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万达核心物业正遭电商冲击:购物区基本人迹寥寥

来源:中国经济周刊
自从戴上首富的光环,只要王健林一现身,就引得众人瞩目。

  自从戴上首富的光环,只要王健林一现身,就引得众人瞩目。

  《中国经济周刊》

  自从戴上首富的光环,只要王健林一现身,就引得众人瞩目。

  凭借今年9月阿里巴巴登陆美国纽约证券交易所,马云荣登内地富豪榜榜首。不过,他内地首富的宝座只怕

即将让与他人了。

  9月16日,王健林旗下的大连万达商业地产股份有限公司(下称“万达商业地产”)披露了在港交所的上市计划。

  有媒体报道称,万达商业地产此次募资规模在50亿至60亿美元,公司总估值在500亿美元上下。按照目前王健林家族持股64.41%计算,王健林家族所持股份对应市值将超过200亿美元,有可能超过凭借阿里巴巴上市身家刚刚超过200亿美元的马云,成为中国内地新首富。

  这看似是一场有声有色的中国内地首富争夺战。不过王健林上市的目的似乎并不是奔着首富去的。万达集团董事长王健林在今年一次企业内部讲话中表示,今年的目标是力争推一到两家主要公司上市,其主要目的是让外界看到万达的透明。此次招股书披露,万达商业地产的负债率正不断攀升、盈利能力平平。此外,万达的营销模式也正遭遇互联网电商繁荣和楼市趋冷的冲击。

  万达商业地产盈利与万科相当

  负债率不断攀升

  万达商业地产在港交所发布的800页IPO招股书中,关于公开配售多少股份、募集资金数额,目前处于“编纂”中,尚不得而知。不过,这份招股书似乎想为投资者描述一幅诱人的蓝图。

  招股书首先就提到,截至2014年6月30日,万达商业地产在内地29个省份的112个城市中有178个物业项目,物业建筑面积达9350万平方米,其中包括已完工投资物业1470万平方米、酒店210万平方米及7670万平方米的土地储备。

  在这178个物业项目中,共分为三类项目,一类是长期持有经营和用于租赁的投资型物业;一类是开发销售类物业,包括住宅、商业公寓等各类销售物业;还有一类是酒店业。

  其中,截至2014年6月30日,已完工的投资型物业总建筑面积高达1470万平方米,包括1020万平方米的购物中心;商业及住宅销售物业在2011年的销售额是902亿元,2012年销售额为1012亿元,2013年销售额为1264亿元,2014年上半年销售额为567亿元;截至2014年6月30日,已完工的酒店有48家。

万达核心物业正遭电商冲击:购物区基本人迹寥寥

  王健林和马云究竟谁是中国内地首富?

  根据此次上市计划,万达集团仅仅将旗下的商业地产打包上市,万达集团旗下的院线影视、文化旅游项目等并不在其中。据媒体报道,商业地产是万达集团盈利能力较强的业务。2013年,万达集团总收入1866.4亿元,其中,商业地产方面的总收入1456.2亿元,而未纳入上市公司的文化集团、院线以及KTV收入总计不足300亿元。

  不过就地产业整体盈利而言,万达商业地产的盈利水平并不突出。招股书显示,上半年万达商业地产收益为232.5亿元,净利润49.2亿元,利润率接近20%,在行业中处于中上游水平。而去年上半年万达商业地产的净利润为100.9亿元,今年上半年万达商业地产的净利润同比则下滑了50%。

  龙头房企万科(000002.SZ)公布的2014年半年报显示,2014年上半年归属于股东的净利润为人民币48.1亿元,较去年同期的45.6亿元增长5.6%。在香港上市的内地房地产企业龙湖地产(0960.HK)则公布,2014年上半年录得股东应占溢利(即归属于股东的净利润)为40.1亿元人民币,同比增长4.2%。

万达广场
万达广场

  招股书还显示,截至2014年6月30日,万达商业地产应付款达1449亿元,此外还有1723亿元的银行贷款等负债。其负债率在不断攀升,万达商业地产资产负债率2011年为47.4%;2012年为45.9%;2013年为49.4%;2014年为51.6%。

  记者注意到,近年来万达商业地产的流动负债也在迅速激增,截至2014年6月30日,其流动负债尚是2193亿元,而截至2014年7月31日,其流动负债已是2328亿元,一个月流动负债就增加了135亿元,超过了上半年万达商业地产的全部溢利,而其流动负债率一直保持在90%以上。

  有分析人士怀疑,如此高的负债会对万达商业地产的资金周转带来压力。对于万达的资金链是否存在压力,记者试图就此采访万达集团,但截至发稿前,并未得到万达集团的回应。

  核心物业正遭遇电商冲击

  万达商业地产的招股书显示,万达广场是万达商业地产的核心投资物业,而在万达广场中,面向零售市场的购物中心是其最主要的物业类型。此次募集资金用途方面,其中90%的募集资金将用于10个物业开发项目的融资,包括广元万达广场、哈尔滨哈南万达广场、乌海万达广场、阜阳万达广场等;而剩余的10%将用作公司运营资金或其他一般公司用途。

  上海易居房地产研究院研究员严跃进表示,对于这种持有型的投资物业,其资产贬值的可能性主要来自于运营风险,目前对传统购物中心的运营冲击较大的就是电子商务的兴起。

  知名地产研究机构戴德梁行在对万达的估值报告中说,网络购物的消费额每年以惊人的速度增长,其交易规模从2010年的4600亿元增长到2013年的1.85万亿元,传统零售业正受到电商发展带来的冲击。

  记者在北京万达广场、武汉万达广场等项目走访了解到,只有院线、餐饮相对比较火热,而服装鞋帽等购物区域基本人迹寥寥,尤其是工作日的上班时间,很多店铺门可罗雀。

  针对这种局面,万达也在谋变。在2014年半年工作会议上,王健林表示,对电商很期待,2013年就要求所有高管要有互联网思维、电商思维,放手让万达电商发展,所有网上资源全部给电商公司。到2020年,万达要形成不动产、文化旅游、金融、零售、电商五大业务板块。

  王健林还提出,要尽快把万达电商推向市场,要让人看到万达电商的物理形象,并找到盈利模式。

  今年8月,万达已和百度、进行战略合作,三方出资打造万达电商,万达电商计划首期投资人民币50亿元,万达持有70%股权,百度、腾讯各持有15%股权,目前仍在推进之中。王健林透露未来总投入将超200亿元。

  以售养租模式遭遇楼市下滑

  作为主营的持有型物业,一方面需要一次性投入大量资金,一方面还要面临电商冲击等带来的各种风险,该如何化解这种风险?

  对此,万达商业地产在招股书中表示,其收入主要来自于物业销售,自2011年以来,每年都有70%以上的收入来自于销售开发型物业,其中2014年上半年有70.1%的收入来自物业销售。

  记者走访发现,在万达城市综合体项目中,除了配置持有型投资物业,一般还配置了住宅、商业销售物业,如武汉万达广场附近还有万达开发的住宅、商业用房等物业。

  严跃进表示,这是一种典型的以售养租的发展模式,即由于万达的持有型投资物业投入大、租金回报期长,需要占用较多的资金,而住宅、商业销售物业变现快,通过销售住宅、商业物业能保证持有型投资物业的开发,但是这一模式同样也有一定风险,尤其是今年以来,受经济和房地产市场的调整影响,住宅和商业物业销售遇冷,以售养租的模式必然遇到挑战。

  国家统计局公布的数据显示,今年1—8月份,商品房销售面积64987万平方米,同比下降8.3%,其中,住宅销售面积下降10.0%,办公楼销售面积下降8.9%;商品房销售额41661亿元,下降8.9%,其中,住宅销售额下降10.9%,办公楼销售额下降19.5%。

  有业内人士质疑,在这种局面下,通过上市融资,尽管能补充几十亿美元资金,但万达商业地产还能持续盈利多久呢?

  (文中图片由本刊记者肖翊摄)

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