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“炒地皮”黑幕多多 “圈地运动”暂且缓行
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[ 余玮 ] 来源:[ 财经时报 ]
  北京地产圈正在展开一场大范围的圈地运动,海内外的地产大亨纷纷张开巨鳄大嘴,吞下京郊大片大片的土地。在人均耕地只有0.48亩、人多地少矛盾日趋剧烈的北京,要想避免圈地运动留下的无穷后患,必须来一场“土地大革命”

  最近,有关部门的统计数据显示,随着楼市的红火,北京新一轮“圈地”热也悄然掀起,开发商不仅忙着盖房、卖房,还忙着圈地。

  据了解,首创集团与朝阳区签下呼家楼中央商业区120万平方米的土地后,其拥有的短线或中长线的储备土地已达到6200亩;华远房地产在大兴黄村启动华远“新市镇”计划的第一个项目——120万平方米的“翡翠城”后,城东、城西、城北的“新市镇”也在运作当中,每个“新市镇”的规模都要超过“翡翠城”;在阳光曼哈顿项目附近,天鸿集团与朝阳长营乡240万平方米的土地协议即将达成……除了这些较有名气的房地产公司外,北京楼市的一些第二集团军也纷纷出动,争相加入“圈地”队列。据报道,李嘉诚先生也看上了北京边缘,将投资100亿人民币开发朝阳区东坝约350公顷土地。于是乎,偌大一个北京城变成了一个“大工地”,有人大叫——北京的新“圈地时代”来了!

  究竟有多少地可“圈”

  京城楼市持续升温,各路房地产商纷至沓来,抢滩占地。那么,北京到底有多少可开发土地资源?据北京市土地整理储备中心主任史贤英介绍,截至1998年底,世界人均耕地面积是3.75亩,我国人均耕地面积是1.51亩,而北京市的人均耕地面积只有0.48亩,人多地少的矛盾十分突出。目前,北京市现有未利用土地中可开发复垦为耕地的仅有40万亩。根据国务院已经批准的《1997年至2010年北京市土地利用总体规划》,到2010年全市建设占用耕地将达到33万亩,加上生态退耕3万亩,到2010年全市土地整理复垦和开发补充耕地量将不得少于36.44万亩,平均每年须补充耕地3.6万亩。据此计算,现有的宜农后备土地资源仅能满足到2010年耕地占补平衡的需求,2010年以后,北京市将面临无地可开发的窘境。

  土地储备能力已经作为房地产商的核心竞争力之一,越来越显现其重要性,而地价是土地有形市场建立的核心问题。专家指出,目前要注意在土地开发和利用上遏制“虚热”苗头。一些地方出现了盲目兴建“大学城”、创办高新技术开发区的“圈地”苗头,有些地方在小城镇建设中搞“天女散花”式的土地开发,造成新的土地低效扩张局面,甚至出现了大量违法用地案件。

  全面加强国有土地资产清理,地价管理是关键。只有充分运用地价这个杠杆,才可实现土地资源的优化配置和合理利用,盘活存量土地。建设部住宅与房地产业司司长谢家瑾分析认为,部分地区房价上升过快,将挫伤居民购房的积极性,这问题不及时解决,将直接影响个人买房的进一步启动。有识之士建议,为保持住房建设和消费的持续增长,必须保持合理的住房用地供应量,保持商品房、经济适用房、廉租住房供应的合理比例,落实国家对经济适用房减免税费的优惠政策,控制商品房的土地价格,才能平抑房价的上涨。

  “炒地皮”之黑幕多多

  似乎只要有钱,在北京买块地让它猛长钞票,什么都可不干,坐以待“币”。根据有关部门的统计,北京市房地产企业已达4000多家。可实际上,大约有70%的企业并没有开发实力,不进行房地产开发,而是靠通过各种形式得到土地开发权,然后靠合作开发或者转让开发权牟利。更有甚者,许多大型房地产公司下属子公司之间还相互“对敲”,抬高土地成本。拍卖是体现土地价格的最佳方式,其成交价最能充分反映土地使用权的正常市场价位。然而,去年北京举行了首批国有土地使用权拍卖会,结果在推出的9个地块中仅3块找到“婆家”,其余6块竟无人应价。从成交的价格可以折射出目前北京地价的真实水平。

  土地的所有权名义上为国家所有,但实际上掌握在那些有权的政府官员手中。《土地管理法》规定,土地使用权可通过协议、招标、拍卖三种方式出让。这就为某些钻法律空子的官员上下出让打开了方便之门。很多时候、很多地方土地出让就只有协议一种。于是,某个部门或官员一句话、一张纸条,很可能让一大块土地堂而皇之地“协议”给某个单位或个人。北京土地只出让给本地有开发权的房地产公司,外地或本地没有开发权的企业要想取得一块地的开发权就只能同这些手中储备了大量土地的土地爷们合资合作成立项目公司。有的“项目开发权”一倒再倒,价码越来越高,因此土地成本一下子就炒起来了。

  北京最特殊的地方,就是有很多中央党政军机关企事业单位。这使北京很难堵住行政划拨的口子,也很难收回他们手中的划拨用地。据有关人士介绍,北京市可供开发土地基本掌握在某五路诸侯的手中。显然,无论哪路诸侯都是不好惹的。一些有“关系”的开发商纷纷找机会拿“条子地”、“人情地”,这种无序的圈地热将使北京楼市土地供应总量失控。在竞争中,开发商们表面上拼的是拿地能力和融资技艺,实际上拼的是关系与背景。谁的路子野、背景深,谁就可以拿到一手好地,并从银行得到巨额的贷款。难怪有人戏言,“而今,在房地产行业,开发商除了要比价格、比户型、比环境外,更多的还要比关系、比背景。”

  北京市房屋土地管理局曾作过测算,土地出让金加上市政配套费也不到房价的10%,如果再加上拆迁费用,地价在房价中的比重,充其量恐怕也到不了30%。而炒家一炒,地价就翻番,地价比重高达50%左右,房价因此也水涨船高,普通居民怎不望楼兴叹?在巨额利润的诱惑下,加之一些负责人从眼前利益出发而怂恿支持违法建设项目,越权审批,助长了违法项目的问世。或为了招商引资,不惜以牺牲国有土地收益为代价,随意减免地价,挤占挪用国有土地收益,结果往往引来诸如山庄、高尔夫球场等土地高消费项目。或一些土地使用者擅自改变土地用途、增加容积率,逃避应补交的土地有偿使用费。或一些乡镇打着“新农村建设”、“农业产业结构调整”等旗号,与开发商合作,大肆进行新违法建设,并由分散向成片发展。其害可谓猛于虎!

  土地交易急需大“革命”

  开发商们圈地谋利,使得京城地价一路飙升,房价为此也居高不下,于是百姓怨声载道。“炒地皮”是引发北京房地产开发领域一系列问题的症结在,“猛虎”不除,遗害无尽。

  土地交易中的暗箱操作,一直为房地产行业内外所诟病。著名经济学家吴敬琏在评价海南、广东90年代房地产开发狂潮时,曾公开抨击说,不进行公开招标导致土地管理部门的腐败,而协议则是土地交易的腐败之源。的确,土地划拨、协议转让中出现的种种不透明操作,已严重扰乱了正常的市场秩序,导致了大量社会资源的浪费。只有使交易程序公开化,增强透明度,才可减少有关政府官员暗中牟利的机会,才可让开发商们在同一起跑线上竞争,并因其竞争关系而使土地交易价格正常提升,从而提高政府土地出让的收入。

  国土资源部邓方工程师认为,国有土地走上拍卖台,可以实现国有资产价值最大化,是国家积极提倡的。只有实现公开、公正、公平的招标方式开发国有土地,才可优化土地配置结构,规范土地市场。目前我国国有土地资产总量在25万亿元左右,据保守统计,每年国有土地收益流失近100亿元。据悉,北京土地资产流失是全国最高的,其房地产开发领域涉及土地的各种违法违规行为便是导致流失的源头。

  时下国有土地资产通过市场配置的比例不高,透明度低;划拨土地大量非法入市,隐形交易;随意减免地价,挤占国有土地收益的现象严重,使得大量应由国家取得的土地收益流失到少数单位和个人手中,严重影响了对土地的保护和合理开发、利用,而且滋生腐败现象,为此国务院最近发出《关于加强国有土地资产管理的通知》。《通知》要求严格控制建设用地供应总量,严格实行国有土地有偿使用制度,大力推行国有土地使用权招标、拍卖,加强土地使用权转让管理,加强地价管理,规范土地审批的行政行为,以切实防止国有土地资产流失。据最新消息,《北京市闲置土地处理办法》将于近日出台,对闲置一年以上未开发的土地,政府有权依法收回。北京市土地整理储备中心,这个依法征收集体土地,收回、收购、置换、储备、开发供应国有土地,并负责对土地进行招标、拍卖的中心应运而生。业内人士就此预测,北京市正迎来土地市场的变革期。随着《通知》与《办法》的贯彻与落实,想必北京及全国的土地使用制度会掀起一场革命,引发整个房地产市场的一次大地震。
2002年10月24日13:45

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