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中国房地产业的现状与问题
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[ 汪利娜 ] 来源:[ 经济观察报 ]

  近几年,我国经济的发展、城市化进程加快、居民收入水平提高及政府启动内需的政策,都为房地产业的发展注入了新的活力。总体分析我国的房地产业仍处在绿色景气区内运行,但是有些局部的、结构性问题也应引起足够的重视。具体分析可归纳为:

  房地产投资稳步上升,

  地域热点显现

  发展经济理论告诉我们,资本积累,投资增加是经济增长的必要条件。没有投资的稳步增长,任何国家都不可能实现从农业国向工业化和现代化的转变。对于中国一个人口快速增长的发展中国家来说,保持一定的投资规模就尤为重要。2001年在全球经济下滑时,我国经济实现7.3%的增长率,其中投资贡献率高达3.6%(刘树成等,2002)。随着产业结构的调整,房地产投资占固定资产投资的比重从1990年的5.6%,逐步上升至2001年的17%(表1),其对经济增长的贡献率也慢慢显现出来。

  从总量分析,全国房地产投资增长率与固定资产增长充基本同步,近几年略高于固定资产投资增长率,例如,在1997~2001年间,全社会投资增长率分别为8.6%,13.9%, 5.1%和10.3%,房地产开发投资增长率分别为 -1.2%,13.7%,13.5%和21.5%,但并没有出现1992~1993年增长率高达117%和165%的过热现象(图1)。

  房地产开发投资结构基本合理,2001年住宅占投资总量的比重保持在66%,其中普通住宅占51%,别墅和经济适用房分别占6%和9%,办公楼为12%,商业用房为12%(表1)。

  从房地产持续投资热点的分布来看,它主要集中在以广州、上海和北京为

  主导的三大经济带(图2),从2002年1-9月的统计数据来看,北京、上海、广东、浙江、江苏、山东投资增长率分别为29.%,31.4%,30%,33.4%,31.4%和40.1%。客观地讲,这些地区房地产投资热有其合理的因素,也有令人担心的一面。三大地带是中国经济增长最快的地区,经济的发展、居民收入的水平提高,消费升级换代,大量外资的进入和劳动力的流动都会增加对房地产的需求,但是,与其他产品一样,房地产投资也要以需求为后盾,没有效的需求,房地产投资就不可能持续的增长。那么,我国的房地区性投资稳步增长是否有需求的支撑?

  销售率空置率,地域分化明显

  近几年,购房低息贷款、减免税费、户籍制度的松动是刺激居民购房的三大政策因素,2001年商品房屋和商品住宅的销售率(当年销售面积占当年竣工面积的比例)分别是88.4%和75%,其中商品住宅的销售率达到历史最高水平(图4)。

  但是,在销售率回升的同时,空置率也在上升,达到12000万平方米,其中,空置期一年以上的为4000万平方米,占当年房屋竣工面积的13.4%,高于国际警戒线10%。对于空置率的确值得我们细思量。首先,空置率上升无论何种原因都不是一个好现象,空置率高意味供给与需求的不匹配、占压银行资金多,由此会增加银行的坏帐,并影响资源的优化配置。其次,市场上任何一种产品都需要有合理的库存。房地产作为一种价值高的大宗商品,其合理的库存期、库存比率应该为多少?以住宅为例,我国房地产开发的房屋多是高层和多层,国外多是一家一户住宅,不同样式的住宅,其均好程度差异极大。独户住宅不存在均好问题,而多层、高层住宅因楼层、朝向,是否靠房山等,就很难实现均好,因此,就有好卖与不好卖之分。那么,不同质的住宅空置率是否具有可比性,就值得进一步商榷。再次,地域差别。即便是在国内,不同地区经济实力的强弱,其对空置商品房屋的承受能力也大不相同。1998年东亚危机爆发后,海南空置商品房425万平方米,给当地房地产业和银行业带来重创,留下的是满目疮痍的“烂尾楼”,而当时上海的空置房屋接近700万平方米,占全国的七分之一,却能使之化险为夷,绝处逢生。第四,减免税动机。中国房地产市场的一大特点是卖“期房”,许多开发商以此来解决自有资金和银行借贷资金不足的问题,而房屋产权过户多要等待有减免税费机会的“房展会”之后办理,这也会导致一定时间内空置率的上升。

  鉴于上述分析,我们认为:全国商品房屋的销售率在稳步上升,总体形势乐观。但是,对连续几年销售率低于全国的平均水平、且施工面积和新开工面积较大的城市和地区应给予关注。仍以房地产投资三大热点地区为例,1998~2001年,广东的商品房屋销售率为66%,69%,71%和68%,低于全国的平均水平,在销售率走低的情况下,施工面积仍居高不下,这就不能不令人担心。同期,北京的销售率为49%,45%,70%和71%,也低于全国的平均水平,但呈现出走高的态势。而上海的销售率为73%,90%。85%和100%(图5,图6和图7)。截至2002年9月,上海商品房屋销售面积为1404万平方米,当期竣工面积为1194万平方米,销售量大于竣工面积无疑有助于消化空置商品房屋,但是,目前上海仍有779万平方米的空置商品房屋,其中,空置商品住宅为452万平方米。

  是鉴于销售率和空置率是房地产前期投资经营活动的一个结果,因此,全面的、动态地分析新开工面积、施工面积、竣工面积和拆迁面积的联动关系,才能对销售率和空置率的变化做出正确判断。

  价格基本平稳,结构变化突出

  2002年1-9月份,全国一些大中城市的房屋销售价格涨幅较快,其中,宁波南昌、杭州、青岛、上海和厦门的销售价格指数分别为119.2、109.3、108.4、108.7、107.9和104.4,涨幅超前。但是,全国总体平均价格的走势力基本平稳,特别是与百姓相关的商品住宅价格涨幅很小,在北京等大城市还出现了小幅回落(图8)。(待续)

2002年11月26日11:27

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