20%所得税目的不是降房价而是城镇化

  李克强的恩师厉以宁也表示必须推动城市老城区改造,通过工厂外迁形成商业区、服务区。而如今的情况是,北上广市民对城市住房的黏性太强,也许政府正思考通过增加生活成本迫使人们迁往能呼吸新鲜空气的新城镇吧。

  作者:罗为加

  20%二手房所得税的主要作用不是降房价,而是提高中小城市购房需求

  降房价的根本动力在于新房,如果新房供应量无法维持高速增长,那么房价不可能降

  中国国务院上周五发布通知称,出售自有住房按规定应征收的个人所得税,应依法严格按转让所得20%计征;提高二套房住房贷款的首付款比例和贷款利率;扩大个人住房房产税改革试点范围。此后社会各界对房价会涨会跌展开了广泛的讨论,多地引发了过户潮。

  长期以来,所有政策的制定几乎都是以北上广为依据,人们对于政策的判断,也都是着眼于对北上广有什么影响。笔者来自于一个中小城市,中国的房地产市场其实是双轨市场,因此有必要从全国性的角度去看待房地产问题。

  首先,人们关注的问题集中于,北上广的房价会不会跌。笔者认为这个问题需要从四个方面分析。第一,房屋的供给量是多少;第二有多少人想买房;第三,如果房价跌了对政府对社会是否有好处;第四,北上广既有的特权是否会转移给其它城市。

  关于房屋供给量问题,政府每月都有数据发布,也许人们不太相信这些数字,如果你是个想了解真相的人,不妨花上几块钱,坐上几路公交车,把城市重要的住宅区都转转,看看白天晚上都有多少人出入,有多少房间亮灯。如果你真做过这项工作,相信你不会得出北上广房屋供给过剩的结论。

  对于有多少人想买房,如果你想更进一步了解真相,你不妨早晨8点到9点间去坐下十三号线或者十号线。如果这个时间点你确实在地铁车箱里的话,你肯定会知道到底有多少人想买房。

  讨论完供给与需求问题,那么就让我们来讨论各方对房价走向的动力问题。购房者总是很期待政府出台什么政策来降房价,那么笔者想反问一句:政府为什么会想降房价?对于这个问题,不妨把自己置身于决策者的位置想一想,没有哪个领导者会把GDP合理下降作为自己的功绩。别说政府现在的GDP目标还是7.5%,就算已经把目标降到了3%也是不允许房价下降的。

  那么对于社会来说,房价下降就真的有好处?我们不妨设想这样一个情况,如果房价开始下降,你是一个刚能交得起首付的工薪族,你是应该感到高兴还是不高兴呢?也许你刚开始会很兴奋,激动地交了首付,然后跟银行签了二三十年的卖身契。如果你有兴趣算算账的话,你肯定会发现,当年两百多万的房子,自己最终至少支付了五百多万的房款。如果房价还不到两百万,相信那个时候你不会感到高兴吧,从经济学的角度上看,加上通胀因素和对自己生活舒适度的影响,相信房子如果不能卖到一千万你都会感到不高兴。另一种假设,你是一个炒房者,有钱,那么你就更不希望房价下跌了,如果房价下跌,你不等于是亏钱为社会做贡献么?这么说来,到底是谁希望房价下跌呢?那就是买不起房又没想清楚的人。如果有一天,这个人买得起房了,想必他立刻就会想明白这些问题。毕竟,付出一生积蓄的事情,谁会想不清呢?

  以上一二三点,都不支持北上广房价下跌的期待。真正能够影响北上广房价的,是第四点:北上广既有的特权是否会转移给其它城市。如果既有特权转移了,一二点都会发生变化,没房的人走了需求就减少了,有房的到别的城市求发展了,自然就增加了很多供给。因此,北上广房价的命门并不是某个房地产调控政策,而是特权的平衡配置问题。

  既然征20%的所得税并不能起到降房价作用,那政府的意图是什么呢?笔者认为,有两个重要的意义,首先是政府“有作为”的体现,政治家的行事一般是以行得通为首要准则,在百姓对房价的抱怨声越来越大的情况,“有作为”政策是有必要。另外,笔者认为该政策蕴含了一个非常大的“阳谋”。那就是将人挤出北上广。

  笔者来自于一个中小城市,在那个城市有两套房,可是我一点也不认为该政策对自己有什么影响,为什么呢?就买房而言,那个城市房子根本卖不出去,新房都没人买,谁会去买二手房?就卖房而言,一套房子是父母的,已经住了十年,如果卖掉不用收税(如果卖得掉的话);另一套房子是父母未来想去住的。对于新房都卖不掉的地方,有什么理由去担心二手房所得税的影响呢?

  在讲完北上广为什么会提到中小城市呢?大家不妨想想十八大指出未来十年发展方向是什么。没错,是城镇化。提到城镇化,大多数人想的都是把农村人口吸引到城市,把农民工留在城市。但是,大家是否有想过另一个方向:大城市人口向中小城市流动呢?大家在计算自己多少年的工资才能在北京买套房的时候,是否有计算过,自己一年的工资就能交家乡一套房的首付呢?一个很有趣的数据,3月5日,发改委向人大提交《报告》:2013年,中国城镇化率预期达到53.37%,仅增0.77个百分点。一方面大提城镇化,另一方面,城镇化率却增长缓慢,这反映怎样的问题呢?没错,也许你想到了,这种城镇化是人口城市间的流动,农村人口向城市集中是缓慢的过程,而城市间流动速度比较快,这种流动大大推动城镇化进展但并不显著提高城镇化率。一方面,北上广房地产政策越来越紧利润越来越少,另一方面,中小城市受新政影响很小,资金向中小城市转移是必然的,资金转移必然会带动人员的转移。

  早几日在中关村看电脑,和一销售经理聊起来。他来北京七年了,赚了点小钱,整个聊天过程中他几乎一直在叹息北京的生活不如意。家乡几个玩得哥们已经买了房买了车娶了媳妇还生了孩子,而自己这些事情一个都还没完成。我问他那为什么不回乡呢?他说,回乡收入就低了,想再攒点钱;家乡找工作要靠关系,他很担心回乡没背景找不到工作。

  将人挤出北上广,也许是政府的本意,20%所得税是很有效的一种手段。但就上段这个案例来说,关键问题还是卡在了先前提到的第四个主要问题:北上广既有的特权是否会转移给其它城市。20%所得税其实是将一部分地产市场挤向了中小城市,其实也算是特权的一种转移。未来中小城市还需要更多地产业转移。过年回乡,发现很多制造业工厂从北上广搬了过来;问了一些中学同学的工作情况,发现工资也不低,说句实话,他们的生活比我在北京吃盒饭过得好。对于只想生活过得舒适的人来说,北上广确实不是好的选择。

  说20%二手房所得税是北上广送给中小城市的礼物可能很多人还不能理解,那不妨打个极端的比方,如果二手房征100%所得税,你还买得到二手房么?你是不是只能买新房?北上广新房又越来越少,你会去哪买房?那么,你是否会认为,20%二手房所得税与克强同志力推的城镇化有内在的联系呢?

  实际上,李克强早在2009年第15期《求是》杂志《保持经济平稳较快发展》一文中就指出:我们要"协调推进新型工业化、新型城镇化,形成新的增长极、增长带、增长面,拓展扩大内需的新空间"。李克强理想的城镇化绝不是一个一个的点,他期待的发散式的城镇化,毕竟,一大群城市兴盛起来才能够带动经济的发展。

  李克强的恩师厉以宁也表示必须推动城市老城区改造,通过工厂外迁形成商业区、服务区。而如今的情况是,北上广市民对城市住房的黏性太强,也许政府正思考通过增加生活成本迫使人们迁往能呼吸新鲜空气的新城镇吧。

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