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李子旸:是时候制定房地产市场善后预案了

  房地产市场一直是舆论和公众关注的热点问题之一。今年的两会也不例外。不少代表都提交了和房地产市场有关的提案。我希望,这些提案中至少能有一个讨论一下房地产市场的善后预案,研究一下房地产市场出现大的波动,乃至崩盘以后的对策和后续政策安排。人民的代表,为了公共利益,就要不避“乌鸦嘴”的指责,敢于直面现实,愿意承担责任。

  为什么对房地产市场如此悲观?为什么认为中国的房地产市场有崩盘的可能?

  房价的一路飙升是近年来中国经济中引人瞩目的现象,牵涉了亿万人的心思,并直接影响了他们的生活。电视剧《蜗居》的热播就说明了公众对房价的高度关注。

  房价飙升,主要有两方面的因素。一个是土地供应不足,一个是货币因素。

  1990年代后期,房地产市场开放。这时,也是中国城市化加速发展的时期。大量人口进入城市。住房需求很高。但土地供应一直不足,严重限制了住房的供给量。供需之间的缺口造成房价一直上升。

  我一直呼吁进行彻底的土地制度改革。公众应该摆脱诸如18亿亩耕地红线等错误思维,这样才能充分利用土地资源,住上宽敞舒适的房屋。但看起来,这种观念的转变还需要时间。许多深受高房价之害的人,却也在糊涂地主张维持现行土地制度。

  僵化的土地制度造成房价高涨,让人们不能充分改善自己的居住条件。但这种局面还不会造成未来注定会破裂的泡沫。当错误的货币政策也推动房价上涨时,也就同时造成了一个越来越大的泡沫。

  市场中的货币量应该维持基本的稳定。随着生产的发展,物价应该逐步下降。在一些发展飞速的领域,比如计算机、移动通讯,我们一直都能看到这种由于生产发展造成的价格下降的趋势。

  许多人错误地认为价格下降会成为经济发展的障碍。所以,他们主张适度的通货膨胀。当通货膨胀增加出来的新货币进入市场以后,房价被大幅推高了。

  问题是,同期的消费品价格指数,也就是CPI,并没有像房价一样大幅增长。这是为什么呢?其中的道理其实不难理解。

  月收入一千元和月收入一万元的人,在吃的开支上可能会有不小的差别。月入一千元的人,可能不得不放弃许多好吃的东西。月入一万元的人,基本上可以想吃什么就吃什么。但是,月收入一万元的人,和月收入十万元、百万元的人比起来,吃的方面可能没什么差别。

  原因就在于,人们对于基本消费品的需求是有限的。当这些需求大致被满足以后,新增加的收入就不会继续用于基本消费品,而会用于投资、购置房产、奢侈品等方面的开支。而这些方面的价格都不在CPI统计之列。

  个人是如此。社会也是如此。中国现在的发展水平,至少在主要的大城市,已经摆脱了温饱阶段。这时,新增加了货币,并不会马上涌向消费品,而是会率先到达投资领域。房地产是重要的投资领域,新增货币于是就推动了房价大幅上涨。

  2008年金融危机以后,为了救市,政府大幅增加了货币投放量。这也就是在进行通货膨胀。许多人根据CPI涨幅不大而否定通胀的存在,这是在掩耳盗铃。

  因此,2008年以后,房价加速上涨,完全超出了绝大多数人的承受能力,房屋售价和租价之间的比例失调进一步扩大。这足以表明,支撑新一轮房价飙升的主要因素就是数以万亿计的新增货币。

  必须牢记的是,新增货币并不等于新增了任何资源。水泥、钢材、土地、劳动力等资源,都不会因为货币的增发而有丝毫增加。增发货币只是制造出了错觉,让人们以为自己掌握了比实际上多得多的资源。人们会不可避免地根据这种错觉进行下一步的投资和生产安排。这就造成了无数的错误生产,并埋下了经济危机的隐患。

  接下来只有两种可能:一是继续增发货币,维持错觉,一直到物价普涨,民不聊生为止。另一个就是减少货币供应量,停止制造错觉。这时,错误的生产就会暴露出来。整体经济形势就会陷入危机状态。

  对房地产来说,当货币供应量减小以后,利率上升,房地产企业的资金链也会相应收紧。他们必须尽快出售手中的房子,否则就有可能破产。同时,贷款购房者的月供也会相应上升,经济危机之下,许多人还会失业,无力偿还房贷。这时,就是房地产市场大幅下滑,甚至崩盘的时候。

  这时,怎么办?这是现在应该立刻开始思考和研究的问题。金融系统会受到多大冲击?民众心理会有多大恐慌?房价会下降到什么程度?政府可以做什么?民间可以做什么?种种问题,现在就必须未雨绸缪,做出预案,这样,才能把损失尽可能降低,并尽快摆脱严重的经济危机。

  我们不能被眼下的经济繁荣景象蒙蔽,而对未来的危机视而不见。实际上,历史上所有严重的经济危机和萧条,之间都是一片繁荣景象。而且,前期的繁荣越兴旺,随后的危机越深重。前车之鉴不远,不可不察。

  能不能居安思危,能不能预先为各种情况做好准备,这是个人和团体,社会和政府,是否成熟稳健的重要标志。因此,我呼吁,两会代表能利用集中开会的机会,敦促有关方面立即着手制定房地产市场的预后方案。

  作者李子旸系《市场的力量》作者

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