《通知》要求各保险公司暂停执行投资性房地产公允价值计量政策，以防范风
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**激进小险企压力上行**
业内人士认为，《通知》的下发，是考虑到目前房地产市场的下行，保监会出于“预警”的目的。不过大智慧通讯社发现，该文件的影响可能会在投资激进的小险企上产生较大冲击，在不动产投资上较为保守的大险企（如中国人寿），影响有限。比如，保险巨头中国人寿(601628.SH/02628.HK)2014年一季度投资性房地产仅13.17亿元，而中小险企生命人寿2013年年报显示是128.64亿元，形成鲜明对比。
有业内人士指出，一些保险公司巧借不动产再评估、甚至滥用公允价值计量的方式，以达到提升偿付能力充足率的目的。如，在最常见的股东增资短期未果之下，一些保险公司通过不动产 (主要是投资性房地产)再评估、利用公允价值计量的方式，达到了增加资本、提升偿付能力水平的目的。
《通知》中提及的投资性房地产实际上是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产，包括已出租的建筑物。《通知》中将清理范围细化为两个方面，一是保险公司以物权方式直接持有的且以公允价值计量的投资性房地产；二是保险公司通过设立或入股项目公司间接持有的且以公允价值计量的投资性房地产。
确实，近年来，除了投资成熟商业地产、写字楼及养老社区等，保险资金近几年还投资于各大城市的大宗物业等。据大智慧通讯社了解，激进的生命人寿本来还有一个雄心勃勃的商业地产计划：计划在中国100个城市都建设一座“金融城”－－部分为自用，其余拿来出租。每个城市投入10-20亿元左右，再加上一些不可控制的成本，大概需要2000-3000亿元。
不过，由于房地产市场的下行，考虑到中国的经济大环境，生命人寿该计划缓步推行。截止2013年12月31日，生命人寿偿付能力充足率为168%，已经逼近监管红线。
生命人寿在2013年年报显示，投资性房地产采用公允价值模式计量的，不计提折旧或摊销。资产负债表日，投资性房地产的公允价值与其账面余额的差额计入当期损益－－如果保监会暂停执行投资性房地产公允价值计量政策，继而对保险公司投资性房地产的偿付能力认可标准进行统一规定，诸如生命人寿等激进险企或将进一步承受偿付能力充足率不足的压力。
有分析人士认为，由于偿付能力充足率压力上行，这或将逼迫小险企更大规模地频繁补充资本金或发债。据大智慧通讯社统计，目前在投资性不动产投资较为激进的险企，除了生命人寿外，2013年年报数据显示包括泰康人寿（37.5亿元）、合众人寿（80.92亿元）、华夏人寿（16.4亿元）均较为激进。当然，拥有投资性房地产最多的还是巨头中国平安(601318.SH/02318.HK)，2014年一季度的数据是180.29亿元。
**保监会预警房地产投资**
保监会《通知》表示，将对保险公司报送的投资性房地产逐项审核，对不符合会计准则和偿付能力监管规定的，将责令保险公司调整会计报表账面价值和偿付能力报表认可价值，并区分问题性质确定是否对以前各期偿付能力报告进行追溯重述。
此外，保监会正在修订投资性房地产的偿付能力资产认可标准，此项工作正处于公开征求意见阶段。根据《通知》要求，在新的认可标准发布实施和本次清理工作完成前，各保险公司应暂停执行投资性房地产公允价值计量政策，具体要求为：已经采用公允价值计量的投资性房地产，以2014年3月31日账面余额为基准，不得再确认新的评估增值；采用成本计量的投资性房地产不得改用公允价值计量。
“个人认为，保监会是出于对房地产的预警目的。”一位安邦保险资管人士向大智慧通讯社表示。不过，监管部门确实早已有所警惕。保监会副主席陈文辉日前在媒体上发表署名文章，专门提及在 “房地产市场下行压力较大，保险资金不动产投资的顺周期风险值得关注”。
陈文辉指出，在不动产价格上升通道中，有些保险公司通过不动产再评估的形式，增加了盈利和偿付能力水平，也可能有一些泡沫。如果不动产价格下跌，则情形正好相反，其中的顺周期风险需要高度关注。
据了解，保监会由2010年正式开闸不动产投资。保险资金不动产投资已经过去4年。2014年以来，保监会监管逐渐从放开投资渠道转为风险控制，随着近期以来的房地产市场的压力，保监会的监管瞄准了投资性房地产。
“保监会的监管从来都是预警的，对险资的投资风险加大防控”上述安邦资管人士对大智慧通讯社表示：“我们日前还就偿付能力接受了保监会的培训，其中就也有关投资性房地产方面的内容。”
发稿：葛振兰/曹敏慧 审校：丁亮/孔驰
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