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经济适用房回归原始定位 经济商品房适时补充
BUSINESS.SOHU.COM 2003年12月9日11:50 来源:[ 经济参考报 ]
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  北京经济适用房回归原始定位

  购买资质将严格受限 经济商品房低价冲击

  北京的经济适用房绝对可以用“炙手可热”来形容。任何一个项目推出,立刻一抢而空,三天三夜进行排号认购一点都不新鲜。然而,随着优质低价的经济商品房越来越多,明年北京经济适用房政策要在位置、面积、供应对象上做出严格限制,这些都将导致北京经济适用房真正回归到其低收入者住房的原始定位。

  以下决不是经济适用房的广告词:位于东南四环,板楼社区,拥有温泉泳池会所、2万平米的购物中心、阳光西餐厅、咖啡BAR、14万平米高尔夫公园,规划中15号地铁,总占地12万平方米,全部准现房销售,而价格却只有3880元/平方米;西南四环边,紧邻28万平方米运动主题公园,容积率1.37,6层板楼,一梯两户,13米左右进深,每平方米3950元;东五环外,10米进深板楼,户户朝阳,卧室、客厅、厨房、卫生间等每个房间都带窗,附送精装修,均价每平方米3800元左右……

  目前,随着“挑战经济适用房”的口号响遍全城,北京开始不断有面对工薪阶层、价格与经济适用房相差无几,但品质更胜一筹的商品房项目出现。据业内人士介绍,北京市场的成熟、竞争的加剧,使房地开发商越来越注重品质,而与此同时开始告别暴利时代,利润摊薄,价格走低。不仅如此,明年这种现象会更加明显,三环至四环的经济商品房项目会越来越多,将直接威胁到在低价房中占“霸主”地位的经济适用房。

  北京市经济适用房自1998年启动以来,就以低廉的价格构成了对广大工薪阶层购房族的绝对吸引力。1998年10月,包括“天通苑”、“回龙观文化居住小区”等19个项目在内的首批经济适用房项目在北京面世。截止到2002年,北京又先后冒出了“通惠家园”、“今日家园”、“顶秀欣园”、“瑞海新城”等30多个经济适用房项目。今年,北京市经济适用房续建规模是467万平方米,新开项目25个,遍布全城。这些经济适用房项目在满足了广大工薪阶层住房需求的同时,在北京低价房市场上也一直保持着热销态势,雄踞着低价楼盘市场的“霸主”地位。几乎每一个经济适用房项目开盘,必然会出现老百姓披星戴月、风餐露宿排长龙等候放号的场面。然而,尽管经济适用房在逐年增加,却依然无法满足庞大的市场需求。究其原因,主要是北京的经济适用房长期以来存在定位偏差的问题。

  在北京经济适用房的发售过程中,购买资质方面一直存在着较大漏洞,而且经济适用房建筑面积又普遍过大,造成了房屋总价的提升。这使得经济适用房偏离了低收入者这一原本的消费群体。据调查,在北京近70%的购房人需要的是30万元以下的住房,希望经济适用房面积在100平方米以下的比例超过了90%,而目前的经济适用房60%以上的房价在30万元以上,一些经济适用房的面积甚至达到了两三百平方米。本来只属于为数有限的低收入阶层的经济适用房,却成为适合包括高中低在内的最广大消费者住房。在北京天通苑、回龙观等小区,开着价值几十万元轿车的住户大有人在。这些都导致北京的经济适用房建设的越多越不够用。许多收入处于较低水平、真正需要住房的人却仍然无房可住。

  因此,北京市政府规定,从明年起,北京的经济适用房将全部建设在四外以外,建设面积控制在80平方米左右,单价不超过32万元,对购买对象进行严格审查,并采取公示制度。对此,住宅产业商会会长聂梅生认为,北京市政府的新政策与市场上经济商品房的出现非常合拍。经济商品房的出现将分流出一大批有一定经济实力、原来准备购买经济适用房的消费者。一方面,一部分消费者资质受限不能再购买经济适用房,另一方面,与以后的经济适用房相比,现在的经济商品房的优势格外明显,既可以自由选择户型,不用排队等号,又可以按照自己的经济实力选择面积,不用受限于80平米,性价比又都优于经济适用房。在这种情况下,经济适用房就可以成为专门解决较低收入者住房问题的福利性商品房。这样一来,北京整个房产市场将会扭转“高低两头大”的不正常消费者结构,而能够形成中间(中档消费者)大、两头(高低)小的合理健康的分布结构。

  同时,有业内人士认为,经济适用房对于开发商来说也已不再是香饽饽。很长时间以来一直有个怪现象,经济适用房明明规定开发商只能有3%的利润,与房地产的高利润相比可以说是有天壤之别,然而却仍有大批开发商争先恐后的争着申请开发这类项目。一位业内人士透露说,开发经济适用房,周期短,回钱快,而且保证不愁卖,在某种程度上可以缓解开发商的资金压力。而且虽然政府规定利润必须控制在3%,实际却不止于此,开发商在开发中利润很大,特别是大户型、高总价的房屋对于开发商利润更大,但通过做帐等方式却可将利润降到3%以下。因为地价低,房价也低,人们很少会质疑他们(通常开发商在盖经济适用房的同时,一般还会从政府手里得到一块好地段的地皮,做为补偿和激励)。但明年启用新策之后,消费群、户型限制的严格将消除上述一些优点。因此,经济适用房在开商眼中也会黯然失色。



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