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重庆立法:土地房屋“两证合一”
2003年12月27日16:38   [ 陶春苗 ] 来源:[ 21世纪经济报道 ]
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  一套房屋两证分发在重庆将成历史。明年,重庆市将以立法形式,规定《房屋所有权证》和《国有土地使用证》两证合一。

  十年磨剑

  从两证分发到两证合一立法,重庆可谓十年磨剑。

  中国的房地产管理体制经历了“房地分管”、“房地统管”两个阶段。重庆市下属的永川市是中国最早进行“房地统管”机构改革试点的中小城市之一。该市于1993年初,将国土资源和房屋管理机构合而为一,设立国土房管局,并成为全国最早实行两证合一的试点。

  “两证分发在管理上存在很大弊端。”12月15日,永川市国土房管局房地产权籍科罗科长如是说。

  罗说,由于原先土地和房屋分开管理,主管部门稍不留意就会给违法占地建房颁发房产证,给违章建房颁发土地证,使违法用地和违章建房合法化。由于两证办理时间不一样,办毕房产证后,较长时间不能办理土地证,有的开发商甚至不申办土地证,造成两证不齐。不少商品房或公房出售后,只办有房产证而无土地证,买家的权益难以得到全面的保护。一房多嫁、重复抵押、证照不全让购房者吃尽了苦头。据重庆当地媒体报道,今年9月,重庆璧山广场大厦33户业主,因为入住两年,两证至今没有办下来,一怒之下,将开发商告上法庭。

  另一方面,在房屋转让时,有些人就只转让房产权,地产权没有转让出去,也易使国家土地收益、登记机关规费收入大量流失和助长隐形地产市场的滋生。

  据介绍,永川推行两证合一后,由于减免了一些繁琐的手续,办证时间加快的同时,办证费用也降低了。据统计,永川每年要发放房产证32万本,土地使用证27万本,动用人员近1500人次,按平均每件证减少手续费12元计算,永川减少市民150余万元的负担。对于房管理部门来说,两证合一简化了程序,精简了人员和机构。罗说,保守地估计,永川国土房管部门工作人员和管理费用都减少了一半。

  也许更重要的是,由于两证实行同时抵押登记,可以有效防止商品房被重复抵押。

  重庆立法

  “永川10年试点的成功,给了重庆市很大的触动”,12月15日,重庆市国土房管局房地产权籍处处长莫元春说。

  1998年,重庆市将国土资源和房屋管理两个机构合而为一,但两证分开的弊端却不能完全根除。于是重庆根据永川试点的经验和教训,参照国家《物权法草案》,费时一年多制订了《重庆市土地房屋登记条例》(以下简称《条例》)草案。

  12月10日,重庆市政府法制办就两证合一举行了立法听证会,60多名机关干部、银行职员、医生、律师、城镇居民等各阶层人员组成的听证代表,就《条例》草案中面临的种种问题提出了看法和建议。

  莫元春说,在征求社会各界意见后,重庆将对《条例》草案进行修改完善。目前两证合一立法工作已经步入加速期,两证合一的推行也有了大致的时间表。争取明年第一季度,将《条例》草案提交重庆市人大常委会审议。预计于明年第三季度,重庆将正式立法规定两证合一,同时在全市范围全面推行。

  重庆市政府法制办法规一处处长韩五元称,实行两证合一,目的就是要让老百姓放心买房。条例规定,要采用实名申请登记,房屋权利人为两个以上的,例如夫妻俩,应在取得房屋权利时,同时申请登记。这样,他们在办理转移、变更登记时就不必再去证明自己未婚、是否曾离婚、当前夫妻是否为实际的财产权利人等涉及当事人隐私的事项,同时也简化了手续及办事程序。

  条例草案还规定,房地产登记,应载明房屋套内建筑面积部分的专有权,共有或共用部位及设施;业主共有的建(构)筑物占用范围的土地使用权。权利人转让其专有部分专有权的,其对共有部分享有的共有权以及对共用的附属设施、设备享有的使用权同时转让。韩五元解释说,在今后的房地产权证中,除了原有的登记内容外,还明确了购房者对住宅区内的绿地、公共空地、楼道、电梯甚至垃圾站的权利,让业主真正清楚住宅区的公共部分哪些属于自己的权利,一旦开发商想改动绿地等公共设施的规划,就是侵权行为。这就可以减少或避免业主与开发商在公共分摊面积方面发生纠纷。

  重庆沙坪坝区的黄生雄称,两证合一后,最大好处是避免了当事人重复跑路、重复提交要件、重复交纳税费等,降低了当事人的登记成本。

  实施难题

  虽然重庆两证合一立法一片叫好,但仍有不少难题将困扰着两证合一的实施。

  房管、国土两大部门分离是两证合一的瓶颈。永川市国土房管局房地产权籍科罗科长称,两证合一,机构必须合一。莫元春说,重庆有22个区市县的房、地管理机构合并,另外18个区市县的房、地管理机构是分离的。

  那么两证合一后,房、地管理机构分离的区市县,到底是该由国土部门还是房管部门来办证,会不会造成两个部门的相互推诿扯皮的局面?

  对此,莫元春的回答是,重庆市的房、地管理机构早已合并。《条例》并没有规定区市县的房、地管理机构合并与否,重庆市国土房管局可以指导房、地管理机构合并的区市县以及房、地管理机构没有合并的区市县去推行两证合一。不论机构合一还是机构分设,房地产权证都只能由重庆市国土房管局填发。

  推行两证合一后,重庆市将发放统一的房地产权证,而各区市县的房、地管理机构只是一个经办机构,因而不会存在相互推诿扯皮现象,也减轻了行政主管部门的工作压力和工作强度。

  但是,仍然有人对此提出质疑,区市县的房、地管理机构即便有上级主管部门的授权,但还存在两家争利的可能,导致产权人权益受损。而且,目前重庆市的国土房管部门并不是垂直管理,区市县的房、地管理机构是由区市县政府进行管理,重庆市的国土房管局只对其进行业务管理,也给两证合一的推行造成了一定的难度。

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