房价不可能再涨十年

  过去十多年房地产价格的爆发性上涨,可以说是中国经济过去30多年持续高速增长的结果。但是,越是高速的增长,就越是难以长期维持下去。

  作者:胡锋

  上半年,严厉的房地产调控“新政”并没有摁住飞涨的房价。据媒体报道,一季度一线核心城市房价普遍较去年同期有了不少的上涨,个别城市涨幅甚至达到30%。房价持续快速上涨已经超过十年,过去十年买房的人,都充分体会到了房价上涨带来的资产快速增值的快感。接下来十年,很多人想继续复制这种快感,“有钱就买房”成了中国人的投资圣经。房地产大佬也在不断鼓吹房价只涨不跌的神话。“预言帝”任志强表示“你什么时候买房,以后的房价都会比现在高。如果要投资,就随便买。”商业地产大佬王健林放话“房价至少还能涨十年”。

  实际上,房地产投资在世界各国都是得到推崇的,不单单只在中国。股神巴菲特也对房地产投资青睐有加。但是巴菲特也说了,再好的生意,如果出价过高,也会成为一个平庸乃至失败的生意。

  现在,买房作为一种投资,会不会出价过高呢?

  房价高低与否实际上是一个资产估值问题,而资产估值的基础是自由现金流,一切资产的现值,都是未来自由现金流的折现。作为一项资产,房子的现金流来自于租金。因此,评估房价唯一正确的方法是把房价和租金进行比较。

  那么,当前房价租金比是多少呢?手头没有权威的数据,各地差异也很大。但是就拿房地产价格一直相对理性的广州来讲,据媒体的报道和本人的实地调查,房价/年租金收入比一般在40以上。也就是说,年化租金收益率低于2.5%。这意味着从租金收入看(这也是从投资的角度看),买房连银行存款都比不上。其他房价泡沫更严重的地方,房地产的投资收益率就更差了。因此,从租金收入角度看,当前的房地产是缺乏投资价值的。

  虽然现在买房的人,几乎没有人考虑租金收入(很多人甚至对此忽略不计,大家都在赌房价继续上涨),但是,绝大多数人都不明白的一点是,长期来看,房价上涨的幅度不会超过租金的上涨幅度。这与长期看,股价上涨的幅度不会超过公司盈利上涨的幅度是一个道理。因为资产价格的基础源于其收益,价格的涨幅必然受限于收益的涨幅。树木不会长到天空之外。过去十年,中国房价上涨幅度远远超过租金上涨幅度,显然,这在接下来的十年是不可持续的,它必然在未来的某个时点上得到矫正,以实现均值回归。

  中国最大的房地产开发公司万科在它2012年年报中,对未来的房地产市场做了这样的预期:中国房价快速上涨的时代是否已经结束?历史存在偶然,过于自信的结论是武断的。然而,我们至少可以说,这个时代应该已经结束。“应该”这个词,有三层含义。第一,它是大众希望看到的结果;第二,它具有理性分析的合理性;第三,它是一个大概率事件。

  万科说房价快速上涨时代的结束是“一个大概率事件”,但是没有说原因。就我看,这个“大概率事件”是建立在另一个大概率事件基础之上,那就是未来中国经济增速下降将是一个大概率事件。

  无论是历史的经验,还是各国的经验,房地产的价值总是随着经济的增长而增长。因为一切经济活动均建立在土地之上,只要经济总量在膨胀,那么土地的拥有者总可以借此收取更高的租金。房地产的价值,最终取决于建立其上的经济活动总量的价值。发达地区的房地产为什么价格高?因为发达地区同样土地面积上创造的GDP高。房地产增值不是房地产投资的结果,也不是房地产投机的结果,而是经济长期发展的必然结果。中国过去十多年房地产价格爆发性的上涨,可以说是中国经济过去30多年持续高速增长的结果。但是,越是高速的增长,越是难以长期维持下去。

  中国过去30多年年均10%的增长之所以被外界视为“奇迹”,是因为10%的年均增长是很难很难维持的,但中国做到了。巴菲特40多年年均20%的投资收益被视为一个“神话”,因为历史上没有人做到过。但是巴菲特也坦承,随着伯克希尔规模的膨胀,要想重复过去的高增长是不可能的。这个让巴菲特觉得难以继续高增长的规模是多少呢?不过2800亿美元(伯克希尔目前的市值)。中国经济的体量接近30个伯克希尔,你觉得我们还有理由期待它在接下来十年,继续10%的年均增长吗?一旦经济增速下降,房价增速下降乃至长期停滞不前,就是必然出现的结果。

  (作者系经济学人,古典自由主义价值投资者。)

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