孙宏斌,融创集团董事会主席,他眼中的房地产企业可以用“冷暖自知”来形容,而他眼中的地产业却是“风声鹤唳”的。<详细>

明确方向,告别“纠结”

主持人:搜狐财经的网友大家好,欢迎收看新一期的首席对话栏目。今天跟我们一起访谈的嘉宾是融创集团董事会主席孙宏斌,孙总,您好,2011年已经过去一大半,马上进入最后一个季度,像地产一直以来大家非常关注,请给2011的中国地产加一个你认为最恰当的形容词?

孙宏斌: 我觉得很难用一个词汇来形容,如果说企业的话,我觉得可以用“冷暖自知”,为什么?因为很多媒体说房地产企业现金流很紧、很困难,其实每个企业的情况是不同的,有的企业很困难,有的企业还是很好的,所以用“冷暖自知”来形容企业比较恰当。如果说这个行业的话,我觉得用“风声鹤唳”, 2011年所有的消息对房地产行业都是负面和风险的,尤其资本市场,把所有的东西都解读成是负面的,所以用“风声鹤唳”比较恰当。

(孙宏斌, 融创集团董事会主席 )

主持人:这几个词出乎我的意料,因为跟更多人交流更愿意用“纠结”形容这个市场的状况,您的企业也感觉到“纠结”吗?

孙宏斌:没有啥纠结的,其实各个企业都很明确,就是赶紧卖房子,因为销售面临的情况跟去年不太一样,因为有限购政策所以降价不一定能解决问题,所以销售比过去更困难。

主持人:纠结政策、纠结自己未来得方向?

孙宏斌:那不叫纠结,叫迷芒。现阶段开发商各个企业的目的非常明确,那就是管理好现金流,销售因为面临的限购限贷很困难,贷款因为银行的额度也很困难,所以现金流的管理比过去更难,所以各企业在今年下半年明年上半年的资金会非常紧。

房地产在回归理性

主持人:过去的五年,无论楼市火爆、量价齐飞,还是降温焦灼、观望滞胀,房地产似乎成了“洪水猛兽”,请问,你认为最佳的行业发展节奏是怎样的?最适合中国经济、社会文化发展的房地产演进模式又是怎样的?我们是否有可借鉴之模板?又或是必须独创?

孙宏斌:没有什么最佳的行业发展节奏,任何行业都是随着市场、随着宏观经济甚至政治形势在变,在调整。大家都在适应,中央政策根据形势在变,地方政府也根据形势在变,企业也根据形势或根据政策在变,没有人能让这个行业有个最佳的节奏。

主持人:那么您觉得模式这方面有没有借鉴比较好的?还是现在都在摸着石头过河?

(孙宏斌:没有什么最佳的行业发展节奏,任何行业都是随着市场、随着宏观经济甚至政治形势在变,在调整)

孙宏斌:我觉得房地产行业没有什么模式,过去这个行业的日子太好过了,甭管买什么地买什么房子都能挣钱,地价永远在涨,房价永远在涨,谁干都能挣钱。但是现在,这个行业慢慢会变成一个正常的行业,正常的行业就是说你要把产品做好,如果你的产品不能够让客户认可,不能够让客户喜欢,那你一定是没法成功的。

主持人:我这里有一个问题,前一段时间跟经济学家茅于轼老师沟通过,他打个比方,经济也有问题,整个大经济也不是那么明朗,我想请茅老师解释一下。他说打个比方,现在行业里边,包括其他行业制造业也好,以房地产业为首出现的问题,是让我们决策人吃经济救治药,整个经济环境出现异样,确让某些行业承担这个责任。你怎么看待这个问题?无疑为房地产业做一些辩解?

孙宏斌:我觉得原因是对的,为什么房地产行业09年、10年房价不能控制,主要原因是因为4万亿经济刺激。08年中国贷款不到5万亿,到09年就10万亿,到10年就7万亿,今年估计也是六七万亿。这么大量的增量资金投放到市场,再加上通货膨胀,所有的资产价格都在涨,房地产当然也涨。但是房地产涨得这么快,中央政府肯定是要管的,因为政府希望房价稳定、社会和谐。至于管的方式,可能有的对,有的不对,但是把房价管住了肯定对这个行业是有好处的。如果房价一直涨,地价也跟着涨,客户的风险增加,银行的风险增加,那这个行业的风险太大了。所以,房价涨的原因可能是因为宏观经济,因为供求关系,调控的手段可能有这样那样的问题,但是最后对这个行业是好的。

定位高端,主打精品

主持人:就刚才那个问题关于融创会不会在其他城市扩大规模?我换一个角度问你的问题,目前对于市场上房地产企业大概有三种情况,一种情况拿地,这种情况下我选择拿地,目前机会比较多。第二种情况就是价格销售,特别是新盘,因为没有前老盘压力会降价,第三种情况寻求自救的途径,有些企业迫于压力必须获得资本市场的援助、甚至转型,大致有三种。您觉得作为融创态势比较好,产品比较好、销售也很棒、各方面资金比较充裕,您觉得旗下应该属于哪种?

(孙宏斌: 我们现在定位是高端战略)

孙宏斌:我们现在主要还是第一要要加快销售,完成今年的销售目标。第二是我们要掌握好买地的机会。

主持人:需要寻求这样的机会?

孙宏斌:对。

主持人:对于融创企业会不会做常规的定义,到底是大型企业、龙头企业、来是体量控制比较好上市公司布局?为自己企业做大中小布局?

孙宏斌:我们对规模现在没有目标,我们的战略有两点,一是高端精品战略,二是聚焦已经选的北京、天津、重庆、苏南四个区域的战略。现在我们的产品肯定是一流的,我们就聚焦在这几个城市这几个项目,我们的产品下的功夫,客户的认可度还是非常高的。我们的规模应该是三流的,我们的规模增长也没有一个明确的目标,我们就是要把产品做到最好,能够把每一个项目都做成传世产品。如果把产品做好了,客户满意了,企业的发展是必然的。

主持人:对于好产品来说,其实是偶然的。地是偶然的、包括各方面东西组合一起,其实从工业化复制来说不是特别容易的?对于这种核心能力怎么运用它?进行简单复制还是进行翻译工作、还是进行更加细致的产品线布局?

孙宏斌:我们一直认为每一块土地都应该做最适合这块土地的产品,因为每块土地地理位置不一样,面临的目标客户不一样,所以一定是不同的产品。同样的产品在所有的地方都复制,肯定是不对的。我们希望,我们做的每一个项目都是最适合这块土地的产品。 我们现在定位是高端精品战略,我认为这个高端主要是三点:第一是占有资源,像在市中心或者是有环境资源或者是有文化历史资源;第二是一定要有品位,高端产品的品位很重要,你觉得挺高端,客户觉得挺土,不能算高端;第三是品质,你的用料、做工一定要是一流的,最好的。

绿城若败是地产界的悲哀

主持人:我看到很多开发商做了一个项目以后,马上全国各地复制,一个产品复制、还有一个团队复制,我们看到很多产品系的概念,但是往往事与愿违?

孙宏斌:不同的城市不同的地块,做完全一样的东西肯定不对,有点浪费土地资源。

主持人:每个地应该有不一样的东西?

(孙宏斌接受搜狐财经首席对话采访)

孙宏斌:当然,如果每个人都长得一样的话,这个世界也没什么意思了。

主持人:我有一个问题,因为咱们做高端精品路线,意味着摊子往全国铺开,上半年融创在天津拿到地,代表接下来二三线城市进一步扩张,在调控大背景下,融创有怎样的战略布局?

孙宏斌:我们战略非常清晰,就是在现有城市做。我们在北京、天津、重庆、苏南四个地方,今年的话下半年肯定拿地,一定会在这几个城市。

主持人:我想问一个比较尖锐的问题,作为融创中国经过风风雨雨,包括当时上市之路,在房地产业里边今年有些企业面临困局,但融创反而是向好的,绿城困局大家都知道,我想问问你怎么看待这个问题?对于名牌企业、对于对中国房地产具有举足轻重的企业为什么忽然之间之下?危机有什么引擎呢?

孙宏斌:首先我觉得绿城是非常好的公司,绿城是中国最优秀的公司之一。我们在这些年,我从绿城学到了很多东西。绿城的产品是中国最好的。第二我觉得绿城没有大家说的那么困难。投资者看中国房地产,肯定是先看中国的宏观形势,再看房地产行业,再看企业。如果投资者看不明白很正常。但是我觉得有些媒体对绿城的报道有些过分,其实你担心绿城什么呢?主要就是因为他做过几笔信托?但是我觉得在今年能做成信托,不是每个企业都可以做成信托的。做信托对企业是好事,不是坏事。还有绿城的产品很好,它有大量的库存,如果它肯降价一定卖得出去。如果它降得多一点,我也会买。第三,绿城不可能倒,也不会倒。如果绿城倒了,不公平,对这个行业不是件好事。该倒闭的应该是那些产品做得差,不对客户负责的企业。如果绿城倒闭了,那是中国房地产的悲哀。如果绿城有暂时的困难,希望政府、银行稍微帮一下,尤其是媒体,不要帮倒忙。

经历让我不惧怕困难

主持人:我有一个关于个人得问题想问你,你最开始做顺驰,现在开始做融创,当年做顺驰经历对你做融创有什么帮助?以前也在联想做过,可能柳传志也是你绕不过的经历,这两个经历对你做融创有什么帮助?

孙宏斌:在联想的经历包括后来做顺驰的经历,给我个人最大的收获还是让我能够永远不怕困难,在任何时候能够保持比较好的心态。顺驰对我们做企业最大的教训就是要管理好现金流。顺驰肯定有很多问题,但是这些问题我们都有能力能够慢慢解决,顺驰出问题是现金流出了问题。过去,我觉得自己很聪明,也很努力,想把所有的机会都抓住。现在,首先我要自己不掉进坑里,然后抓住属于自己的机会。

主持人:我这里有一个问题,别管以前在哪个企业也好,你的个人魅力一直是大家公认的,所以团队建设一直是大家津津乐道,其实我们很希望对于年轻创业者来说希望给一些建议,怎么管理团队?包括融创中国来说,在各个城市有布局,控制好现金流,如何把团队建设在企业文化下边保持战斗力?

孙宏斌:我知道离开顺驰的人,都很怀念在顺驰的岁月,那时候大家很努力,也能学到很多东西。所以,我带团队大家公认还是一直挺好的。

主持人:给年轻人有点什么建议?

孙宏斌:如果对所有年轻人来说,我觉得还是一定要努力、去冒险。你年轻的时候很有动感、很有活力,然后很努力,一定是这样的。每次给新员工座谈的时候,我就提一个要求,你一定要努力,你怎么努力最后都是你自己学的多,最后不管是在这个企业还是出去做,一定学的多。这是对所有年轻人来说,一定要努力。

另外对管理者来说,首先方向是第一位的,如果方向错了,没人再跟着你。别管你是部门经理、还是总经理跟着你没有出息,他一定不会跟着你。所以方向是第一位的,包括在融创最困难的时候,很多人没有离开过,大家觉得这样下去一定行的,所以第一是方向的事。

第二你得总结、得提高。我的经历可能比一般年轻人要多一点,其实你会发现回头看学到了很多东西,不断提高、不断学习、不断适应这个社会。你发现很多有名的经济学家说话有时候很离谱,因为他不学习。社会已经变了,还是按三年前的经验在说,肯定是不对的。现在整个环境不一样了,需要不断总结进步跟学习。我现在说的话跟以前说的不一样,因为我们在学习总结。

第三是带头,你要在困难的时候,自己先不怕困难,这个其实挺重要的。前两天我们在无锡开会也是说这三条。跟干部说第一要把方向做对,第二一定要总结、要努力、要进步,第三个要自己去做,你自己做,对整个事情判断就准确,不能大家晚上加班,你布置完了就回去,他到11点你一定要到11点,这很重要。你星期天开完会,星期一你去打高尔夫,这个不行。

用勤勉铺就成功之路

主持人:相信孙总过去一年没有少加班?

孙宏斌:我这一生很努力,我本来不需要鞭笞的人,一直很努力。

主持人:融创已经上市一年,估计也是勤勉的结果。现在回顾上市之路,因为当时可能面对媒体很多话不方便说,现在是不是可以跟我们分享一下,在上市整个过程中遇到最多困难是什么?感觉上市对个人来讲影响最深的是什么?

(孙宏斌:我这一生很努力,我本来不需要鞭笞的人,一直很努力。)

孙宏斌:我们上市确实是比别人相对艰难一些,这主要还是大的经济环境的问题。上市以后对公司的要求更高了,公司的股价也一直不太好,我们压力很大,但是我们相信只要我们把自己的业务做好,业绩做好,市场慢慢会认可我们的。我们的企业,肯定是一家很好的,值得投资的企业。

主持人:对股票方面不用太担心,我们看到中国房地产市场发展蛮好,很多有些企业在股票市场表现也不是很好,主要是连续的政策,打击的政策太多了,因为股市是实体经济晴履表。作为普通的购房者,会在2012年出手吗?

孙宏斌:我今年就会出手了。

主持人:或者对明年购房者有什么建议?

孙宏斌:08年很多人问我要不要买房,我说一定买,当时房价还在降,我说会不会继续降我不知道,但是要降的话可能降500,涨的话涨5000。

今年房价肯定会降,但是每个项目会很不平衡,有的房子会降得很多,有的房子不会降,所以你买房子一定看好了。你看好的房子可能会降,也可能不会降,所以看好就可以出手了。如果你是自住的,你喜欢,我觉得你可以出手了。如果你是投资的话,那就买融创的股票,融创的股票现在低得荒唐,一定比你买任何房子都挣钱得多。

 

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