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北京链家降中介费:买卖双方共担,500万房子买方可省8.5万

出品|搜狐地产&焦点财经

作者|王迪

编辑|吴亚

继“认房不认贷”等多项利好政策公布之后,房产中介巨头链家又在国庆节前祭出大招,为二手房购房者降成本。

9月26日,北京链家宣布调整中介费的收取标准,从房屋成交总价的2.7%统一下调至2%。同时,收费模式从购房一方单边支付中介费改为买卖双方各承担1%。执行12年的北京现行中介费市场标准,自此生变。

对于北京最大中介公司调转佣金方向,纵横百富企业管理(深圳)集团有限公司创始人、CEO赖国强对搜狐财经指出,“认房不认贷”等新政支持的是开发商出货及银行贷款,更利于新房,对二手市场没有特别的利好。减佣一方面是为了顺应国家政策,另一方面是在提升自身市占率。目前,放盘量暴增,房产中介以二手房为主,收入压力也变大,佣金再压肯定生存更不容易。

一石激起千层浪。虽然“双佣”模式利好买方市场,亦有购房者因在规定公布之前成交而多交佣金。

9月27日上午,财经评论员赵继成在微博上爆料,自己在链家成交一套二手房中介费为2.35%,一个星期后全北京中介费降为2%,而且买卖双方各出一半,中间差了大好几万。赵继成告诉搜狐财经:“目前,链家不给退。”

亦有网友如此质疑:“现在买个几百的东西还能30天保价,几百万的交易佣金说变就变。”

此次北京链家调整中介费,是否会对买卖双方心理造成影响,后续其他中介或城市能否跟进,“双佣”模式是否能刺激二手房成交?搜狐财经对话了相关购房者、经纪人及专家等业内人士。

已买者:亏了好几万;未购者:不差这点钱

刘宛若是卡在链家新规出台之前签约的购房者。

“9月25日凌晨,刚和链家签约的房屋买卖合同,中介费2.5%,几个小时后的26日突然宣布降到2%。让我们情何以堪。”刘宛若告诉搜狐财经,自己购买的二手房在传媒大学附近,总价在500万左右,这是目前北京整体成交最频繁的价位区间。

“当时,链家给到2.5%的优惠,中介费12.5万元;而按照新的2%的中介费率,中介费为10万元,两者相差了2.5万元;对于买家来说,只承担1%中介费,也就是只需要承担5万元,这对比之前少了7.5万元。如果按照正常2.7%,则会少交8.5万元。”刘宛若称,目前链家的意思是不退。

在她看来,链家隐瞒了重大消息,利用信息差坑害消费者。对于是否会给临近规定调整时间点的购房者退费,截至发稿,搜狐财经并未收到链家的相关回应。

据搜狐财经了解,在收费标准执行之前,北京链家部分门店就已经开始探索双边收佣模式。今年7月,链家北苑大区推行“双佣”,促进“连环单”成交提速。由原来的买家单边支付2.7%(其中居间服务费2.2%,保障服务费0.5%)改为买家承担1%、卖家承担1.7%。

这契合了今年5月住房城乡建设部、市场监管总局联合下发的《关于规范房地产经纪服务的意见》相关规定。“房地产经纪机构要合理降低住房买卖和租赁经纪服务费用”、“引导由交易双方共同承担经纪服务费用”等。彼时,包括广东省、江西省、山西省等地方也都出台了规范房地产经纪服务和收费标准的相关政策。

9月26日之前在链家交易的购房者还在为多出的中介费而怅然,还未购房的人群并不在意这减少的佣金。

原本想要在海淀置换一套三居的李女士告诉搜狐财经,最近不想换房了,因为房价太贵,看上的房子都要1000万,而且对未来信心不足,不想贷款。

“国家出啥政策都不想买了。中介降佣金点位不重要,和1000万相比,那点佣金算啥?打算躺平,爱怎么样怎么样。”

在李女士看来,目前市场还是一种买涨不买跌的心态,因为国家利好政策频出,证明房子不好卖,而且中介也说现在大家都在降价卖房。“留一套给孩子住就行了,肯定不卖了,但也不想买了。”李女士如此表示。

拥有如此心态的还有想换房的赵兆。“不是佣金这点儿钱的问题,因为现在北京买房、卖房的成本太高了,大家基本上就是一次买房,大概率十年内或者甚至更长时间不会再换房,出手一定非常谨慎。”

他认为,北京房产交易之所以放缓与交易成本没有关系,真正的核心问题在于北京一直在做减量发展,导致新增人口变少,房产交易放缓。把所谓的投资需求一直在往北京城外挤,大家也不看好楼市。刚需现在入不了场,就没人接盘,没人接盘房子就卖不了,改善需求也不多。

购房者的另外一个担忧是,“业主原来卖房不付费,现在要交费,是否会将费用转嫁房价”?

清华大学恒隆房地产研究中心主任吴璟指出,卖方能不能转嫁、能够转嫁多少,取决于二手房市场中的供求对比情况,以及由此决定的买卖双方的议价能力。我国房地产市场供求关系已经发生深刻变化。当前多数城市例如北京的二手房市场中,整体业主卖房成交周期较长,类似于“抢购”的现象已经很难出现。

链家多城市已双边收取中介费,上海中介费率3%

虽然链家在重塑买卖双方的佣金的结构及规则,但市场更为关心的是,北京链家降低佣金制度是否会引发其他城市跟进。

一位北京链家经纪人对搜狐财经表示,链家大部分城市都是双边收取中介费,每个城市收费标准都是自己确定,链家很多城市已经实行双边收费制度。

以上海链家为例,其于2018年11月16日起提高二手房中介费率,由原来的总共2%,提高到买家承担2%,卖家承担1%,整体增加了房价的1%。

在北京链家下降中介费之后,一位链家成都的豪宅房产经纪人告诉搜狐财经,目前成都公司并没有发布相关降中介费的消息。

“成都之前一直实行的是双边收费,都是3%的佣金点位,客户两个点,业主一个点。也可能成都房价低,北京一个点当成都几个点了。”该位经纪人表示。

此外,因为二手房市场的差异性,各个城市的不同中介机构中介费用也呈现差异。

易居研究院对全国25个重点城市二手房中介费用统计发现,二季度以来,在买方市场形成过程中,中介费有降低的趋势。截至二季度,西安和北京的中介费略高,分别为2.8%和2.7%。而石家庄、东莞和太原的中介费相对低,分别为1.5%、1.8%和1.9%。

此外,据中房报报道,目前广州的中介机构中,收费最低的是裕丰地产。该公司早在2021年7月就宣布买卖双方均只收0.69%的中介费。

对于此次中介费的调整,一位北京链家经纪人对搜狐财经表示,买卖双方各1%,减少了购房成本。调完以后客户肯定会更多,这是顺应政府政策。

针对经纪人分佣政策是否也会相应改变,该位房产经纪人则告诉搜狐财经,比例不变 ,肯定收入少了。“那也得干,不干都没钱。因为之前都是按照2.7%征收客户费用,现在调成了一个点,相对来讲市场占有率肯定会更高一些。”

据搜狐财经了解,北京链家的中介费一直是买家单边支付2.7%。此外,受连环单、老客户等优惠影响,各区中介费点位会有下浮空间。

“2020年左右,北京房地产市场不好的时候,个别地方2%的点位也是有的,当然都是买房负担。”有知情人士对搜狐财经表示。

专家:双边收费及降佣因城而异、因企而异

对于其他城市中介是否也会跟进双边收费制度及降佣金,赖国强对搜狐财经表示:“可能会因城施策。”另一位深圳资深地产人士称:“深圳这边目前没有响应。”

合硕机构首席分析师郭毅的理解则是,北京链家在住建委的指导和指引下进行此次调整,对北京中介行业来说是一种示范,相信其他中介企业和品牌也会根据自身情况,提升品质、调整收费模式和收费标准,高质量发展。

搜狐财经联系中原地产、我爱我家、21不动产等中介公司,并未有收到明确降低中介费及实行双拥模式的举措。

不过,我爱我家回应搜狐次财经:“一直积极贯彻政府《关于规范房地产经纪服务的意见》及各项政策要求。对于二手房佣金费率我们多年坚持走亲民路线,对老客户实行7.5折措施,连环单7折,暖心购房节5折,春笋购房节7折等各项优惠,针对不同业务场景、不同业务需求进行差异化收费。“

21世纪不动产也回应称:“对于二手房买卖业务,按照成交总价2%的标准收取佣金。对于老客户、连环单等,还会有基于此基础上的更多优惠。该标准为我们综合多方因素后制定的,从目前执行情况来看,是较为合理的。”

此外,吴璟认为,二手房经纪服务是一个地域性很强的市场,长期以来各城市中介费收取模式、标准等均有较大差异,这根源于各城市二手房市场供求关系、经纪服务行业发展水平、历史习惯等均有不同,具体费率和模式还应由各城市、各企业根据实际情况自主决定。

事实上,国际上大部分国家的交易是由双方分摊费用。随着房地产市场供求关系发生重大变化,在全国多地已经开始有部分业主愿意分担中介费,以促成交易。而在成都、大连等城市,已实行双边收费十年以上;广州、深圳、上海、重庆等城市,近年来也有在实施双边收费,老百姓对此的接受度也在提高。

中介费下调要和二手房提振政策紧密结合。针对此次链家中介费对于北京市场的影响,郭毅认为,中介费显然不是购房决策的首要因素,因此对房地产市场的影响还是要综合看待多方政策的力度和影响结果。

据网上房地产数据统计显示,2023年9月26日,北京市的二手房网签数据是855套。2023年9月1日—9月26日北京市,合计二手房网签数据是13369套。

“七月份时北京二手房成交量1万,很低,九月份比八月份基本上会有20%以上的回升,成交量估计会达到1.4万。但是,目前的成交量与过去五年平均值相比还有差距,北京在月均成交2万套左右,算是正常。”一位知情人士如此向搜狐财经透露。

(注:刘宛若、赵兆为化名)

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