商业地产O2O江湖风云再起：11大高手座次落定

　　座次：商业地产O2O江湖的11大高手与两大段位

　　一流之外都是末流，这是目前商业地产O2O这个江湖的段位分布。从融资、流量、房源影响力角度看，好租、空间家、优办、点点租是一流段位，一流段位的猎手们处于互相“厮杀”阶段；场地汇、马上办公、亿蜂、快找办公室、美办、办办网、甚至产业新区、房讯网们等等还停留在末位彼此追逐。汪洋里几只巨鳄即便鲸吞也总有些鱼虾能供生态里的其他玩家饱食。商业地产O2O千亿佣金市场，一直由行业内散落在街边巷落的房产经纪公司分食，且还不一定全部拿下。参照新房上市企业规模来看，如今一流段位的四只巨鳄祈求百亿市场都足以闷头自乐。不过，接下来这个江湖还是会有一场血雨腥风上演。

　　在进入正式的赛场之前，品途商业评论先来给大家简要介绍各位选手的背景。

　　成立时间：集中在近两年，2015年最多

　　从这十一个项目的成立时间看，近两年是风口，有5个项目在2015年成立，分别为优办、好租、空间家、快找办公室和商租无忧；有3个在2014年，分别为点点租、美办网和马上办公；办办网公司主体2012年成，亿蜂公司主体2010年成立，乐工厂成立时间最早，为2005年。

　　大本营：集中在北上深，北京最多

　　这十一个项目的大本营分布在北京、上海、深圳、西安，北京有优办、好租、空间家、乐工厂、亿蜂；上海有美办网、办办网和马上办公；深圳有2家，点点租和商租无忧；快找办公室坐标西安。

　　创始人背景：技术男PK地产人

　　O2O，是线上和线下相结合的项目，商业地产O2O的这11个项目有六成拥有地产背景，四成拥有技术产品背景；亿蜂比较特殊，拥有政府背景。

　　技术派的创始人里，点点租创始人陈晨是腾讯产品经理出身；好租创始人赵世勇和曲先洋是58赶集产品副总裁和腾讯产品经理出身；美办网也就是场地汇创始人钟志祥是阿里巴巴出身；办办网创始人王潇炜是复旦大学软件学院出身。

　　地产派里，优办的创始人卢阳曾在凯雷进行房地产基金投资管理；空间家创始人轷震宇是房企top10里面上市公司华夏幸福的副总裁，目前仍是华夏幸福的董事之一，而他的这份地产背景与接下来他在城市覆盖站及房源单项赛中的成绩不可分离。马上办公的创始人是戴德梁行的写字楼业务负责人；乐工厂创始人杨乐涛也有丰富的地产开发管理经验；快找办公室的创始人王毅有5年地产开发经验，还兼有5年媒体传播的经验。商租无忧的创始人杜磊与卢阳一样是海归，拥有地产经验。

　　由于各项目创始人的背景不同，也决定了其解下来的单项赛打法和成绩有所差异。

　　一览商业地产O2O江湖座次

　　接下来，品途商业评论带大家一览商业地产O2O江湖座次：

　　想要在竞争无比激烈的今天成为人生赢家，成为举世瞩目的英雄，如非有异于常人之处，那就必须是个十项全能的选手才得以跑赢这场竞赛。品途商业评论用了融资额度、房源数量、网站流量、覆盖城市四个指标来衡量这些猎手的江湖座次；并将各个指标进行单项排名，综合四项排名，累计得分越低说明单项名次越高。综合四项主要指标得出了这11家典型商业地产O2O项目的对应名次。

　　如上图所示，排在前段的分别是并列第一的点点租和好租，位列第二的空间家，排名第三的优办。位列前四的正好将前三座次拿下，综合排名第四的马上办公在总分上就已经与第三名的优办远远拉开差距。美办网、亿蜂紧随其后位列第五、第六；快找办公室、乐工厂、商铺无忧在各个单项均有超过三个领域排名最后。办办网尽管在融资额度、房源数量、流量上相对不是最弱，却因在一个城市单打独斗致使总分与商祖无忧并位于这份江湖座次排名的最后。

　　但值得特别说明的是，尽管末端选手名次靠后，但总算是有名有姓入围了江湖风云榜的。对于那些产品界面粗糙、流量低到到惨不忍睹、品牌影响力弱到搜索引擎在首页都不被收录展示、甚至连坊间传闻都没有在其他媒体露出的同类创业项目，品途商业评论因无法找到相应的数据进行量化对比，遂为未对此类项目进行座次排名。

　　入榜的这十一位猎手各个单项的具体表现如下：

　　融资额度：好租夺魁，金额惊人

　　在这些商业地产O2O项目的融资能力单项赛中，好租以绝对优势领先，作为最晚获得融资的同类项目，好租却拿出了A轮阶段最好的成绩：融资2.5亿人民币。上榜的这11个商业地产O2O项目融资时间，天使轮集中在去年6月获投，A轮集中在去年9月。走到A轮的项目有三个，点点租、优办和好租，走过天使轮的有四个，空间家、美办网、办办网、马上办公。在融资额度上，好租几乎四倍于排位第二的优办，在好租宣布融资消息之前，优办获投的1000万美元在2015年9月至今年3月期间都是无人超越的。融资金额排位第三的点点租与优办同期获得融资，额度为1000万人民币。

　　11个项目中获得融资的项目只有7个，每个项目的投资背景也有所区别。获得专业投资机构投资的是好租和优办，其投资机构分别为58赶集、黑洞资本、愉悦资本、北极光；顺为资本和源码资本。

　　点点租背后的投资机构有产业基金的背景，其投资方股东据全国企业征信网信息显示为：深圳东方金奇一号互联网产业基金企业(有限合伙)，这只基金背后的主体企业据品途商业评论记者调查正是上市公司齐心集团。而它是中国最大的办公用品集团之一，与它同一行业竞争的还有晨光文具和得力文具等。

　　品途商业评论记者与好租和优办的投资人分别有过交流，愉悦资本的创始人刘二海在好租的发布会现场对这个新投的项目赞赏有加。愉悦资本投资好租的原因有几点，一是创始人刘二海本人在北京为公司寻找办公室时亲自体验了好租的产品和服务，成功选址之后对好租印象深刻；二是好租背后有来自母公司58赶集集团的流量、人才等资源支持，刘二海看中好租背后的这个坚实后盾；三是数据亮眼，刘二海称好租的运营数据往桌上一败，他们几家投资机构商量商量投资份额就确定了；四是刘二海对好租这个团队看好，都说投资机构投项目背后很重要的一点是投人，愉悦资本看中的正是好租这个团队，包含杨浩涌在内的几个创始人之间兄弟情义坚不可摧，好租的运营团队产品能力、执行能力等都过硬。

　　对于优办这个项目而言，源码资本的投资VP孙彤称当初投资优办，一是看好这个蓝海，怕错过商业地产领域的“爱屋吉屋”；二是看好卢阳本人，优办创始人卢阳的背景、履历、资源都比较过硬，其商业格局也能够支撑长距离的“竞赛”。

　　其余在后段的另四个项目，美办网明确对外宣布获得300万人民币的天使投资，投资方为王啸和大道基金联合投资。空间家的融资数据未能确定，据了解近期正开放A轮投资。另外两家获得天使轮投资的马上办公和办办网投资背景为个人，未具体宣布准确投资金额和投资人资料，品途商业评论为量化对比将数值标为100，实际情况需参照这两个项目的真实融资数据。

　　在这一单项的PK中，好租座次第一，优办第二，点点租排位第三。接下来，跟随品途商业评论来观战这11个选手在房源数量领域的江湖座次。

　　房源数量：空间家是黑马，点点租保持领先优势

　　在房源数量的调查中，品途商业评论分析的数据标准是各项目展示在页面上的房源数量，单位为座，即独立的写字楼主体，非单个在租在售的房间数。为和如此取样？品途商业评论认为，商业地产O2O项目从具体的操作流程上，获取房源就是以单个的写字楼为基准的，搞定一栋写字楼的业主合作，也就相当于搞定了这栋写字楼在租在售的所有房源数据。而项目之间房源的PK，背后恰恰就是业主资源获取能力的PK。

　　如上图所示，截至2016年4月9日，空间家以绝对优势领先房源覆盖11039座，点点租为4227座房源，好租3637,优办2706。在融资单项赛位列前四的选手在本轮房源PK赛中又进入前段。需单独强调的是，除空间家之外，其余各个项目的数字均为其页面截至品途商业评论调查之前的实际数据。

　　目前拿下10个城市的空间家对外展示的空间总数为68656，其中除土地、商铺之外的空间总数为55816，数额之大，确实惊人。空间家以绝对优势领先与第一段位的其他三位选手，这匹黑马对于同行竞争对手而言真的不可轻视。空间家总体数据领先的优势当然跟拓展城市的数量直接相关，不过它做到了在每个城市的单项数据中也占据绝对优势。北京9738、上海16658、深圳7367、廊坊981、武汉5767、石家庄2036、成都6765、天津1723、沈阳4254、保定527。

　　再来看其他选手的情况，获得最高融资额的好租在前段赛的比拼中处于第三，融资额度第二高的优办居于前段末位，前段算融资额度第三的点点租在这一赛算表现不俗，以4277的数据位居第二。点点租在各个城市的数据具体如下：北京878、上海1731、广州374、深圳797、杭州255、西安192；好租的数据为：北京878、上海1640、广州379、深圳740；优办目前拿下2个城市：北京1505、上海1201。就单个城市房源数据实力对比，空间家、优办在北京的房源数据全于好租、点点租；上海市场依旧是空间家领先，点点租和好租的数据全于优办；深圳市空间家依旧领先，点点租好租打平；广州市场空间家没有进入，好租和点点租继续打平。

　　本场单项赛居于后段的选手，马上办公、美办网、办办网居于后段的前段，这三个项目大本营都位于上海，就大本营的房源覆盖数据来看，办办网相交后半段的其他选手而言更有竞争力，它在上海的楼座数为782，空间数为4344；能与办办网比肩的是马上办公，涵盖商务中心、会议室、孵化器、共享办公等在内的楼座数为1840。但有区别的是，马上办公主打短租，办办网不限，马上办公的房源类型分类相交其他项目更细化。不过对照第一段位的选手，上海市场写字楼楼座数在1700以上，可以推断马上办公在上海市场的房源覆盖实力更佳。

　　相对在后段更加末位的几个选手，它们有一个共同的特点，就是没有把一个城市房源数据做踏实，做到绝对优势。乐工厂在页面呈现的全部数据只有69；马上办公杭州90，苏州10 ；商租无忧在深圳的房源竟然只有25。对于想要用O2O这种线上加线下方式解决企业选址的创业项目而言，线上的入口数据都做不好，何谈线下的竞争力。

　　在这其中，快找办公室发家为西安，但在房源数据上也没有拿到绝对优势，其房源数据为196，空间家以192的城市渗透能力直接威胁到快找办公室在其根据地的既有优势。

　　在上文中，品途商业评论将房源比拟为猎人手中的箭，不管技术或服务的优异程度能为猎手带来多大的个人优势，捕获海量目标需要的是粮草弹药储备，如房源覆盖数量在自己的大本营城市都不能做到绝对优势，那么在接下来的淘汰赛中最先出局的必将是那些手中无箭可发的猎手。而房源不管是对于新房而言还是对于商业地产而言，都是改变和革新的基石，基石不稳，梦想和竞争也就没有谈论的基础。

　　覆盖城市：空间家下十城，点点租攻六城

　　如上图所示，在本场单项竞赛中，依旧是空间家和点点租名列前茅。空间家拿下北京、上海、深圳、廊坊、武汉、石家庄、成都、天津、沈阳、保定十座城市，点点租攻下北京、上海、广州、深圳、杭州、西安六座城市；好租和美办网均拿下四城，分别为北京、上海、广州、深圳以及北京、上海、深圳、杭州。乐工厂也拿下四城，但其中一城为海外城市洛杉矶。在前面场次居于前段的优办目前主攻北上两城。

　　从攻城的城市选择上看，北上广深这四座一线城市是兵家必争之地，但杭州似乎相交广州而言更被这些选手看好。如下图所示，选择攻占杭州的有三个项目，拿下广州的只有点点租和好租，前文提到的黑马空间竟然直接跳过广州选择攻占其他准一线城市。北京、上海、深圳是商业地产O2O项目最水深火热的战场，北上分别有7个项目进入，深圳有5个项目进入。写字楼租赁市场的火热程度一定程度上侧面反映了这个城市的企业活跃程度，上榜的这些新型城市有天津、沈阳、保定、西安、成都、廊坊、武汉、石家庄和苏州。这一定程度上也与上文提到的中国20大城市甲级写字楼存量存量有关，存量逼近500万平米的城市有广州、深圳、武汉、成都；天津、西安、重庆、杭州、苏州、宁波、沈阳、青岛、南京这些城市的甲级写字楼市场在百万平米以上。

　　而位于前段的四位选手空间家、点点租、好租、优办也纷纷踏足这些写字楼存量与企业创新活力比较大的市场。商业地产O2O除了要在纵向比拼线上线下的能力，还要在横向比拼房源和客户。存量写字楼市场只证明供给方急于去化，但并一定当地的企业活力与楼市匹配。如上图所示，供给方市场的宁波、青岛、南京并未进入这十一位猎手的视野范围内，反而保定、廊坊等市场总体体量相对较小的城市成为猎手的选择。这些选择背后必然有客户资源作为支撑。而拿下十城的黑马空间家，除了进入热门的一线城市，还进入了相对冷僻的三四线城市，其背后依靠的就是已经掌握到客户资源。

　　同样是2015年后半年成立的空间家何以在不到一年的时间里拿下这么多城市，搞定这么多房源？这与上文提及的各位猎手的创业背景不无关系。

　　下来大家跟随品途商业评论进入最后一个关键场次的竞赛——流量。

　　流量赛：又一匹黑马涌现，好租发挥背景优势

　　如上图所示，基于纯企业选址页面的流量对比为这个局面，统计数据截至2014年4月9日，好租发挥其流量优势以日均66000的PV（page view，即页面点击量）绝对优势领先，点点租、优办、空间家紧随其后，第一段位的四位选手在本场单项赛中依旧居于前四。马上办公和办办网分别以6000和4500的PV位居五、六。由于品途商业评论统计使用的是第三方统计工具Alexa，美办网，快找办公室，乐工厂，商租无忧的PV在Alexa没有数据显示，是否因为流量过低不予统计，品途商业评论不能就此下定论，不排除页面收录等其他因素干扰。就目前能通过第三方统计平台展示的数据而言，好租背靠58赶集这个大流量池做到了行业内的领先优势。但未在上图显示的亿蜂才是流量赛里的黑马选手，它以日均615000的成绩领先好租十倍之多。

　　品途商业评论为何不将这匹黑马放入表中一并对比，那是因为亿蜂的网站除一个二级页面是企业选址外，其余的频道多为创业项目路演、活动、资讯及投融资。企业选址、空间租赁的大部分流量由此之外的传统媒体资讯导入。这也是品途商业评论将亿蜂封为黑马的缘由。没有内容的商业地产在线交易平台本质上是一个选址工具，用户有需求时上来看一看，选址完成也就放一边了，我们平常讲的粘性对于这十一个猎手而言都是痛点，好租也不例外。

　　流量赛与房源赛一样重要，如果说房源赛考验的是这些选手的线下实力，是大业主资源；那么流量考验的是绳子的另一端用户及用户粘性。如何让一个用完就丢的一次性工具产生持续不断的实用性？内容是这个问题的答案。何为内容，绝不是冷冰冰摆在页面上的一个个房源数据。解释内容，这就与上文提及的七大派系要扯上关系，媒体派的弱交易属性在这场江湖座次的争夺战中暂时还没拿到参赛资格，但当十一位酣战的猎手走到交易和流量的困境中时，媒体派先天优势就是这十一位猎手的解药。这也是流量赛里亿蜂这只黑马，打法异于常人的初衷。

　　在当下赛进行到最后阶段，品途商业评论推断房源会在某一个时间段趋于透明化，即战场上剩余的选手不能再拿房源的数据多少作为弹药。当用户在各个网站获取的房源信息趋于一致时，流量会因内容的优劣直接进行分化。基于交易与交易两端产生的内容,将是下一次江湖座次排位是最重要的一场竞赛。