深圳涨速创历史 大城市二手房或加速上涨

　　持续的政策刺激之下，市场愈加火热，一线城市和二线核心城市的房价不断加速上涨。

　　国家统计局26日发布的1月份70个大中城市住宅销售价格变动情况显示，与上月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有24个，上涨的城市有38个，持平的城市有8个。环比价格变动中，最高 涨幅为深圳，上涨4.1%，最低为下降0.8%。

　　上海易居房地产研究院智库中心研究总监严跃进对《第一财经日报》说，70城房价在2015年5月份顺利完成止跌反弹的过程，终结了此前12个月环比下跌的态势，尔后保持了上涨的态势，2016年1月份继续维持上涨态势，且目前的环比上涨的幅度是近9个月上涨期间最大的。

　　深圳涨速创历史

　　国家统计局城市司高级统计师刘建伟分析，1 月份，全国 70 个大中城市新建商品住宅和二手住宅价格环比均继续上涨，且涨幅比上月明显扩大。据测算， 1 月份 70 个大中城市新建商品住宅价格环比综合平均涨幅比上月扩大 0.4 个百分点，70 个大中城市二手住宅价格环比综合平均涨幅比上月扩大 0.6 个百分点。

　　在上涨加速的同时，城市之间的分化进一步加剧，房价明显上涨主要集中在一线城市和个别二线城市。数据显示，1 月份北京、上海、广州、深圳 4 个一线城市新建商品住宅和二手住宅价格环比涨幅均比上月明显扩大，平均涨幅分别比上月扩大 0.5 和 1.2 个百分点;二线城市环比总体略有上涨，仅有个别城市涨幅在 1% 以上，新建商品住宅和二手住宅价格环比平均涨幅均比上月扩大 0.1 个百分点;三线城市继续呈稳中略降态势，新建商品住宅价格环比平均由下降 0.1% 转为持平，二手住宅价格环比平均由持平转为下降 0.1% 。

　　其中，深圳、上海、南京、厦门和合肥五个城市的房价环比增幅最大。北京、福州、武汉、杭州和广州的增幅也比较大，位列前10位。

　　同比来看，与上年同月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有45个，上涨的城市有25个。1月份，同比价格变动中，最高涨幅为深圳，52.7%，最低为下降4.9%。

　　刘建伟说，1 月份，新建商品住宅价格同比上涨的城市有 25 个，比上月增加 4 个，且上涨的 25 个城市涨幅均比上月有所扩大;二手住宅价格同比上涨的城市有 40 个，比上月增加 5 个，其中 34 个城市涨幅比上月有所扩大。从同比涨幅看，一线城市上涨尤其明显。无论是新建商品住宅还是二手住宅，一线城市同比平均涨幅都高于 20%。

　　中原地产首席市场分析师张大伟对《第一财经日报》分析，从同比看，城市间分化现象更为明显。一线城市的房价同比平均涨幅远高于二、三线城市，三线城市房价同比平均仍在下降。其中，深圳成为历史上第一个出现指数同比上涨超过50%的城市，创下了历史新高。

　　实际上，在实际成交中，深圳很多区域的房价涨幅已经超过了52.7%的幅度。2013年中在深圳市区购买了一套120方二手房的卢先生说，过去一年，他的房子单价从2万多涨到了4万多。而据他了解，很多区域的二手房在过去一年价格都接近翻倍。

　　“虽然人们常说房子如果是自住的，房价再涨也不能卖。可是作为普通上班族，如果不是在暴涨之前买了房，现在根本不可能买得起。再说买了房后，如果以后不想在深圳工作，到其他城市也不怕，比如到广州就可以住中心区了。”卢先生说。

　　严跃进说，观察2015年70个城市的表现，可以看出，深圳房价“最高调”，领跑全国。而2016年1月份深圳房价的表现继续“最高调”。一方面和深圳房地产库存规模不足有关，另一方面也说明一轮投资投机型资金正大规模进入了深圳房地产市场。

　　这种情况之下，限购进一步升级的消息已传遍深圳，消息称，深圳已计划调整非本地户籍人口的购房准入条件——购房人士社保缴纳年限由1年变成3年，并于短期内执行。除了限购政策外，业内认为深圳还可能会在信贷、税费等方面进行调控。对此，相关部门并未明确否认。深圳市规划和国土资源委员会相关负责人表示，相关政策正在研究之中。

　　大城市二手房或加速上涨

　　在一线城市和二线核心城市加速上涨的同时，广大三四线城市仍然不温不火，绝大多数三线城市同比仍在下降。1月份同比跌幅最大的三个城市为湛江、蚌埠和襄阳，分别为4.9%、4.0%和3.8%，均为三线城市。

　　张大伟说，在政策的持续刺激下，整体市场的分化仍在延续，一线城市和部分二线核心城市已十分火爆，但这些城市并不存在库存压力。而真正存在巨大去库存压力的三四五线城市的成交仍没有多大起色。这种情况下，再从需求端去刺激，效果会越来越有限。

　　而即使在一二线城市内部，也呈现出一定分化。张大伟说，目前深圳涨幅最迅猛，上海紧跟其后，北京则落后于南京、厦门、合肥，广州的涨幅排在第10，市场的分化持续。

　　合富房地产经济研究院院长龙斌对《第一财经日报》分析，这两年广州房价一直十分平稳，2014年广州房价下探幅度较大，2015年以来有所回暖，但部分区域的价格仍未达到2013年底2014年初的最高水平。综合这两三年的表现来看，广州房价整体的涨幅不仅远不如其他三个一线城市，也比厦门、南京、苏州等二线城市差了不少。

　　至于下一阶段表现，严跃进说，一线城市的环比增幅最大，市场相对亢奋，这会进一步强化一线城市的看涨预期。尤其是考虑到契税政策调整、一线城市可售房源不足等风险，预计后续一线城市房价的增幅还会扩大。

　　他认为，对于部分大城市来说，2016年新房库存略有不足，或催生二手房价格的快速上涨。二线核心城市也有类似的逻辑。相比来看，三线城市受库存去化周期过高的影响，房价难以大涨，当然继续下跌的可能性也不大。

　　作者：林小昭来源一财网)

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