九龙仓称杭州降价是随行就市 等待地方政府救市

　　【个人名片】

　　周安桥

　　63岁，香港九龙仓集团副主席、九龙仓中国地产发展有限公司主席。毕业于香港大学，2006年加入九龙仓，2011年6月升任集团副主席，接管中国内地包括商业和住宅开发的全部地产相关业务。

　　集团方面，2013年九龙仓内地楼盘销售收入209亿元，在内地14个城市推售41个项目，土地储备1170万平方米。

　　楼市观望期，是扛还是降？香港开发商九龙仓率先在杭州、常州、成都降价，一些愤怒的老业主砸了常州售楼处，港资背景的九龙仓也和近期卖出内地物业的首富李嘉诚一块儿被扣上“看空中国”的帽子。九龙仓中国地产业务负责人周安桥4月11日对媒体发声，详解公司在中国的地产业务以建设持有型商业综合体为主，2013年底估值已达500亿港元(7.7540, -0.0001, -0.00%)，销售的住宅业务则会加快周转，灵活定价，今年的销售目标为230亿元。

　　谈降价 有些城市亏本也要出货

　　新京报：九龙仓在常州、杭州、成都等城市率先降价，为什么？

　　周安桥：降价没有政治意味，并不是我们不看好大陆地产，要全面抛售地产，而是随行就市，这是业务上的策略。有些城市的有些楼盘，现在看也许是当年地买贵了，也许是那个区域相同的产品过剩，未来一两年也很难卖，如果我们判断未来会降价，就会先下手为强，我比你早降价一个礼拜，或我多卖100套，总比少卖好。

　　新京报：降价效果如何？

　　周安桥：2014年我们在内地的销售物业总目标是230亿元，重点推盘在三四季度。今年1、2月我们的销售落后预算，完成了20多亿元，今天很高兴告诉你，一季度我们的预算是40多亿元，现在已略微超过，里面有一些降价促销的因素，我们对完成今年的计划很有信心。

　　新京报：未来是否会扩大降价？

　　周安桥：有些会往下调，有些会往上调。坦率地说，我们在全国有40多个项目，不仅仅是报道的两三个楼盘，近期往下调的较多，只是有的房价调得少，比如5%到8%，大家没注意到。有些产品降价反倒伤害客户，一些城市里地段好、体量不大、户型好的产品，今天不好卖，我愿意在一个稍低的价格上卖掉10%-20%，但我不舍得卖太快，会低开高走。而另一些城市即使亏本我也要考虑(降价)，并不是说亏本我就扛着，因为市场就是这样一个价格。

　　谈调控 等待地方政府“救市”

　　新京报：亏本也要出货的城市有哪些？发生了什么问题？

　　周安桥：这种城市不是很多，杭州肯定不是，常州有点接近。有些地方过去在城市化的推进过程中有点激进，个别区域推出的土地太多，时间太短，供需不平衡。可能我当时去买地时以为我是唯一的，或者是“唯三”的，没想到过了几个月又卖了很多地，那我就有了十几个竞争对手抢同一个市场，然后大家都做住宅，配套也没跟上来，那房价也上不来，其实把土地供应的时间再拉长一点，配套平均一点就没什么问题，政府也好，我们也好，都需要做检讨。

　　新京报：这些城市里是否会出现大面积降价潮？

　　周安桥：其实我们有一点观望，作为发展商来讲，我们能做的就是等，等着中央政府层面和地方政府层面对楼市政策的一些变化，我们对改变是有预期的，限购，限制银行贷款方面，哪些城市、哪些地方会第一个出来新做法，很可能不用等到下半年，当然希望在我们有业务的城市先出现，我们很多客户都是被限购、限贷的人群，可能像2009年一样新政策出来一下卖得很快，我们会根据地方政府不同的做法，有不一样的应对。

　　谈后市 房价不可能和经济脱轨

　　新京报：未来调控预计会放松，为何大家信心仍然不高？

　　周安桥：去年下半年到今年年初，开发商抢地还是很积极，但这一阵大家都很观望，因为有一个奇怪的现象，每个城市都拍出了很多地王，老地王又给下个地王利好，不断地推高地价，但房价没有多大涨幅，房价卖不上去，去化率不高，很多城市的楼盘滞销。

　　一方面是过去城市化进程中一些地区过于激进，供应量太大，配套又没跟上，房价一时上不来；另一方面地产也是附属于经济发展，房价不可能和经济脱轨，我们没有看到实体经济有大起色，GDP能增长多少还在争论不休，如果利息也有上涨，银根紧缩，那购房者肯定会更保守，更坦率地讲，如果今天放开限购，也不见得有更多人有钱买房子，万一这样我们会更害怕。

　　新京报：是否意味着房地产会进入一个下行周期？

　　周安桥：未来三五年也好，十年也好，我们都是看好内地楼市的，尤其是新一轮的城镇化，无论是农民进城，还是城市里旧城改造的改善型要换房，都有很多机会，现在是具体城市、具体区域的供需问题，我们觉得地方政府应该更快地考虑松绑，应该考虑(房价)下来的风险多一点，我觉得放开限购猛涨的机会不是很大，多数开发商的存货都在高峰，会立足于去化、换仓。

　　新京报：未来是否会买地？

　　周安桥：我们会继续关注一些地方，可能会买地，但对新城市比较保守，会在已经进入的城市里找机会；在选择城乡交接地块时会更小心，从经验来看，最安全的还是老城改造，虽然拆迁很难，成本很大，但你盖好房子卖好价钱问题不大，因为需求很多，但在20公里以外也许你房子盖得很好，但需求很不稳定。

　　新京报：九龙仓在北京只有一个合作开发的臻园项目，对北京市场怎么看？

　　周安桥：我们对北京很看好，如果说中国房地产有风险，北京风险相对小，因为需求最大，我们北京的项目是国内项目效益最高的，但不光九龙仓，这几年香港公司或所有外资公司都进不了北京，北京地价款要求在一个月里全部付完，这对香港公司来说不可能，按商务部、外管局的程序走要4-6个月，按法律港商每做一个项目要走一遍程序，我可以打擦边球，但不可能做大，我也希望接下来的经济改革里面，可以给香港公司和内地公司同样的待遇。

　　●做住宅就像做商品，盖好了就卖出去，不需要放太多感情；做商业要持有50年，像跟人厮守，一定要慎重。

　　●如果说中国房地产市场有风险，那么北京的风险也相对较小，因为需求最大。

　　●我们也担心，现在卖不好可以怪“限购”，万一放开“限购”还是没人买，那岂不是更可怕？