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陈淮:房价波动5%很正常 房地产市场绝不会崩盘

来源:搜狐财经

  搜狐财经讯 11月29日,“2014搜狐财经变革力峰会:寻路中国”在京举行。众多经济学家和企业家对当下经济社会的热点问题展开探讨和思辨。面对一个告别狂飙突进的时代,本次峰会意在通过一场思想的交锋与碰撞,把脉中国经济,寻路未来方向。

  原住建部政策研究中心主任陈淮演讲的题目是“房价会不会跌”,针对这个题目,陈淮认为房价本身不简单的取决于供求关系,因为中国的楼市在一线城市都曾经出现过长期的供大于求。一个人买房子,买的是一个地区的基础设施、就业条件、工资水平,教育资源,以及养老社保机会等等。房价还受窗户以外东西的影响。房价并不仅仅取决于,甚至主要不取决于给你盖这所房子的开发商花了多少钱,而取决于有没有人在你们家窗户外头不断的花钱投入。

  陈淮在演讲中分析了2014年房价为何会波动,他认为,房地产的需求有前置后错的特点,所有的政策和市场情绪所能影响的只是总量在不同年份间的分布结构。2013年的供需两旺提前透支了2014到2015年的需求。此外,限购政策的调整也把原先掩盖的问题暴露了出来。

  陈淮认为,中国房地产市场绝不会马上崩盘,房价波动5%不可怕,8—10%是一个正常合理的区间。从过去累积的10年的不平衡看,有8—10个百分点持续2年左右的波动才能够实现我们这个产业的重新洗牌和优化选择,市场才能完成优胜劣汰的过程。

  陈淮表示,中国老百姓买不起房有几个原因,其中一个是,大部分人群目前的收入水平还不具备私人资产的累积能力。调整收入分配结构也是我们一个长久的战略目标。

  他建议,调整城市结构,调整中央与地方的税赋关系,改变土地制度,调整社会分布结构,是解决房价的根本出路。

  以下为演讲实录:

  陈淮:谢谢主持人!给我的题目“房价会不会跌?”我从来不会预测房价,但题目出在这儿,总得回答,为什么不预测呢?因为这是一个伪命题,你可以问房价会不会跌?肯定会跌,你问房价会不会涨?也肯定会涨,什么时候下跌多少?才是我们考虑的问题。只是多方面社会矛盾综合的外在反映。我们面对着很多发展的不平衡,这个发展过程中综合反映到一个市场元素上就是价格,最近媒体热炒,任志强说“房价还得涨十年”,但是任志强在这段话后面讲了,短期内一定过程中会有一段时间的波动,这个波动恐怕不是立马就能够结束的。也有人给我们的高层领导写报告,说中国的房地产到了崩溃的时候了,马上就会导致经济危机,跌5%,中国经济就会全盘崩溃,出现衰退,两种声音都有。

  房价本身不简单的取决于供求关系

  供大于求我个人看,房价本身不简单的取决于供求关系,别以为供大于求就意味着中国的房价一定会跌,中国的楼市在一线城市都曾经出现过长期的供大于求。在过去10年,我们2/3到4/5的省会城市,2/3以上的省会城市,始终是供大于求的。我们所在这个地方往南一点就是亚运村,开完亚运会之后北辰集团盖的政策性住房10年没卖下去;上海浦东开发,从90年代初,10年建设卖不了,鬼城,供大于求。当时上海人奔走相告,宁要浦西一张床,不要浦东一间房,上海市政策出台一系列的刺激政策,鼓励外地人到上海买房子,鼓励上海人买房子叫买房契税减半再减半,供大于求并没有妨碍后来房价变动的趋势。

  在过去10年,我们出台国十条、国八条、国十五条多少条政策,给人感觉我们遍地烽烟,到底都是房子不够卖,其实不够卖的只是局部少数地区。中国30个省市自治区,除了港澳台之后30个省市自治区西部12省区,最多就是成都有供大于求和供不应求的反复交替,而且供大于求占多数情况,几乎始终或者基本上是供大于求,12个省会城市,南京、贵阳、西宁、呼和浩特、乌鲁木齐这些地方,几乎都是这样。中部6省,河南、山西、湖南、湖北、江西、安徽,过去10年,大概武汉略相同于成都,基本上或者几乎所有的都是供大于求,从来就没房子不够卖的。东北三省,哈尔滨、长春、沈阳,始终是供大于求,别以为供大于求就一定是房价暴跌。

  第二,房价不仅仅取决于供求。你买北京的房子,买的是北京的基础设施、就业条件、工资水平,你儿子的教育资源,给你儿子未来的教育资源和你养老的社保机会,种种。当这些资源的稀缺程度没有显著缩小的时候,这个城市就会吸引更多的人向它积聚。

  供大于求最后,房价还受窗户以外东西的影响。房价并不仅仅取决于,甚至主要不取决于给你盖这所房子的开发商花了多少钱,而取决于有没有人在你们家窗户外头不断的花钱投入。我们最简单容易理解的一个例子就是,地铁修到你们小区门口,这个小区的房价立马坐地涨2千,没人花钱地铁能修到你们小区门口吗?你周边的绿地增加,医疗、教育、商业资源配套不断完善,公共共享设施不断增加、水分不断提高,这些都是影响房价的因素。所以简单问房价会涨、会跌,不是一言以蔽之,也不是能不能卖出去,有没有供大于求就能回答的。

  但是第一个问题我们想说,房价总体长期趋势我赞成任志强先生所说,随着人口进一步向城市聚集,随着我们中国的城市在国际城市中的站位不断靠前,竞争力不断提高,老百姓的居住环境不断改善,基础设施不断的改造,长期看10—20年房价一定是涨,但是短期内一定是有波动的。所以你说房价会不会跌?一定会跌的,一定有说对的时候。说房价会不会涨?也有会涨的,你一定也有说对的时候。

  2014年房价为什么会波动

  供大于求第二层意思,2014年房价为什么会波动,成交量为什么会起伏,这个过程还有多长?首先说,不像有些以为的中国房地产盖的房子太多了,崩溃前夜,断崖下跌,危言耸听。房地产的需求有一个特点,可以有3—5年的前置后错,你吃饭的需求没有前置后错的预期,没有人可以把今天的需求推迟到明天或者把明天的需求提前到今天,你跟女朋友在街上逛街,看明天海鲜打折,你今天提前吃了,可以吗?

  供大于求第二个特点,政策也好,市场的预期观望也好,都不可能消灭或者增加任何一个需求。这和股市不一样,熊市的时候成交量低迷,没交易就是没交易,和下一次牛市的成交量高涨之间没有必然因果关系,但是买房子会,房子的供求变化和娶媳妇类似,8—10年北京、上海、广州、深圳或者其他城市有多少小伙子要娶多少个姑娘是个常数,所有的政策和市场情绪所能影响的只是这个总量在不同年份间的分布结构。

  供大于求这就回到我们提出的问题本身了,2013年中国的房地产业量价提升,购销两旺,2014年、2015年的需求就被提前释放了,所以2013年是大年,2014年是小年,再正常不过了。同理可证,2014是小年,有一部分需求观望了推迟到2015年或者2016年,这部分需求绝不会消灭,只是推后释放而已。

  因此2014年的波动第一个原因,是因为这个需求在不同年份间的分布是不均衡的。

  第二个原因,过去长期被政策掩盖出的市场因素显现出来了,如同我刚才讲到,在很长时间,我们以为房地产市场处处是严重供不应求,赶快先抑制需求,加征5.5%营业税,限购限贷,其实市场的供大于求早就潜伏在那里。当2013年新一届政府上台之后,陆续的限购政策退出,以及行政化的措施逐步的淡化,市场本身掩盖的问题显现出来了。

  最后,我们过去10年一个快速发展的市场、规模迅速扩张的市场,累积起了大量的不平衡,比如大城市与中小城市、东部与西部,人们趋向的城市与迅速建设的新区扩张的城市之间,政府和市场之间,穷人和富人之间,特别是同年龄层之间,大量的不平衡。这个不平衡需要一段的调整期,需要一段的消化期,相互磨合,需要让我们已经释放到市场中的存量资源重新有一个优化配置的过程。因此我个人看,2014年的这个适度的需求量缩减,不会随着降息或者其他政策迅速的就变成另外一个趋势,可能还需要持续1年甚至更长,保守的说,一年甚至更长,这才能够把过去10年累积下的不平衡适度的化解。

  供大于求第三层意思,和房价波动相关的,在今年2014年,我们首先给大家一个数是,2014年中国房地产市场全国总的成交量和成交面积、价格波动这三个主要的数据,上下起伏不超过6个百分点,我们2014年仍然是中国房地产业发展以来仅次于2013年的历史第二高点,我们今天坐在这儿,11月29日到了年底了,可以有把握的说,今年是我们房地产业发展以来的规模、速度仍然是历史的第二高点。

  但是有一组数据我们应当知道,前10个月,我们房地产业的开工总面积比上一年萎缩了9.8%,负增长,其中住宅萎缩了15.5%。按照建设周期来看,2015年底可能到2016年初,2016年上半年我们可能面对一个市场供给的小年。也如同我刚才讲的房地产业变化的基本规律,今年没娶媳妇观望的,推迟到明年、后年我们可能面对一个需求的大年,供给的小年在后年和需求的大年碰头会发生什么情况,我想大家自己会有一个判断。

  中国房地产市场绝不会马上崩盘

  第四层意思,最近有人给中国领导上书,说中国房地产市场房价马上就要崩盘了,有5%的下跌就会出现全面的经济危机。这种警告从我当政策研究中心主任的8年中就推过无数次,到今天没有丝毫的新意,绝无此可能。第一个,正常的情况下,市场有5—8个分点的成交量或者价格波动是非常正常,良性合理的。还不够,从我们过去累积的10年的不平衡看,有8—10个百分点持续2年左右的波动才能够实现我们这个产业的重新洗牌和优化选择,市场才能完成优胜劣汰,驱逐那些低效率的资源支配者,抗风险能力严重不充分的需求者。房地产可能在2013年到今年将近两年时间里,面对政策的影响找不到政策想让我干什么,市场在重新考验你的智慧,种庄稼还要间苗呢,一个产业如果没有优胜劣汰的过程这个群体永远不能进化,生物学家告诉我们进化论,亿万年中狼在羊群中后面的不断追逐,是羊群进化、群体素质不断提高的不可缺少的条件。由于狼不断淘汰羊群中跑的弱的个体,羊群整体就进化了。我们的房地产业可能需要这么一个过程,因此我觉得别以为5%波动有多可怕,8—10%我以为是一个正常合理的区间。

  供大于求我们需要提高国际竞争力,需要完成自己的产品结构,以及服务能力,以及市场分工的计划转型。我举个例子说,时间关系没有办法把房地产业发展讲得那么多。比如我们有城市综合体,现在是由开发商卖一个个散户在卖商铺,中间缺了一个参与者,什么呢?投资人。国际上的商业地产从来没有大的开发商面对散户一个一个卖商铺这种事,都是由基金或者大的投资机构一把买下,然后由老百姓投资商铺买这些基金的份额就可以,就是说我们这场足球比赛已经开始了,中锋、守门员都有了,前锋还没有呢,球就踢起来了,市场还发展不完善。这个过程我想也需要时间、一个波动,当然也许没有我们想象的那么大,但是我觉得即便出现一定的波动,是良性、正常、合理和必要的。

  供大于求第二,房价跌5%中国就会出现危机,也是危言耸听。因为过去10余年来我们住房成交总量中在过去1年价格下成交不足2%,绝大部分的房价现价已经远远高于他的买入价了,换句话说跌5%绝大部分人还没有进入他当初买入价呢,怎么会亏本呢,怎么会引发危机呢。

  供大于求最后,这个问题我再进一步解释,对于银行来说,还不是房价的涨跌决定它的生死,而是决定它有没有持有的房地产不管是按揭还是开发贷款这样的债权流动性的出口,迫切需要的是我们刚才宣传片所说的,坚决贯彻十八届三中全会的改革,其中讲到努力发展债市,变间接融资为直接融资,这是银行摆脱对房地产的风险,只要开发商还不上钱银行就死定了这么一个被动局面。资产的证券化已经说了多年了,我们几乎是寸步未进,这是我们需要讨论的问题。

  最后一个大的问题,什么时候就能让大多数人买得起房呢?说你说半天还是没说我什么时候就买得起房了,这么说,人人都买得起房的社会共产主义前一天还实现不了呢,明天进共产主义、今天没进就不可能达到人人都买得起,一个社会的发展是,买得起房的人群逐步累积增加实现的,我刚才跟我们搜狐的美女主持人讨论的时候、交流的时候她问我,她说我结婚买房子就觉得很有压力,买不起北京的房。我说在我结婚的时候,同年龄层的人能够买得起房不超过千分之一,10年前要结婚的人买得起房不超过百分之百,今天可能有10%,再过10年可能有20%,买得起房的这个年龄层的人是不断累积增加,再有10年、20年的发展我们才能根本解决大多数人买得起房这件事。

  需要四方面调整和改革解决房价问题

  供大于求简单结说加以归纳的话,我们需要面对四方面的调整和改革解决房价问题。第一个,城市规模的调整,这在十八届三中全会中明确提出,在今年3月16日国务院发布的“新型城镇化规划”中进一步细化,在一个星期前国务院提出的“城市规模发展新的标准”,都讲到了下一步中国城镇化新型的落点在于调整城市结构、实现大中小城市协调发展。13.6亿中的绝大部分都想住到北、上、广、深来,无论如何也住不下,21世纪第一个10年,北京开奥运会,上海开世博会,广州开亚运会,我们不得不把资源、资金、政策等诸多要素集中投在一些沿海的特大城市了,沿海少数一线城市与二三线城市的发展差距拉大了,人口过度的向这些城市涌入了,才导致了过去10年调控和调控针对的那个房价问题。如果我们不能实现人口合理均衡的分布在不同层级的城市中,我们永远解决不了北、上、广、深和中国的房价问题。我们出国100条、国500条也不行,所以十八届三中全会说,严控特大城市人口规模,按照一个星期前发布的那个“城市规模划分标准”,我们目前定义,核心市区在1千万人口以上的城市叫超大城市,中国现在目前定义,这个超大城市的词是中国自己发明的。500万人口以上到1000万的叫特大城市。这两个层级,超大城市我们现在有7座,我说的人口都是核心市区,500万到1000万的26座,这26座将是严厉限制和适度限制人口进一步扩张了,重点发展的是100万到500万这个规模的城市我们目前有260多座,这些城市将是我们进入21世纪之后第二和第三个十年住房建设、基础设施完善,老百姓人口聚集的主战场。

  我们现在50万到100万人口叫中等规模,50万以下的叫小城市,目前最新的定义,我们100万到500万这个宽泛的曲线叫大城市,国际惯例300万人口以上是超大城市,我们超过500万才叫超大城市,按照中国的国情我们提高了一块,所以中间的层级特别快。调整城市结构才能根本解决大家关心的那个房价问题。

  供大于求第二,调整中央和地方的税赋关系。其中就涉及到多方面政府权力的调整改革,政府和市场关系的调整改革,中央赋予地方事权与财权的改革,以及化解我们去年、前年面对地方政府债务危机等诸多问题,也包括最近媒体注意到一个地方政府还靠卖地,我们只是说中央与地方的调整。

  供大于求第三个调整是土地制度的调整和改革,这隐含着土地的市场化,隐含着从政府作为行政权力的拥有者与土地的供应者这样一个不合理市场格局,以及集体土地与国有土地的同价同权,十八届三中全会有很多地方讲到土地制度的改革,比如赋予农民更大的财产权,农民的宅基地可以抵押,集体建设用地和国有土地同价同权等诸多问题,但是一年过去了,我们在这项改革上的进程目前看进展还是比较迟缓的,所以才有了,任志强说“政府老说稳定房价,从来不说稳定低价”。

  供大于求最后一个改革,调整社会的利益分配结构,我们努力的经过不算短时间的发展,把我们金字塔形或者三角形的社会财富分配结构,调整成发达国家的橄榄形,就是最有钱的是一个小的比重,需要社会救助才能满足基本生活需求的人群也是一个小的比重,具备了资产累积能力,不仅能够自我生存,在市场中获得充分的资源,而且具备资源累积能力的中产阶级占据大部分人群。

  供大于求中国老百姓买不起房有几个原因,其中一个是,大部分人群目前的收入水平还不具备私人资产的累积能力。调整收入分配结构也是我们一个长久的战略目标。

  供大于求我把最后这个问题再归纳一下,调整城市结构,调整中央与地方的税赋关系,改变土地制度,调整社会分布结构,是我们解决房价的根本出路。

  供大于求以上仅供参考。谢谢!

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