每日经济新闻记者 王杰 发自北京
近日，青岛市规划局发布青岛工人疗养院改造项目（远洋公馆）施工图变更公告，将在不突破原有规划指标的前提下，充分开发地下空间，拟将原方案地下未利用部分进行变更，规划为半地下室，作为小区休闲活动中心，完善配套内容。
上述项目是青岛远洋地王项目。该项目从拿地到现在近4年时间，至今未开盘。
该项目销售人员告诉《每日经济新闻》记者，预计开盘时间是下周，整体均价43000元/平方米，其中包含精装修的费用。
青岛房地产业内人士张百忍接受《每日经济新闻》记者采访时表示，之所以开不了盘，主要是积累的客户不够，蓄客到一定数量的话就开盘了。
“地王”项目变更规划
根据规划公告，变更后的青岛工人疗养院改造项目总建筑面积为133643.13平方米，比变更前增加了928.65平方米。其中，地上建筑面积增加了252.7平方米，地下建筑面积增加了675.95平方米，增加的地上建筑部分将规划作为小区的休闲活动中心，完善配套内容。
另据了解，该项目总用地面积为42463.09平方米，地上建筑面积79720.27平方米，地下建筑面积53922.86平方米。其中住宅部分面积为60356.38平方米，商业办公区域的面积为16944.66平方米，幼儿园为2166.53平方米，休闲活动中心为252.7平方米。
远洋地产给 《每日经济新闻》记者的回复表示，规划变更的主要原因是为了提升小区物业的品质，完善配套设施，所以在不突破原有规划指标的前提下进行了变更。
公开资料显示，该项目由远洋地产下属公司北京远坤房地产公司于2010年3月，角逐66轮后击败8家开发商以15.6亿元总价摘得，折合楼面价19500元/平方米，溢价率高达225%。时至今日，该项目地块仍是青岛最高“单价地王”纪录的保持者。
拿地已4年有余，远洋公馆项目在去年“五一”和“十一”有两次开盘预告，今年初又预告将于5月开盘，但时至今日仍未开盘。
周边高端项目成交低迷
克而瑞青岛机构首席分析师邓国华表示，在没有特殊景观资源下，做这款高端项目，入市时机和价格调整方面，（开发商方面）也在不断尝试。
据悉，该项目将由10栋欧式建筑组成，户型面积在248～460平方米之间。如果按照售楼员所讲的4.3万元/平方米计算，该项目单套最低价超过1000万元。
邓国华分析称，近两年，随着高端需求被抑制，青岛高端楼盘去化变缓，千万级的房源一年也就去化150套左右，如果该项目依靠本地人群消化，肯定不够，还要面向山东，或者从北京吸引客户。
克而瑞青岛机构提供的数据显示，2014年1～5月，青岛报价3万元/平方米以上的高端项目共有8个，共成交179套。其中，鲁商中心项目成交均价最低，成交套数最高，成交价格为25610元/平方米，成交套数为64套，而鲁商中心恰是距离远洋公馆最近的一个高端住宅项目。
在张百忍看来，户型定位略小的话，入市会容易很多。“毕竟买价值几百万元的房子的人要比买上千万元（房子）的多。”但张百忍认为，外来人群来青岛购房，更看中一线海景资源，如果套均价格超过千万元，那么竞争对手就是海信天悦、绿城深蓝中心等一线海景高端项目，但远洋公馆没有海景资源。
据悉，远洋公馆项目坐落于青岛最繁华的东部商圈，地处青岛市经济金融中心，正在建设中的青岛地铁M2号线也在该地块周边设置有站点。周边的香港中路、宁夏路、江西路、燕儿岛路、福州南路等交通主干道在其周围编织成畅通的交通路网。
黄金地段定位了远洋公馆的周边配套，在香港中路沿线，各种高端酒店、购物中心、金融机构和休闲会所遍布。
但是，在青岛当地业内人士眼里，配套齐全是把“双刃剑”，该项目周边交通并不便利。克而瑞青岛房价高级分析师张斌表示，该项目交通看上去很发达，实则效果相反，周边道路都比较狭窄。
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