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沈青:探讨房地产业的品牌营销
2003年8月24日16:45   来源:[ 搜狐财经 ]
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  博鳌21世纪房地产论坛创立于2001年8月,是目前中国最高规格,影响最大的房地产论坛之一。论坛按照年会的性质举办,已于2001年8月,2002年9月在中国海南博鳌成功举办第一届及第二届,2003年8月22日-25日将举行第3届年会,搜狐网进行图文直播。

  宋娜主持人:接下来将请出本此论坛的最后一位嘉宾,那就是金必德公司创始人沈青先生,有请沈青先生!

  沈青:这个问题对我们来说不太了解,参加国务院的会议比较多一些,整个企业的营业额突破了60个亿,85年创业的时候,做了六年的品牌营销策划,公司的资产已经有167亿,大家所熟悉的,今天给我们一点时间跟大家做一个交流,也在国家贸委系统,特别是中小企业一个信号,地产的寒冬要到,你自己要让你的企业发展,你自己的力量,去年大家可能熟悉的,消费产品,这个政策出台以后,这个娱乐界,政策有一个持续性

  另外一个我想讲的,如果国家的宏观政策出现问题了,或者是你找到棉袄,品牌的持续性是房地产很重要的一个趋势,受房地产各位老总高度的重视。万科的地产,能够做到40亿的规模,他没有品牌作为最有利的手段,中国的房地产行业的地产品牌,一个楼牌结束了,从这个情况来讲。

  第二点就是品牌的增值性,单一价可以卖八千,卖一万二,实际上是让他整个品牌的附加值,增长30%以上,我们曾经在深圳做过一个调查,对品牌的认知度,深圳属于第一家的不是万科,第二位的在深圳是万科,他占到53.3%,第三是金地集团,占44%,往往你要引起比较高度的重视,能够把你品牌做的开始。第三一点是品牌能够导致跨行业项目的发展,比如说,长江实业,包括很多其他的方面,这说明一个什么问题?跨行业发展是可以的,不是不行,你比如说,三九集团,其中他的品牌就是三九,今天到会有红豆集团,红豆集团以前是做服装的,因此的话,你必须考虑到你的品牌的跨行业发展,现在的房地产已经进入了一个主题化的时代,过去一个概念的时代,现在很难了,为什么呢?因为现在这个产生已经过剩,我曾经把房地产分为三类,第一类是总的道路,以城市为中心,主要功能是满足人民的居住需求,他都是以城市开发为主体,价格来进行的优势,第二个道路是以城乡地产为中心,这一部分房地产项目,包括现在的华人之地,我们现在把华人之地做,包括还有奥林匹克花园,这种大盘主要是进行地产的规划,做他的环境,然后进行一些人们生活环境的需求。

  第三是道路,以主体个性,也就是房地产的设计时代,产生已这块地的价值,李嘉诚以前讲的是,说明什么问题,说明房地产的望地是,这个时期现在已经过去了,成了已经长大了,很多城市很难找到地了,这个时候怎么办,那你就走城乡时代路,那个时候他不置业,你怎么办,进入一个个性化主题时代,也就是设计时代。

  讲两个案例,一个是华侨城,在2.2平方公里的土地上,做旅游主题开发,因此用了十年了时候,做了世界之窗,因为玩的问题,可以重复消费,盲目性资源是一次性,把他卖掉就没有了。华侨成首先从旅游入手,第二个,进行个性化人性华的设计,首先把旅游项目做起来,然后进行园林的规划,首先解决玩的问题,第二个解决你能够住的很舒适,第三个,实际上是卖一个品牌的附加值,这种设计,虽然他的周期很长,他的周期投入很大,利润率也相对比较高,第二种,我们餐饮,深圳市的一种度假式思维模式,这是我们通过反复的市场考察以后,调查以后,香港是六百万人,这么大的城区,很多城区越来越少了,也甚至他值得怀念的一个地方,人们对回归自然,回归农业生活是一个很向往的东西,建立一个海上田园风光,一般到了星期六,星期五的只有,开始建,度假别墅和度假会场,博鳌住的这间别墅有没有特色,也没有给你留下深刻的印象,很多地方都能见的到,这种情况下都不能吸引人的。因此对他进行个性化的开发,外观造型你看不到是一个别墅,但他里面是一个包括三星级四星级的别墅,文化的氛围之中,还有一个就是象人们在海洋里头的别墅,还有数上别墅,通过这些开发,很强的吸引力,这里头树干就是别墅性,一幢一幢的,人们在城市生活压力很大,对排泄这种压力,和对自然的向往,到周五,周六,他就会走上别墅日,通过这种别墅型的开发,搞一个市场模式,第三一个就是威海,开发威海园的时候,没有做过地产开发,离城区20公里,在那个地方有3000亩地,然后有一口温泉,我们看到这个地方,我们感觉通过两个月的市场调查,让他能够重复消费,第一个定位,我们把他定位成,亚洲最大,开发温泉水的资源,他里头有很多生态的矿物质,对你的身体有好处。但是把温泉打开以后,你什么都看不到,是白色。温泉水是有文化的,温泉的地方特别的多,在唐代的时候,日本的温泉浴很发达,目前最发达的温泉是台湾,日本的温泉是中国过去的,因此我们搞一个大唐温泉,在这里面设计了十个皇帝或是皇妃的温泉浴,温泉各种各样的文化和风貌,把温泉上升到文化地产的领域,但是由于威海只有一个流通,你山东半岛,然后到这个地方进行度假,象北京,日本、上海、韩国这些客人你怎么去吸引,这些都是刚才在温泉里面,用讲故事的方式,源源不断的让人们进行消费,第二一个针对亚洲的富人区,首先让他们到这里来打高尔夫球,威海有一个特点,最适合人类居住的地方,那么,最适合人类居住的地方,或中国针对威海人们所配套的公寓,通过这个来讲,把一个根本不好开发的地方,变成一个有生命力的,这个是什么问题,很形象的主题开发,寻找一个概念,把他卖出去了事,非常根据市场的需求,整合你的文化资源,项目达到重复消费,重复购买这样的一个日子,只有这样,房地产的购买力才有延伸,到这里如果卖一套房,不仅仅可以养身,同时进行高尔夫球场这样的一个运动威海离韩国比较近,离日本也比较近。

  这是第二个问题,第三个问题房地产开发,刚才提到中消费的问题,大家都知道这个土地资源有限,企业的生命力会终结,无论做大的楼盘,或者是小的楼盘,舅母根据你那个地方的一亩三分地,没有使你的品牌的附加值增值,第四一点,就是敲中注意力的经济,到了博鳌的小镇以后,就是一条街,这条街,就有很多人到这里来开餐馆,他本来是一个小渔村,默默无闻,但是没有形成这样一个很景气的装换缺乏一个五星级的宾馆,坐坐船,缺乏宗教旅游项目,你住三年行吗?你住第四天就住不下去,原因是什么,他缺乏元素,如果这些元素如果给他补上去的话,世界经济论坛的地,靠世界论坛来赚钱,地产元素非常的配套,导致他的旅游业起来了,没有旅游工业,没有人长期的住下去,都没有旅游地产的开发,如果一个月飞过来两次,住两天的话,因此比较进行一种设计。

  我们是做品牌营销,不仅仅是做房地产,而且作工业的品牌营销,同时还做制造业的品牌营销,白酒行业里面,你象这个茅台,作为一个很重要的一个品牌附加值的支撑点,作为我们地产开发的朋友们,经济公司,他的核心目的为企业做品牌,做营销,开始考虑跟中小企业合作,好的有很高知名度,而且能力带来附加值的项目。因此由于时间关系我就讲这些,谢谢大家。

  主持人:也谢谢沈先生。

现场提问:
  嘉宾一:请你介绍你在威海搞那个度假村?

  沈青:威海是一个旅游城市,旅游的收入有七百万,但是他只有一个资源,离城20公里,进行开发和设计,我们从三个角度及文化的内涵进行开发,每个房间都有温泉,当年李世民洗过的温泉,那个感觉是不一样,你能吃到唐代的美食,我们把威海定位日本,一级化象万科那样的,我们会长也讲了话,一个因素80%的存款是掌握在40%的人手里,这40%的人是富人,所以在威海,适合富人,第三,配套一个度假别墅,同时,愿意在那里居住,那个地方有商务活动,相应的威海人,配套一处公寓,通过这个开发,现在目前运用来讲是相当不错的。

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