乐宣布，目前已经先后在瑞丽、腾冲和西双版纳三个地方斥资开发，打造面向全国市场的大型旅游地产项目。
在上述三大旅游地产项目中，开发体量最大、生态资源最为丰富的云南原乡项目，计划总投资规模将达到200亿元。
从已敲定的项目布局来看，无论是规划面积，还是投资总额，雅居乐未来几年在云南的投资规模都将大大超过海南。
按照计划，云南原乡将于11月23日全面开放，而位于瑞丽城市核心的雅居乐国际花园目前正在接受意向登记。
雅居乐国际花园也是雅居乐进驻云南的首个项目，位于瑞丽市中央商务区弄莫湖片区，总占地面积1100亩，总投资约50亿元。
黄奉潮表示，雅居乐在云南的第三个项目，即西双版纳项目的开发也已经展开，项目规划面积仅次于腾冲项目。
西双版纳官方资料显示，2011年4月13日，西双版纳州与雅居乐签订框架合作协议，涉及2.7万亩土地开发。
同年6月8日，雅居乐又与景洪市政府签订“西双版纳景洪市雅居乐旅游度假项目”正式合同，项目协议投资金额200亿元。
西双版纳雅居乐旅游度假项目位于该镇西南大黑山地区，规划控制面积1700多公顷，约合17550亩土地。
雅居乐西双版纳项目将打造成一个极具东南亚特色文化与民族风情的综合旅游房地产项目，计划将于2015年推向市场。
可忽略不计的低地价
对于2012年销售总金额仅为330亿元的雅居乐而言，斥资450亿元布局云南一度被业界认为其扩张过于激进。
2013年1~10月，雅居乐累计实现销售金额296.5亿元，同比增长24.3%，相对于全年420亿目标仅完成70%左右。
但黄奉潮表示，这些巨额投资并不是一次性投入，而是要分期分批进行，其中腾冲项目投资期约5至6年。
从雅居乐运作手法来看，这些投资通常是通过第一期产品销售回笼资金，然后再利用这部分资金进行滚动开发。
这也是国内旅游地产的普遍开发模式，由于必须进行配套建设，开发商的前期投资相对较高，但后期资金需求相对减少。
黄奉潮强调，这些项目规划用地并非完全是建设用地，以腾冲项目为例，3.3万亩规模规划用地中建设用地约1万亩。
目前，雅居乐腾冲项目已经拿地约3000亩，已动工开发建设面积约50万平方米，可售货值规模大概50亿元。
黄奉潮表示，通过集团自有资金支持、银行贷款和一期开盘后资金回笼，腾冲项目的前期开发资金可获得保证。
值得关注的是，这些号称巨额投资的旅游地产项目中，土地获取成本极其低廉，基本不会对开发商造成资金压力。
2013年5月16日，雅居乐宣布以1.6亿元取得云南省腾冲县10幅相连商住地块使用权，预计总建筑面积98.9万平方米。
以此推算，雅居乐该批次拿地的楼面地价约为161元/平方米。而雅居乐于2012年底首次进入腾冲时以2.4亿元购入云南腾冲95万平方米土地，总建筑面积161万平方米，楼面地价仅为149元/平方米。
作者：黄树辉来源第一财经日报)
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