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本报记者 徐亦姗
实习记者 王晟宇 北京报道
伴随一纸招股说明书披露，大连万达商业地产股份有限公司（下称“万达地产”）的IPO之路终于迎来实质性进展，助力王健林实现财富溢价的梦想之地最终还是由上海转向了香港。
9月16日，万达地产在香港交易所发布招股说明书，正式启动由内地转向H股的上市计划，并选中了中金香港证券和汇丰银行担任联席保荐人。
两个多月前的7月1日，中国证监会发布的“首发在审企业审核状态变动概况”显示，万达地产等32家企业因未按规则要求报送预先披露材料，且申请文件中的财务资料超过有效期达3个月，被终止审查。
根据万达影院招股说明书显示，万达地产由万达集团持股52.971%，万达集团董事长王健林则持有8.161%股权，其他股东持有剩余的38.868%股权。
本次港股IPO招股说明书则进一步细化了万达集团自身持股构成，其中王建林直接持有万达集团0.24%股权，“并透过其于大连合兴的98%直接权益间接持有大连万达集团已发行股本的97.77%”。
年底前“抢滩”港交所
事实上，早在2005年王健林就曾对外宣布，“大连万达集团旗下商业地产项目以REITs形式打包境外上市的计划进入倒计时”。
直到9年后的2014年，万达集团资产上市终于行至关键时期，其旗下两家重要上市资产—万达地产和万达影院，相继现身证监会首发在审企业审核名单。
由于A股IPO排队拥堵，目前万达影院尚处于“已反馈”状态，而万达地产则已于7月初终止上市。
但王健林显然并未放弃手中资产的上市计划。万达地产终止上市次日，万达地产即在万达集团官网上明确表示，“今后将继续积极探索多种上市途径。”
紧接着的7月12日，万达集团2014年上半年工作会议上，王健林再次抛出明确目标，“2014年的目标是力争推1到2家主要公司上市。”
在一位香港中资投行人士看来，万达地产最终选择港股上市除了内地监管机构对房地产企业上市仍未松口外，今年上半年以来香港IPO市场持续回暖也是主要原因。“五月以来恒生指数迅猛上涨，投资者情绪大幅回升，此外香港投资者对商业地产较为青睐，或给予较高估值。”
根据安永会计师事务所统计，2014年上半年香港市场共有44家公司首发上市，其中包括6家房地产企业，“伴随内地IPO市场堰塞湖，国内房地产企业仍将倾向赴港融资。作为资金密集型行业，上市融资不仅能满足房企资金要求，还能优化资本结构，提升知名度。”
九成募资用于物业开发
对于谋求旗下资产上市的目的，王健林在万达集团2014年上半年工作会议上，就曾做出过明确表态。
“上市对于万达这样有5000亿资产、100多个在建万达广场的企业来说，融到的现金起不了主要作用。我们上市主要是考虑万达的百年基业，怎样成为一家透明的公司？怎样加强监管？怎样让公司更安全？”王健林说。
IPO上市必然伴随着融资，从本次披露的招股说明书内容来看，万达地产上市的直接目的仍为补给商业地产项目现金流。
招股书显示，万达地产本次募集资金净额的90%部分，将用于10个物业开发项目的融资，分别包括了广元、哈尔滨、乌海、阜阳、南宁、嘉兴等多地的万达广场和万达中心项目。
而剩下的一成募资，则将被用于补充公司的流动资金。
同样是来自招股书的数据显示，物业销售是万达地产最为重要的收入来源，截至2014年6月30日，万达地产已经在中国112个城市拥有178个物业项目，目前持有1470万平米的自持物业面积。
2011年至2014年上半年，其物业销售收入分别为455.05亿元、505.73亿元、749.81亿元和162.93亿元，占总收入比重分别高达89.6%、85.6%、86.4%和70.1%。
作者：徐亦姗 王晟宇
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