房产税将成为国五条后又一促涨利器

  现在或许你通过离婚、通过走关系可以卖得上房,但房产税一旦成为制度性成规,到时候你很有可能就根本买不起房了。

  作者:卜算子

  发改委相关负责人日前表示,继上海、重庆试点房产税之后,现在正在考虑择机扩大房产税改革试点范围。

  房产税扩容意味着房地产调控政策从短期化的限购限贷,升级为常规化的税收管理;另一方面,地方财政由于房产税的征收,而获得一个极大的新增税源。据工商联房地产商会测算,如果对所有存量住宅征税,假设税率为1.5%的话,则全国一年的住宅类房产税达7600亿元,加上商业物业将达1万亿。如果征管到位的话,其税收规模有望和地方政府土地出让金数额相当,这或许是房产税改革在地方政府上的动力所在吧。

  可惜房产税改革的初衷是适得其反的,或者说达不到其宣称的目的的。

  短期来看,限购、住房信贷严控等政策只是在抑制买房需求。它通过在短期不让人买房,从而达到降低价格的目的。本质上只是把本该涨起来的房价推迟、拖延了,只是在时间上玩自欺欺人的游戏。但对持有财产的征税来打击投机的话,最终会伤害的就不只是买房需求方了,而是打击到住房生产供应方。

  因为所有的税收,最终都会落到生产者头上,一项新增成本,只会向后转嫁,而不会向前转嫁到消费者头上去。价格决定成本,而不是成本决定价格,买房人在购买时,只会管自己所愿意支付的总代价,而不会管是否新增了某项税收。反过来想,假如增加税收后,开发商可以提价、并像买房者索求更高价格的话,那为什么没有征税的时候,开发商不提价呢?

  表面上看来,或许是买房者在缴纳房产税,但那实际上只不过是名义纳税人而已。最终这笔负担是落在生产者头上的。生产者成本增加,唯一的后果就是边际开发商由于成本抬升而亏损,被迫退出房地长供应市场。长期来看,房产税必然抑制住宅供应。供应减少了,买房的代价必然提升。“国五条”一出台,房价就应声暴涨,这是税收打击投机,结果适得其反的一个明证。房产税对房价起到的影响和“国五条”类同,只不过房产税将使得住房市场的昂贵成为常态。现在或许你通过离婚、通过走关系可以卖得上房,但房产税一旦成为制度性成规,到时候你很有可能就根本买不起房了。

  虽然从过往的房产税试点状况来看,房产税还没有危及到开发商的供应。直接影响开发商的还是其资金回笼、负债状况。那仅仅是因为房产税的幅度还不高、征管还不严格、还没有成为制度性常规。以上海地区房产税试点为例,对外地户籍新购住房的征收办法,人均面积60㎡以上部分征收,初始按交易价格70%、以后按评估价征收,高于市场均价2倍的税率为0.6%,低于2倍的降为0.4%。且上海认定应征房产税住宅约为4.8万套,只占总住宅数的19%。

  可见,房产税还没有让房价继续飞,仅仅是因为它的执行还不够严厉彻底。

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