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  • 阳光壹佰总裁易小迪 :即使加息 房市也无拐点


       主持人(搜狐网财经中心副总监张翼):“房产税”箭在弦上、引而不发,地产新政促发的调控效应持续发酵,深度干预楼市、房价。如何理性直面二三线城市的房市“泡沫”?此轮调控“高压”之下的房价、楼市的趋向又将如何? 这一轮调控将持续多久?今天的首席对话,阳光壹佰置业集团总裁易小迪将与我们谈谈他的见解。







  • 二三线城市地产泡沫确实存在

      搜狐财经:搜狐财经:近期,你一直在二线城市积极奔走,伴随着调控政策的深入,依循逆周期操作思路,此时可谓进入二线城市的最佳时机?
       易小迪: 应当是很好的时期。但是现在进入二线市场已经有些迟了,阳光100早在六、七年前就把投入重点放在二线城市。
       现在,大部分的二线城市早已成为主要房地产商争夺的现场,二线城市的地价和房价进入到一个快速增长期。例如成都、重庆的地价,一亩地的拍卖价二三千万元以上,前些日子我们参加芜湖的一块地拍卖,起拍价17亿,最后的成交价达到了29亿。二线城市已经成为市场的热点,同时也是竞争的焦点。
       至于具体原因,我认为主要取决于二三线城市目前的需求量,城市化进程带动了刚性需求的增加。正如五六年前的北京,城市化的快速发展创造了很多机会,包括很多大企业总部的迁移,外来人口大量涌入,这便会对住房的需求非常强烈。以重庆为例,现在重庆60%的购房人群是外来人口。

      搜狐财经:但是也有一种观点,认为房产泡沫已经从一线向二三线城市蔓延、扩散了。
      易小迪:确实产生了一些泡沫,尤其在一些热点城市,比如南京、宁波、厦门、青岛、大连,杭州的房价甚至高过了一线城市。这些热点城市的房价、地价增长过快,二线城市已经不是投资的避险地,而是激烈竞争的热点地。和一线城市相比,二线城市面积大、人口多,城市化进程中还会创造更多的发展空间和机会。城市化不仅仅是房地产,而是经济的更新换代。二线城市的城市化不仅是扩大城市规模盖更多的楼,更重要的是城市功能的跟进,比如城市设施与产业结构,需要有


      

    更多的国际化的服务机构,会展、剧院、图书馆等等。

      中国的城市化虽然是互相模仿,但是现在还是走出了一条相对开放,国际化、高水准的城市化之路。




  • 二线城市楼市趋冷 地方政府很焦急

      搜狐财经:“北京肥胖,全国减肥”,这是你对目前地产调控的形象描述。在你看来,二三线城市仍然处在城市化进程中,需要加速推进,不应该采取一刀切式的调控方式。但是如果采用区域化、差别化的调控方式,可能在实践中难度非常大,近乎于不可能。
      易小迪:我坚持自己的观点和判断——中国房地产是一锅“夹生饭”,有的地方火力太大,已经烧焦了,有的地方火力不够,还没烧熟。大部分二线城市的城市化刚刚起步而已。
      以阳光100在柳州为例,柳州没有优质、小型的CBD城市综合体,很难吸纳企业总部的落户,甚至很难找到合适的公寓,于是我们开发的小区便成为外国专家在柳州首选的居住点。在东营,也是这样的一种境况,我们的高档住宅建成以后,被政府定为第一家涉外公寓,政府不仅不限制资金,还会给予补贴,因为只有这样才能吸引企业落户本地。
      大多数二三线城市的城市化发展滞后于经济发展,在这种情况下如果限制城市化,就会同时限制经济发展。这些城市,往往把房地产作为发展城市化的先导因素,需要房地产商为一座城市做基础建设。那些城市的政府对地产商的到来会显示出很高的热情,政策上的支持也很大。地产调控,一定要区别对待,这样才更有利于不同区域的经济发展。
      搜狐财经:本轮调控被称为1998年以来最严厉的一次,按照最初的假想,本次调控对一线城市的楼市、房价影响比较大,对二三线城市影响可能不明显,但是我们看到二三线城市的房价也受到波及。这一轮地产调控,对于二三线城市来说,是排挤泡沫的过程还是拖缓了城市化进程和速度?



      易小迪:金融政策往往都是一刀切的,比如二套房贷首付不低于50%利率不低于1.1倍利。这对一些城市是挤泡沫的过程,但对某些城市来说则是阻碍城市化进程。
      对于二三线城市来说,有些地方的房地产消费的改善性需求是很明显的,这种需求是没有泡沫可言的。在二线城市,购房者很多是真实的家庭需要,这些人群对按揭利率,对首付款非常敏感。一刀切式的金融政策对于那些还没“烧熟”的城市来说,影响会是负面的。面对这种情况,地方政府很焦急,政府出台了鼓励政策,鼓励开发商开发投资,鼓励消费者购房。

      搜狐财经:二三线城市受到的政策影响,房价调控幅度会是多大?
      易小迪:二三线城市房价下跌幅度在10%左右,影响不大,但是引来的是观望,因为现在银行已经有条件地停止按揭了。

      下降幅度较低的原因有二:很多二线城市的房价本身泡沫并不大,在购买力允许范围之内;开发商在二三线城市的毛利还是偏低的,不同于一线城市,所以二线城市的房地产市场降价抗性比较大,轻易不会降到盈亏平衡线以下。


  • 影响房价的首先是土地价格,其次才是金融政策

      搜狐财经:对于老百姓最关心的房价是否出现拐点,有人认为房价的拐点必然来临,但同时也有人认为政府出台政策只是对房地产产业提供了一个预期导向,不会对房价有太多影响。SOHO中国董事长潘石屹表示,新政精准打击住宅市场的高房价,房价拐点是否来临一个月后可见分晓。如今,一个月已经过去,你认为目前的态势可以定义为是拐点还是回调?
       易小迪:二线城市很难出现大的拐点,三线城市房价下降幅度更少。我认为房价会稳定下来,暴涨暴跌确实不利于房地产市场的稳定发展。
       一线城市房价下跌空间大一些,一般的预测是20-30%之间。我认为目前的
       政策并没有解决本质上的供求问题,现在全国尤其很多二三线城市发展速度很快,人口增长很快,房子的供应还是不足的。供需矛盾没有从根本上没有解决,人为地控制购买,不一定带来好的结果。
       搜狐财经:目前北京市场的成交量在下降,但是价格趋于平稳,不像公众之




    前预期的那样大幅降价。还有一种观点认为,如果不加息,不可能形成房市拐点,现在对加息的预期很大,你觉得加息对房价会产生怎样的影响?

      易小迪:加息本身影响不是很大,因为加息幅度还是比较小的,对房价影响不大,交量下降主要是因为很多购房人的观望心态。销量下降了40%到50%,但是我相信这个销量在两三个月以后会反弹到正常水平。

      影响购买的主要原因有二:一是短期内出台的政策,这种计划手段的政策是立竿见影的,但违背了市场规律,这种限制对一线城市打击比较大;其次,根本的原因在于土地政策,最近,对小产权房的开放政策对房价影响会很大。土地供应只要把这个笼子放开,供求很快就会缓和。
       土地政策、金融政策是影响房价的两大支柱。这几年推动房价的罪魁祸首就是地价,八成的涨价动力来源地价,最多有两成是金融政策。所以我不认为金融政策是房价涨落的主因,而是土地政策。如果土地政策真正开始改革,增加土地供应,开放商买地不再难,就不会提价惜售,而是加大市场占有率,逐渐树立薄利多销的观点,到那时,房价是可以稳定下来的。
       另外,当拿地不再困难,开发商的竞争会从土地竞争到房子竞争,才会出现供大于求,房产市场才能真正进入买方市场,开发商的盈利靠的是质量与服务,这才是最有利于企业发展的良性竞争。
       而现在房地产市场的竞争规则是对机会的判断,对勇气的考验,很多开发商现在只做两件事:借钱然后买地。已经将这个行业变成类金融业,不是一个真正的房地产行业,这种发展对消费者不利,对行业发展也不利。
      


  • 要把“鞭子”打到“马”身上

      搜狐财经:前一段时间北京市城区每平米四万多的高价楼房,开始预售的时候,依然出现排队现象。高通胀预期之下,公众感觉楼市还是一个比较好的避险的投资方向。刚才你谈到,即使加息可能也形成不了房市拐点。
       易小迪:金融政策不是调控楼市的主要工具之一,过去我们把把全部精力放在金融政策调控上,收紧银根也好,提高利息也好,实质上是屡屡不见效。要使马快跑,就要把鞭子打到马身上,打到车上最多是吓唬一下马而已。土地就是那匹已经脱降的野马,应该增加土地供应,调控的核心是动土地这个根。当然不是说中央政府没有意识到,只是土地牵扯到地方政府。但我认为,开发商形成为薄利多销的态势,政府收益不一定减少,只是改变思维方式、行为方式而已。
       搜狐财经:还有一种预期,一线城市经过这一轮调控之后,房价会在下半年经历报复性的反弹。
       易小迪:如果土地政策不改变,这是有可能的。世界经济低迷,需求是非常宝贵的,中国老百姓有这么强烈的住房需求,中国城市发展有这么强烈的投资需

    求,政府需要很好地引导,而不是过度紧缩银根,收紧金融政策控制它这会加大老百姓的恐慌性,从而加剧非理性的恐慌,这不能怪投资者,因为投资者会判断楼市的供求和未来的保值方式。
       搜狐财经:四月份恒大集团率先在全国打8.5折,紧跟着绿地也跟进,但是事后媒体反思感觉这是一场秀,开发商集体降价的现象有可能出现吗?
       易小迪:不会出现,因为地产开发商的地块并不多。房地产跟工业有很大的差别,它是加价销售法。不同的土地价格、土地成本造成的房价有很大差异。所以很多老百姓不理解,为什么电脑、手机便宜,房子却便宜不了?开发商拿地价格是不断上涨的,不同时间拿的地价格相差很远。所以说,房价高,核心还是土地。
       搜狐财经:我们看到一个数据,北京市房屋库存是历史低位,这个数据是不是表明公众非常期待的大幅降价的可能不存在?
       易小迪:是的,这次调控有一个很好的现象,开发商猛涨价格的心态没有了,价格越涨调控越多,地价也会提高,利润空间会更小。所以稳定一点好,地价不要涨,房价越稳定越好。
       搜狐财经:你认为这一轮调控持续的时间、广度、深度会是怎样?
       易小迪:因为这次调控不来源于外力,源于我们的内力,中央政策要把房价调下来,但不希望需求跌下来,但现在的情况是需求先于房价跌下来了。这是政府不愿看到的。所以这次调控的时间不会那么长,因为需求下来,对谁都是不利的。
    要想治本,必须利用市场手段,平衡供求关系,使这个行业真正达到供大于求。做到这一点,根本的根本还是土地制度的改革。什么时候土地改革跟金融改革双管齐下,我相信这个行业就会走向健康发展道路。


  • 海南之“痛”:地产是高风险行业

      搜狐财经:“国际旅游岛”被纳入到国家战略层面的消息一经披露,立即引起了国内外媒体的广泛热议,同时,海南的房地产也迎来了量价齐升的沸腾行情,各路游资纷纷冲入海南炒房炒楼。此前你在接受采访时认为海南地产存在明显的泡沫,价值没有支撑点,是畸形房价。目前的海南房市确实出现了量价齐跌的局面,在本轮地产调控过程中,海南地产是否需要调控?如何避免1990年代的覆辙?
       易小迪:我坚持认为,海南房地产已经出现泡沫,目前海南的房价走势印证了这一点。海南一步从过去的普通产品旅游市场走向国际高端旅游,这一步迈的太大,不可能有那么大的需求量。海南是一个畸形市场,原先很多人因为出国的限制才来到海南,随着国际交往的频繁,这种现象会越来越少,海南地产我认为比较局限,不看好它的高端市场。
       搜狐财经:旅游和度假,能否支撑海南未来吗?
       易小迪:海南地产就靠旅游和度假支撑,但是不能支撑那么高的房价。高房价很容易导致成交量大幅下降,会暴涨暴落,对于一个稳健的开发商,理性的开发商,不太愿意去参与这样的市场。现在海南度假市场开发得很好,但是不应该走顶尖的高端度假,海南的高房价,不符合现阶段中国百姓的收入水平。即使在国外,度假房子是住宅房子价格的一半。如今海南的房价已经高过了北京,显然已经成为了投机。
       搜狐财经:那一轮海南的地产泡沫,对现在有哪些警示意义?
       易小迪: 警示之一,房地产是一个周期性行业,做土地储备,目的不是为了盈利,是为了反周期,现在很多开发商把土地储备当作一个增值空间。警示之二,房地产是高风险行业。

      


       搜狐财经:这次调控的重点和中心是在住宅地产,商业地产受到的影响和波及不是特别大,调控是不是对商业地产形成一个反作用?
       易小迪:谈不上反作用。中国商业地产的现状是地产远大于商业,商业需求并不大,各个地方闲置商铺比比皆是。中国商业地产,尤其是房地产商做商业地产,没有完成对商业的转型和认识。商业地产一定要把经营做好,中国还没有这方面的能力,以致现在地产多、商业少的局面出现。商业地产表面上看是“蓝海”,其实是“红海”。商业地产的走向一定是从开发走向经营和服务,国外开发大型商业地产都是自己持有然后招租,这是一个很好的模式。中国现在已经有这样的地产了。比如如家、汉庭,不是通过经营酒店盈利,而是经营地产赚钱,这是商业地产的本质,只有这样才能保证它经营好。
       搜狐财经:商业地产在阳光100的产业格局里比重不高,这几年会把商业地产的比重放大?
       易小迪:阳光100把商业地产叫做城市建设综合体,我们会请其他公司一起经营,同时也会做一些如写字楼这样的商业地产项目的销售,做好综合体、做好商业是我们新的体会,尤其是在二三线城市。
       搜狐财经:阳光100置业的差异化、个性化如何可持续?
       易小迪:我相信总有一天,房地产市场会走到供大于求那一天。我们喜欢竞争、我们的特点就是要创造自己的差异化市场需求,我们有能力创造让客户满意的产品。投资方面我们可能有一些保守,但是在产品上,我们不会改变初衷,我们的产品有独特的目标市场,一个是大型的郊区住宅,一个是城市综合体,这就是竞争力的保障。

搜狐财经出品  文:张翼 摄影:王玉玺 封面设计:芳芳 编辑制作:杨迪

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