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我的财富故事:贷款买房合适吗?
2003年7月4日14:38   [ 黄晓岚 ] 来源:[ 搜狐财经 ] 机构:[ 广东发展银行 ]

  小治与小洪,一个来自西北、一个来自东北,一个学法律、一个学经济,虽然乡音不通、专业不同、性格各异,但是相同的嗜辣口味以及对于北方、寒冷、白雪的乡愁使他们成为了大学时代最铁的哥们。毕业后两人都留沪找到了不错的工作,小治在一家著名的律师事务所从事经济类案件,小洪则因为与生俱来的语言优势(通中、日、韩、英四国语言)成为一家日资企业的新人明星,两人合租成了顺理成章的事。刚毕业那会儿,在由外地学子升级成为都市小白领的喜悦冲击下,两人在西区租了套不错的两室一厅,家具电器全配,由于位于内环以外,租金也较合理,每月2000元,水电煤等分摊。

  内容 总支出(万) 分摊费用(万)

  购房首付 7.2 3.6

  手续费等杂费 2.0 1.0

  简单装修及家具 2.0 1.0

  合计 11.2 5.6

  但是半年下来,房租及杂费成了每月最大的开支,想要攒钱买房、娶妻、生子似乎成了遥不可及的美梦。两人合计下来觉得每月2000元的租金供套便宜的二手房也够了。2001年,两人在万体馆附近觅得一套60平方米的住房,位于3楼(共7楼)总价24万,简单装修后改装成小两室一厅,总共花了26万。每人出资5.6万,资金来源于大学四年打工所得、工作以来的积蓄,另外向父母融资也解决了一部分。由于小治与小洪不是直系亲属,买房时不能同时署名,所以房产证上签的是小洪的名字,而为了保障小治的利益,两人又签署了一份补充协议,作为合资买房的凭证。以小洪(房产所有者)名义向银行贷得购房余款16.8万(纯商业贷款),分10年还清,每人每月向银行还款893元,比起原先1000元的房租,连水电煤也省出来了。10年后,这套房子作为过渡房将出售,但小治和小洪任意一方如想保留可获优先权,但需向另一方支付市值的半价。

  2年过去了,当初24万买进的房子,每平方米由4000元涨到了6000元,连装修在内,总价上涨了10万,不但等于白住了两年,而且比起租房,在这个陌生的大都市,两个异乡人搭建了一个属于自己的家,找到了一个心灵的归宿。

  对比当初购房、租房两种选择,我为他们算了一笔帐:

  选择 内容 支出(元) 收入(元)

  租房 房租 2000×24 = 24000 无

  购房 先期投入 112000

  每月还款 893×24 = 21432

  按市值出售 无 360000-140800(银行剩余本息) = 219200

  即小治和小洪每人可分得现金109600元,除去先期投入,两年来共赚了53600元,即购房比租房多赚了53600+24000/2= 65600元。现在两人如想买一套售价在50万左右的婚房,不包括3年的工作积蓄,光靠这笔钱也够付首期了。

  经验谈:

  小治

  说实话,当初买房时没想那么多,只是觉得每月白花花的银子流到房东的口袋里很不值,所以也没怎么好好计划,所幸正好赶上了上海房产的好时光,总算小有收获。结合得失而言,经验有三:

  1. 地点的选择很重要。房产地点的选择取决于你的购房资金、计划和用途。决定买房时我们考察了很多地方南至莘庄、梅陇,北至闸北,西至虹桥,东至浦东,由于我和小洪都不是上海人,所以地区选择的范围很大,哪里都可以,在价格可以承受的情况下,只要交通方便就可以。最终选定万体馆附近,一来是因为运气较好,遇上了合适的房子;二来也是经过我们严格筛选的。最初的目标是莘庄、梅陇地铁一号线沿线和浦东地铁二号线沿线。经过几次实地考察后,发现所有的房产广告都只会强调优点,为的就是吸引你来。有一次我和小洪根据报上的广告去梅陇的一个实地售楼处,报上的价格很诱人,而且强调交通方便,离地铁只有800米,步行10分钟即达,示意图上也确是近在咫尺。没想到真实的情况是我们走了20分钟才看到其出现在天际之处,等到我们爬墙破壁(由于是期房,售楼处外的围墙还没拆,为了不绕远路,只能爬墙钻洞,报上的800米距离一是指直线,二是也的确夸张了点)到达时,远没了出发时的憧憬。地点的选择绝对是与购买目的紧联的。因为我们买房是为了实际的居住问题,所以太偏远的地方不行。如果是纯粹作投资,在城乡结合处买一套甚至一层楼(价格肯定很便宜),放上10年,只要一开发到,价格马上翻一翻。当然这纯属个人意见,也存在一定的风险。

  2. 交通一定要便利。这一点其实在上面也提到了,我们最初都是在地铁沿线找,因为交通方便、定时、快捷。但现在我极其反对购买只依赖一种交通方式的住房。依赖性太大,一旦交通瘫痪,人也如瘫痪了一般。有一次,我和小洪在浦东看中了一套房,价格、房型,甚至交通都满意(地铁附近,由于是周末,车厢空旷、整洁),差一点就当场付订金了。不过我们长了个心眼,来了次模拟上班。由于我在静安寺上班,小洪在虹桥,如果买下那套房,每天上下班必定要依赖于地铁二号线,于是我们在周一早起两小时,赶到浦东,再在上班高峰期由那套房子出发,感受一下路途的交通状况。结果,这个模拟试验让我们彻底放弃了原来的购房计划,过后还真的有劫后余生的感觉。另外我不赞成买只依赖一种交通方式的住房也有工作原因:我工作很忙,加班到十一、二点是家常便饭,如果住房只有一种交通方式,特别是依赖于地铁或轻轨的话,每次只能打的回家,时间一长,经济上划不来。

  3. 房产也要货比三家。如果真的看中了一套房千万不要表露出十分想要的感觉,要不露声色。二手房犹是如此。我们最后买的是套新房子,但原房主因为是单位分得的,不满意房型结构,所以也算是二手房。出售事宜由中介代理,不止一家(一般都是一房多投),但我们因为没经验,看了觉得满意,就不自觉地流露出很想买,虽然最后没付订金,但中介已洞晓一切。后来我们在周围的其他中介公司逛时发现也有同一套房子,价格还比第一家便宜。但由于前面的事情,房主已通知其他中介不卖了。而且第一家中介公司的价格比其他高出近一万,一分钱也不肯便宜。

  小洪

  我要说的小治基本上都说到了,补充一点:买房是体力活加脑力活的综合运动,一定要胆大、心细,有恒心、有毅力,一旦买到了满意的房子,可是一辈子的窝。另外,资金的预算也很重要,这点很好理解,也就不细说了。

  

  银行专家:

  广东发展银行上海分行 理财师:

  这两个年轻人的理财观念很新,同时也向我们提出了这样一个问题:

  如何提高你的消费质量?

  我认为有两种途径:

  ① 消费者不要仅仅满足于停留在纯粹的消费市场,要积极转移到金融市场。

  ② 消费者的消费行为与投资行为相结合。

  现在上海的房产市场炒得很热,很多人渴望早日拥有自己的居所,很多人渴望在房产市场中掘得自己的第一桶金,更多人眼看着房价节节上涨而长叹。其实,不必可惜,重要的是用自己的眼光、知识抓住机会。

  l 银行房贷的3种方式:

  1. 公积金贷款

  2. 商业贷款

  3. 组合贷款

  公积金贷款和商业贷款的不同主要反映在利率的差异上,而组合贷款即将公积金贷款与商业贷款糅合在一起。

  贷款类型 期限 年利率 月利率

  公积金贷款 1-5年(含) 3.60% 3%

  5年以上 4.05% 3.375%

  商业贷款 1-5年(含) 4.77% 3.975%

  5年以上 5.04% 4.2%

  l 常用的银行房贷还款方式:

  1. 等额本息(每月还款额相等):每月等额偿还贷款本金,每月归还贷款利息也是按贷款实际占用情况计算,并随本金逐月递减。

  2. 等额本金(每月还款额递减):贷款期每月以相等的数额平均偿还贷款本息,每月归还贷款本息按贷款实际占用情况计算。

  根据上面的案例,如分别采用这两种还款方式,还款计划如下:

  月数 等额本息还款法每月还款额 等额本金还款法每月还款额

  1 1786 2105.60

  2 1786 2099.72

  3 1786 2093.84

  4 1786 2087.96

  5 1786 2082.08

  …… …… ……

  120 1786 1405.88

  合计 总额 214320 210688.80

  其中:利息 46320 42688.80

  l 专家意见

  广东发展银行 上海分行 个人金融部总经理:周恩溥

  现在社会上有部分舆论导向强调等额本金还款法要比等额本息还款法好,付的利息少。我不赞成这种说法,以上面的案例来说,诚然10年后,采用等额本金还款法要比等额本息还款法少付3631.2元利息,但是贷款人付利息的多少是与其所占银行资金的数量成正比的。虽然开始借款的时候,占用银行的资金相同,但从第一个月还款以后,在每个时点上,两者占用银行资金是不一样的。10年以后把每期还款额加总其实是一种简单的表述,在严格意义上说,忽略了货币的时间价值。把10后的还款总数按严格的算法计算出10年前的现值(PV)是完全一致的。既然银行当初同时推出这两种针对不同购房人群的贷款方法,其可行性必定是经过精算师严密计算、验证的,不存在合算不合算的问题。只要选择适合自己的还贷方式,就是最合算的。

  一般而言,等额本金还款法每月的还款额递减,所以比较适合一些近期内工作稳定、收入高,但长期情况如何具有不确定因素的人。

  等额本息还款法每月的还款总额相等,所以比较适合一些工作稳定,收入中等或中低等的人士。如案例里的两位年轻人,刚踏入社会不久,在未来还不可知的情况下,选择等额本息还款法显然是比较稳妥的方法。

  英国理财专家彼得·梅尔(Peter Mayle)有一个非常著名的理论——“三分之一理财法”,即你的收益应平均分为三块,将其中的三分之一投入股票、期货等风险投资;三分之一购买信誉良好的投资资近;最后三分之一存入银行,由银行代为保管,不仅可获稳定的利息,更有现金防身以备不时之需。

  总而言之,最适合自己的理财方式就是最好的。

  故事后续

  小治在发稿前打来电话,告知他和小洪的同居生活面临结束,他刚和女友在现在的住所附近订了套134平方米的期房作婚房,今年底明年初能拿房装修了;小洪也在积极的觅房筹婚中。这套住了2年的小套房即将面临易主,新主人不是别人,正是小治的父母,退休后准备来沪享受儿子一碗汤距离的孝顺。一年后,小治与小洪将正式结束同居生活。

  

  广东发展银行 上海分行 黄晓岚

  

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