警惕与市场为敌的地方“小算盘”

　　一家名为中天城投（000540）的上市房企近日一则公告引起了市场的热议，该公告对旗下一个地产项目做出判断称，“当项目销售均价下降32.93%时，项目仍能实现盈亏平衡”。此前，莱茵置业在其公告中也曾表示，其某一项目销售均价下降23.22%时，项目将达到盈亏平衡。

　　这 些公司的测算是否准确我们无法判断，因为这取决于其内部各种不为外人所知的成本，尽管这些个案不能代表整个地产业水平，但他们向外界传递了一个信息，即地产公司的利润率非常之高。考虑到最近一些地方政府与企业忙着“地产救市”，就显得非常滑稽。

　　中国一些城市的地产市场正在陷入冻结状态，即有价无市，但地产企业又不想降价促销，认为“政府比企业更着急救市”，所以坐等政府救市。而过度依靠土地财政与房产税收的地方政府确实是比开发商更着急，在企业没有降价自救的前提下，率先放开限购以及推出其他刺激购房的政策，甚至有的地方政府要求企业降价必须到政府登记。

　　事实上，中国依然存在大量的住房刚性需求，但是，由于房价蹿升的过高，让他们暂时无力购买。而且这种过高的价格也让银行心惊胆寒，他们开始谨慎发放贷款。但是，如果通过降价，“以价换量”还是很有可能激活市场。日前，李嘉诚旗下的香港新盘“环宇海湾”通过大幅降价的方式，获得了供应量22倍的预登记。万科在上海的项目也通过降价的方式吸引了不少客户。

　　鉴于这两家公司在公告中透露的利率空间如此之大，以及“以价换量”的案例，地产业完全有降价自救的空间，主动消化库存，提高去化率。但是，在2008年曾出现过以“非常手段”来救市，从而让房价出现了巨幅反弹，因此，地产企业认为，如果地产市场萧条，政府一定会救市，目前各地政府的一些小动作已经传递了这样的信息，从而鼓励了地产企业死扛。

　　事实上，地方政府不是为了地产业而着急，而是为了自救。因为大部分地方政府在过去的若干年里，借了太多债务，而这些债务原本是依靠土地财政偿还，但是这种过度透支遭遇地产市场冻结，那么，土地可能无法出售，其价值也可能缩水，而很多地方政府也存在以土地为抵押借款的行为，因此，地产市场停滞最大的“受害者”是地方政府，他们正在通过各种方式倒逼中央放松楼市调控措施以及放松货币政策。

　　根据最新的一些调查，中国住房空置率在15%-20%之间，再加上过去两年房价反弹以及地方政府大量拍卖土地，今年住房供给会出现一个较大的增幅。在供应增加以及房价过高的背景下，政府不应该继续干预楼市，否则量价齐高的楼市如果长期悬空，则必定会崩溃而下。

　　政府应该向地产企业传递明确的“不救市”信息，鼓励企业通过各种促销手段尽快销售回款，逐步消化。在这种背景下，地方政府不应过度重视自己的“小算盘”，这种“小算盘”与市场为敌，并在长期的尺度内积累更大的风险。地方政府应该忍受转变发展模式的阵痛，而不是坐等危机倒逼中央政府继续“放水”救市。地产危机本质上是地方政府发展模式的危机，依靠土地财政大肆投资拉动经济增长的方式已经没有空间，不要再幻想继续下去，“盛宴”已经结束了。（编辑 衣鹏 李关云）

https://business.sohu.com/20140528/n400128914.shtml business.sohu.com false 21世纪网-《21世纪经济报道》 https://epaper.21cbh.com/html/2014-05/28/content_100330.htm?div=-1 report 2425 一家名为中天城投（000540）的上市房企近日一则公告引起了市场的热议，该公告对旗下一个地产项目做出判断称，“当项目销售均价下降32.93%时，项目仍能实现盈亏