大智慧通讯社注意到,以土地市场为例,2014年以来,包括厦门国贸 (600755.SH)、信达地产(600657.SH)、华发股份(600325.SH)、金融街(000402.SZ)、中弘股份(000979.SZ)等二三线房企,均将土储目标重新瞄准北上广深四大一线城市。
与前几年房企集体开垦三、四线城市不同的是,众房企的回归一线城市的势头显得很凶猛。
以至于恒大地产(03333.HK)董事局主席许家印,在2013年度业绩会上为三线城市“喊冤”,“说三线城市不行是一个错误的观点”。他认为,随着中国的城镇化建设,未来长远的主战场应该在二三线城市。
不过,许家印的呼喊,并不能掩盖中国房地产市场地域性差别化风险已经凸显的客观事实。
**权威报告:一二线城市地市过热,三四线城市供给过剩将加剧**
国务院发展研究中心金融研究所副所长、研究员巴曙松所带领的课题小组,最新发布的研究报告明确指出,当前中国房地产市场,一线城市土地价格过高将给后续房价上涨带来较大压力;同时,部分三、四线城市住房公积过剩的风险正在累积。
报告认为,一线城市和部分二线城市地价上涨过快,将会催生两类风险:一是短期内强化房价继续上涨的预期,带动购房需求提前释放,进一步推高房价。二是开发商采取降价策略加速回笼资金再高价拿地,增加房企的财务风险。
报告还指出,对于非热点的二线城市,以及绝大多是三四线城市而言,当前房地产市场去库存的压力持续加大。这部分库存,正是2011年以来,众多开发商为规避限购、限贷、限价等政策,将投资重心转向三四线城市的结果。
报告预计,从我国城市群布局以及产业转型趋势看,我国产业与人口结构正面临新一轮的优化布局与调整,产业与人口将向条件较好、基础设施、公共服务更完善的地方聚集。在现有的财政体制框架下,三、四线城市的住房供给过剩或将进一步增加。
**研究机构:各城市房地产市场风险点不尽相同**
克而瑞研究中心发布的研究报告显示,中国二、三线城市房地产市场的风险,因各城市之间的差异而略有不同。
克而瑞认为,一些城市房地产市场的风险源于高库存,而高库存来源于区域供求不平衡,主要集中在城市新区。
例如,天津市的宁河、塘沽、和平、宝坻、大港、南开和静海等部分区域存量明显过高,去化周期均在20个月以上。
克而瑞还指出,有一些城市则因为产品结构不平衡,造成库存量居高不下。
例如福州市,其市内180平方米以上大户型房源库存占比高达32%,预计去库存周期达30.62个月;宁波180平方米以上及别墅高端户型去化周期均在20个月以上,200平方米以上户型消化周期达44个月。
克而瑞还认为,一些城市存在物业类型供求严重失衡,拉高整体新建商品房库存量。
例如天津的酒店式公寓和办公产品明显供大于求,去化周期分别长达38.7和47.7个月;济南商品房存销比18个月,而普通住宅只有11个月,办公物业24个月,商业则高达54个月。
**解决之道:完善土地市场制度,防范金融风险**
对于非热点热线城市,以及三、四线城市面临的房地产市场风险。业内人士认为,建立完善与住房需求向适应的土地市场制度,以及加强房地产市场金融风险的防范,是最重要的两条解决之道。
巴曙松课题小组在其研究报告中表示,加强土地的供后监管,实现房地产市场供求关系的预先调节。实行差异化的住房供地机制,促进不同区域的住房供求总量的基本平衡。
上海本地一家券商一位房地产研究员则认为,要注意防范住房市场的金融风险。
其认为,随着利率市场化的推进,不论是开发贷、个贷等房地产贷款的利率变化将越来越频繁,可以通过首付比例浮动等措施,来对冲房地产市场的利率波动风险。
该研究员进一步指出,同时,需要加大对影子银行的监管,放缓其野蛮生长的速度,从而降低房地产市场整体融资成本。
发稿:林李涛/何巨骉 审校:肖云祥/田新杰
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