去年上海房价涨了18%地价涨了37% 今年还要继续涨？

　　“考虑到国家未来宽松的货币政策和行政政策，加之目前上海土地出让金持续走高，我们预计未来两年上海整体住宅地产市场呈上升趋势，预计2016年成交均价的上升幅度在8%左右，而高端住宅市场表现将继续高于整体水平。”戴德梁行华东区综合住宅服务主管伍惠敏在 接受《第一财经日报》记者采访时候表示。

　　在刚刚过去的2015年，上海楼市异常火爆，成为房价涨幅位居全国第二的城市（仅次于深圳），这一点在2015年初并没有人预料到。

　　根据佑威房地产研究中心数据显示，2015年上海一手商品住宅供应量为1195万平方米，较上年下滑4.0%；成交量为1500万平方米，较上年上涨54.9%；成交均价为32174元/平方米，较上年上涨18.1%。其中成交量则创下2010年以来近6年的新高，成交均价则再创历史新高，并且迈入3万元/平方米以上的时代。

　　在接受《第一财经日报》记者采访的业内人士认为，土地价格不断升高，人口导入使得购房需求继续增加，宏观政策利好楼市等多因素都将继续带动上海楼市在2016年保持高位，房价上涨压力较大。

　　需求旺盛，供应下滑

　　2015年6月，80后王悦郦(化名)看上的位于浦东汇南板块的某楼盘，当时报价1.9万/平米，而过了一个月该楼盘报价已经涨到2.2万/平米。“2015年初在上海买房的人都是明智的，稍微有点犹豫价格就上涨了。”王悦郦在电话里告诉记者。

　　《第一财经日报》记者梳理发现，从2015年第二季度以来，上海一手房市场成交量已连续9个月位居120万平方米以上高位，到了第四季度成交量更是连续3个月超过150万平方米。同时，2015年上海一手房已连续8个月均价超过3万元/平方米。

　　“2015年中高端改善项目及高端项目新增入市量占比较为突出，其新增入市项目中最低报价低于2.5万元/平方米的项目占比为43.2%，较2014年减少13个百分点;报价在5万元/平方米以上的高端项目占比则达到19.5%，较2014年增加8个百分点，中高端项目本身增加也助推了房价。”上海链家市场研究部总监陆骑麟告诉记者。

　　在二手房方面上海的交易也非常火爆，根据上海链家的数据显示，2015年上海二手房共计成交36.47万套，环比2014年上涨85.79%，成为了历年二手房交易量最大的一年。“政策是刺激2015年二手房市场成交飙升的主要因素，3.30新政可以称得上是市场的分水岭。相对于一手市场，二手市场受到了政策更多的眷顾，特别是营业税“5改2”的政策，二手市场是最主要的受益对象，大量近年来成交的一手房得以迅速流入二手房市场。”陆骑麟分析道。

　　此外，伴随着土地价格高企导致一手住宅价格上升，这也使得很多人选择购买市区的二手住宅。“我自己是卖房子的，我都选择买二手房，他们位置更为核心价格更合理。”一位TOP20房企高层向记者透露。

　　平安证券日前的一份研究报告指出，2016年城市分化仍将延续，一线城市及核心二线城市有望延续量价上升趋势，但三四线城市楼市处境将较艰难。“上海市区土地越来越少，像美国这样的发达国家也是某些核心城市房价不断攀升，像上海这样吸附力强的城市房价可能还会有上涨空间。”上述房企高层指出。

　　地价高企推高房价预期

　　《第一财经日报》记者注意到，2015上海土地成交价格也在不断上升，区域地王不断诞生，而未来伴随这些项目入市必然拉高房价。根据上海链家的土地监测报告显示，2015年，上海经营性用地成交面积为881万平方米，环比2014年下跌34.5%，成交幅数为101幅，较2014年减少48幅，全市经营性用地成交金额为1333亿元，环比2014年下跌12.4%。

　　值得一提的是，2015年上海住宅类用地的的成交楼板价达到17285元/平方米，环比上年大涨37.7%，达到了历史最高点。

　　比如2015年闸北区市北高新技术服务业园区N070501单元09-03地块和N070501单元10-03地块，两幅姊妹地块分别以87.95亿元和70.52亿元的总价成交，先后创下区域地王。这样的案例在2015年上海土地市场不甚枚举，几乎所有房企拿地的楼板价就已经是其周边一手房的销售均价。

　　当然里面很重要的原因是上海土地供应的限制，记者查阅公开资料发现，2011年上海市住宅用地计划供应量为1200公顷，2012、2013年该数值为1000公顷，2014年为700公顷，2015年这个数字不到600公顷。近日，《中共上海市委关于制定上海市国民经济和社会发展第十三个五年规划的建议》全文公布，其中提出“十三五”时期逐年减少建设用地增量，规划建设用地总量实现负增长，就是到2020年要守住3185平方公里的红线，比原来的规划目标减少41平方公里。

　　上海中原地产研究咨询部高级经理卢文曦在接受记者采访提到：“土地成为上海发展面临的最大资源瓶颈，由于未来建设用地不断减少意味着土地供求矛盾将进一步凸显。最终结果很可能是，土地市场高温现象还会有所延续，开发成本进一步提升。”

　　易居智库研究总监严跃进告诉记者，“由于土地价格和新增项目成本上升，2016年上海新建商品住宅的成交均价或突破3.6万元/平方米的水平。一些区域如平凉路、大宁商圈、周浦、徐泾、大场镇板块等，可能会成为房价上涨最明显的区域。”

　　伍惠敏认为，人民币贬值还在继续，高净值人群都会选择在核心城市购买物业进行资产保值，而这些豪宅也将拉高上海房价。

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