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本报记者 王俊丹 上海报道
近几年，中国房地产行业的供求关系发生了根本性变化，住宅从供不应求转变为供求平衡，甚至部分产品和区域的结构性过剩。2015年国内办公楼的空置率平均是18%，而商办物业随着建设率提升，过剩现象也是非常严重。
房地产商寻求转型，从原来囤地增值模式向高租转率盈利模式转型，也就是从重资产向轻资产模式转型成为必然趋势。顺应趋势，房地产商从关注到开始尝试房地产金融，比如REITs。
7月16日，由21世纪经济报道主办的“2016中国资产管理年会-大类资产配置主题论坛”上，六位资管人士以“全球视野资产配置中的第四类资产REITs”为题展开了深入讨论。
债权型向权益型转化
李想：REITs在三个方面具有优势：一是REITs是标准化的金融产品；第二是流动性强，实现上市有一个公开退出渠道；三是参与性好，REITs实际参与门槛不高，可以同时吸引大额资金和小额普通投资者。
近几年，国内已陆续有类REITs项目进入试点，去年7月首只公募REITs“鹏华前海REITs”也在深交所公开发行，REITs这一话题逐渐从研究进入实践阶段。
目前国内已陆续有REITs试点产品落地。但仔细观察这些产品不难发现，其都偏向债权型融资工具特征。
邓钢：现在国内的债务融资手段非常多，成本也不断走低，但国内市场上的房地产融资工具以债权型工具为主，包括REITs产品。而国际市场采用的REITs属性是权益性。REITs在国际市场的发展过程中，也经历过债权性向权益性的转化。在国内因为受到监管的约束，还有市场投资者的习惯制约，预计产品的属性由债权型工具向权益型工具进行转化需要3到5年时间。
REITs未来主要有三个发展趋势，由债权型向权益型转化是第一个趋势。
第二个是对REITs资产的定价问题。REITs是由重资产向管理型的轻资产转型过程当中，可以用到的一种有效的创新金融工具。对REITs来讲，不动产中相比住宅，经营性物业是更合适的标的物选择。按照传统的资产定价模型，现在房地产市场有很大的资产泡沫，如何调整资产定价模型、正确看待泡沫背后的风险，是需要市场思考的。
第三是REITs未来发展中专业机构发生的作用。REITs是金融产业里的重要产品，是金融创新的辅助手段和载体。未来REITs的发展中，真正能够发挥核心作用的，是在REITs产业中能够保留资源、提升资源、发掘价值的一些行业企业。从国际经验来看，可能是不动产零售商、养老机构等。
可以预计，未来在REITs发展过程中，这些核心机构将慢慢向细分行业聚拢。这个现象已逐渐显现，比如写字楼、宾馆、养老地产等细分领域，已经逐渐成型并发展起来。企业抓住自己的优势，能够找到价值洼地，能够在关键环节注入新的价值活力，就能同时给投资者、市场、管理机构带来良好回报。
国内REITs发展待解难题
王刚：中国REITs联盟提出了一个金字塔结构的REITs体系建设设想。最底层是法律和税收，这两个问题不解决，国内的REITs产品难以实现标准化。
合格资产、优质资产管理人和基金管理人组成第二个层次，用来解决现在租售比和利率倒挂的问题。通过好的管理，用好杠杆，挑选优质资产培养和孵化，会收获更好的收益率。
第三个层次是形成交易配套体系，包括交易所体系、地方股权交易平台等，为REITs提供流通市场。
金字塔最顶端是投资者教育。REITs市场适合散户投资，其等于投资房市和投资股市的叠加产品。
Peter Verwer：亚太地区REITs的成功经验对于中国有两点建议，一是要放大房地产市场的定义，不要过于局限，这样可以让资产更加容易转化为REITs，也就是说准入机制不要太严格。二是降低税收也会起到积极推进作用。监管方面，希望中国监管机构能跟行业一同探讨监管法规，法规的透明度高低会影响REITs的发展步伐。
陈文权：未来深交所会在推动REITs发展方面做一些工作，包括先和各方一道制定REITs规章；在REITs产品发展过程中，为市场各方提供更好、更优质的服务，把深交所的REITs平台建好。
陈永庆：在投资方面，REITs作为第四类资产对银行来讲相对陌生，未来随着标准化REITs的发展，希望商业银行尽快建立REITs资产风险决策机制。
作者：王俊丹
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