狂热不减 但因为“限价新政”苏州两地块没拍出去

　　在接连撤出5幅地块，限制10幅地块的最高价后，2016年中国楼市最火的苏州，终于迎来了5月的首场土拍。结果，苏地2016-WG-39地块、苏地2016-WG-41（下称39地块、41地块）地块因为超过最高限价而流拍。

　　此次拍地，分别定于5月23日和24日进行，在23日竞价的纯住宅地

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　　其中，39号地块位于浒墅关经济开发区，地块分为两部分，一块面积17508.7平方米，另一块面积为27191.8平方米，总面积达到44700.5平方米，容积率在1-1.6之间，建筑密度≤35%、绿化率≥30%，起拍楼面价为6656元/平方米。

　　地块周边生活配套较为成熟，品牌房企众多，在23日的土拍中是公认的“肥肉”。也因此吸引了新城、招商、旭辉、天地源、华宇、南山、蓝光、正荣、阳光城、融创等10余家房企报名。

　　最后，经过113轮竞价，39号地块竞价达10.0606亿元，楼面价1.4066万元/平方米，溢价率111.33%。超过了最高限价10.0106亿元，也因此，这块“肥肉”谁也没有吃到，宣告流拍。

　　此后的41号地块遭到了同样的流拍命运。41号地块位于高新区浒关开发区，总面积13.847万平方米，是本次挂牌土地中面积最大的一宗。由四部分组成，最大一块面积为84997平方米，最小的一块面积9619.5平方米，其余两块分别为29755平方米、14098平方米。容积率在1-1.4之间，建筑密度≤35%、绿化率≥30%，起拍楼面价为6714.3元/平，为一宗标准的刚需地块。

　　经过120轮竞价，该地块竞价达到了29.2162亿元，楼面价15071元/平方米，溢价率124.46%，而这幅地块的最高限价为27.1162亿元。当然，最终也逃不过流拍的命运。

　　为土地拍卖“限价”并不是苏州独创。以北京为例，由于土地价格高企，早在几年前北京市国土局就为热点地块设置了价格红线，超过红线后，改为竞建保障房或自住商品房面积。

　　这背后其实是政府以牺牲一部分土地收入为代价，将建设保障房的担子部分转嫁到了开发商身上，体现了“通盘考虑”的执政智慧，政府一出一进，实则并无损失。开发商虽然表面上看成本增加了，但其成本最终也会转嫁到商品房房价部分。这种政策对群情激昂的“地王”效应确实有一定的冷却效果，但实际上对平抑地价和房价起到了多大作用，看北京的房价可知一二。

　　当然，当楼市大热，短时间没有更好的办法控制时，政府也只能“硬上”此类限制政策。北京多年前也曾临时叫停过“中服地块”和“农展馆地块”的拍卖，但其后推出，仍是地王。可见，苏州面临楼市急速上行压力，目前没有更好的调控手段，只能临时出招，限地价政策有会不会延续，流拍的土地何时复出，尚不明确。

　　此前，苏州有20幅地块将要出让，但在5月17日，被苏州国土资源局紧急撤出5块，同时还有10幅地块被限定最高地价。23日出让的另外两幅不在限价之列的地块，全部以“零溢价率”顺利成交。

　　23号地块仅一次出价便得以成交，拿地企业为深圳新威辉达投资有限公司，成交价为底价5.1431亿元，楼面价11250元/平方米，溢价率为0%。40号地块被苏州乐园发展有限公司以总价5952万元竞得，楼面价3750元/平方米，溢价率也是0%。

　　作为此轮楼市暴涨的样本，进入4月之后，苏州市场已经开始从顶峰滑落，房价直降9000元/平方米、4000元/平方米的案例开始出现。

　　数据显示，苏州市区（不含吴江）商品房共计成交7886套，其中住宅类房源共计成交6483套，环比减少3169套，降幅为32.83%，较去年同期减少738套，降幅为10.22%；二手房方面，上个月苏州二手房成交总量为10044套，环比3月下降了41.16%，其中住宅成交量达9297套，环比3月下降了41.83%。

　　虽然市场热度正在回落，但开发商热情不减，土地市场火爆依旧。4月，苏州登上全国土地出让金的首位，出让金规模分别达347.9亿元。与去年同期的市场相比，出让金总额增长44139%。

　　诸多业内人士指出，苏州土地市场存在泡沫，这也是苏州市国土局在此次土拍前频繁出招的原因。这样的结果是否是苏州政府调控的初衷？对市场又能否真正起到灭火作用？

　　明天，苏州土拍将会继续进行，是否还会有土地遭遇流拍，界面新闻将会持续关注。