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易宪容:住房严重过剩;只要没有投机炒作,学区房概念很快就会消失

中国社会科学院金融研究所研究员 易宪容

出品|搜狐智库

编辑|王晓旭

近日,多名中介人士称,指导价限制自9月8日起被取消,目前海淀区29个热点学区超出指导价的房源已可展示,而此前这些房源不能挂牌。

取消指导价限制有何影响?人口负增长,叠加放开放宽除个别超大城市外的落户限制,以后学区房的概念还会有吗?近期,多城开展认房不认贷,政策叠加,对于活跃房市的效果有多大? 搜狐智库连线中国社会科学院金融研究所研究员易宪容,就以上问题进行解答。

易宪容表示,过去每次调整政策,效果比较好,原因是过去几十年房价快速上涨的状态没变化。但是现在这些政策手段的作用微乎其微,因为现在房地产市场发生了根本性变化。有以下几个方面。

第一个变化,房地产市场预期完全逆转。过去20年房价只涨不跌,现在普遍在跌,很少有涨的。以北京二手房为例,2018年800万的房子,现在跌到600万;1200万的房子,现在跌到900万。现在大家都预期房价下跌,手上持有房产的都千方百计要卖出去。大多数城市包括北京在内,法拍二手房一下暴增几十万套。

第二个变化,房地产市场性质变了。过去以投资为主导,买房人自己不住,预期房价会涨,即便自己住的话,心理上也觉得挣钱了。现在是以消费为主导的市场。

第三个变化,经过二十年房地产市场的建设,整个住房市场严重过剩,北京也一样。

第四个变化,住房市场交易由以新房为主导,转变为以二手房为主导。成熟房地产市场一般以二手房为主导,欧美国家新房交易只占10%左右,二手房交易占90%以上。中国由以前10%左右的二手房占比,逐渐增加至70%-80%。

对于“认房不认贷”,易宪容表示,理论上把首付比例降低,利率降低,但是房款没降,只是把还款时间延长。大家都预期房价会跌的时候,不会选择加杠杆买房。“如果现在自己家一套旧房子两室一厅300万,想换一个好点的600万的房子,但是要借钱买,换了600万的之后房子跌到450万,你还会买吗?”易宪容举例,“大多数人不会选择买,除非很有钱,跌几百万对他来说不算个事儿。”

至于以后是否还会有学区房的概念,易宪容称,只要没有投机炒作,很快就会没有这个概念。房价下跌,所谓的学区房也会跌,即便比其他地方多卖一点,也多卖不了多少。孩子上学还会跟房子挂钩吗?易宪容表示,一定会调整,已经逐步在调了。返回搜狐,查看更多

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