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房贷新策震荡房地产业
2003年12月30日11:11   [ 李有祥 ] 来源:[ 南方日报 ]
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  对房地产商来说,2003年有两件事让他们终生难忘:一是上半年肆虐神州大地的非典病毒,二是下半年震荡房地产业的央行121文件。

  新年伊始,非典突如其来,转眼间便传遍了神州大地,以致人人谈“非”色变。“五一”黄金周,是楼市销售的黄金季节,几乎寄托着发展商全年的希望,可非典却把他们的美梦击得粉碎。

  随着6月刺眼阳光的到来,笼罩在人们头上长达半年之久的非典阴霾一扫而光。可就在房地产商重整旗鼓准备大干一场时,中国人民银行出台了酝酿已久的《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》(即121文件)。

  一石激起千重浪。虽然121文件的实施细则一直没有出台,但各大商业银行的风险意识陡然增强,对房地产项目的贷款慎之又慎。房地产业本来就绷得很紧的资金链频频断裂,假按揭、一房多卖、重复抵押等黑幕大白天下,房地产业频频爆发地震。

  业内人士普遍认为,经过今年的大震荡,中国房地产业未来格局将出现新变化。

  央行猛招击起千层浪

  6月13日,中国人民银行对外发布了《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》。不料,此举却遭到了京城房地产界的口诛笔伐。有人说,央行根本不了解房地产的现状;也有人说,房地产业的冬天就要来了!甚至更有人声称,房地产业将遭遇毁灭性的打击。很快,这场风波蔓延到全国各地,以致惊动了国务院有关部门领导。

  由于各种原因,121文件的实施细则迟迟没有出台。不过,这并不妨碍它对房地产业产生巨大影响。

  谁都无法否认,时隔十年之后中国房地产再次迎来发展高潮。今年1-7月,全国有11个省份房地产投资增速超过50%,35个大中城市中有10个房地产投资增速超过70%,有些城市连续两年房价每年上涨20%,有的甚至上涨30%。而在杭州、上海等地,房地产价格几乎涨了一倍。但是,泡沫忽隐忽现。一方面,房地产投资增长明显高于销售增长;另一方面,商品房空置面积大幅增加。很明显,房地产局部出现热潮。

  其实早在2001年6月,央行便发布了《关于规范住房金融业务的通知》(即195文件)。但当时正处于集团购房的热浪中,投资与销售两旺,尽管银根有所紧缩,但房地产企业并不感到怎么缺钱。

  可到了今年6月份,情况可不一样了。一方面,集团购房销声匿迹,个人购房大军还未完全培育出来,加上非典影响,房地产销售并不太理想;另一方面,房地产企业急剧扩张,投资高速增长。在这种情况下,一旦主要资金来源地——银行有什么风吹草动,房地产商自然会如坐针毡,反应也会特别强烈。

  更何况,较之195文件,121文件更具针对性呢!

  121文件在四个方面作了重大调整:第一个是对开发商贷款,第二个是对建筑企业流动资金贷款,第三个是个人住房贷款,第四个是对土地储备贷款。对房地产企业来说,这“四项限制”刀刀见血。虽然,具体实施细则没有出台,但各大商业银行已开始全面检讨对房地产企业的贷款。这样一来,贷款不像以前那么容易得到了,房地产商紧绷的资金链则进一步拉紧。自此之后,断裂之声不绝于耳!

  七成房企遭受资金困局

  业内人士认为,房地产本身普遍具有企业规模小、自有资金不足等缺点,121文件必将对中小房地产企业造成极大冲击,楼市将迎来新一轮大浪淘沙。

  由于没有开放房地产金融市场,除了银行信贷外,没有更多的金融工具可资利用。目前我国房地产开发项目的全部流程都离不开银行信贷资金的支持。

  有关资料表明,在我国目前近3万多家房地产开发企业中,能够利用公开发行股票融资的企业仅有300多家,仅占1%左右。房地产开发商在开发期有开发信贷,销售期有流动资金信贷。此外,普遍采取期房销售的开发商绝大多数项目都是在利用个人按揭的资金滚动开发。不少公司自有资金只有10%,就敢向银行贷款90%。

  楼市将迎来大浪淘沙

  据了解,在121文件的作用下,目前北京70%的房地产企业出现资金周转困难的局面,不少中小企业忙着寻求合作与并购的机会。比如,121文件出台后,负责合生创展北京地区融资事务的李先生就成了面临资金短缺的中小开发商眼中的大红人,谈项目合作者有之,谈公司并购者有之,谈企业收购者有之……面临同样烦恼的还有华润地产、天津顺驰等地产大腕们。

  121文件对房地产企业无异于上了一道‘紧箍咒’,长远来讲,它必将对房地产业起到调整结构、规范发展作用。

  北京地产名人潘石屹预言,由于资金缺口,一部分房地产企业的资金链断裂,公司破产,烂尾楼将不断产生;北京嘉鸿地产总经理黄建枋则认为,今年底明年初,首轮失败者就会出局。

  据统计,目前上市公司中涉及房地产业务的达到了348家,占上市公司总数的28.86%。业内人士普遍认为,《通知》的出台和执行,将拉开房地产行业的调整序幕,对上市公司而言,将会上演一场强者恒强、弱者恒弱的淘汰赛,经营不佳的房地产类上市公司很可能会重新考虑调整业务。

  行业优胜劣汰,中小房地产企业将首当其冲。

  目前,房地产业的巨大利润主要来自于土地储备及地价运作。央行121文件对商业银行向土地储备机构发放抵押贷款作出了严格规定。可以预计,这些措施必将会抑制上市公司继续投资房地产的热情,特别是众多从其它主业介入房地产业的上市公司,它们本来就缺乏经营房地产的基础和经验,而高价置换地产商的资产或高价买入地皮,就像追高买入股票一样,不少被“深度”套牢,加之资产负债率已经较高、土地储备又不多,银行一旦收紧房地产贷款银根,打击可想而知。

  无疑,明年将成为房地产重组年。一方面,中小企业面临资金压力,为大企业的并购、收购提供很好的时机;与此同时,不少资金链断裂的企业将被市场无情淘汰。

  ■经典案例

  广地事件震撼楼市

  在广州,1309家房地产开发企业2002年的资产负债为2150.29亿元,负债率高达77.6%,远远高于国际公认的50%的警戒线。所以,在非典与121文件的影响下,广州先有和润花园、翠湖山庄等问题楼盘出现,后又有新理想华庭、丽景台、广地花园等事件爆发。诸如假按揭、一房多卖、重复抵押等地产黑幕一一大白天下。

  在这些事件中,最典型的当数广地花园事件。

  三年假按揭2.75亿元

  假按揭是行业“公开的秘密”,由来已久,但暴露出来的却并不多见。直到今年11月广地花园事件爆发,假按揭才露出冰山一角。

  据报道,从1998年8月开始,广地花园便从事假按揭活动。根据中国工商银行广州番禺支行提供的一份要求法院查封的122户房屋业主的名单,除3户属实之外,有29户业主的名字与银行按揭合同上的名字不一致,其余的,要么是“未收楼”,要么根本就找不到名单上的地址。据统计,3户属实的银行按揭款共122.6万元,贷款余额115.9万元;而剩下的贷款总额约1.24亿元,贷款余额约1.14亿元。而在工行要求查封的房屋名单上,广地花园董事长杨勋崇及其妻子刘海燕的名字各出现了两次,共为4套房子做了假按揭,涉及贷款总额为634.3万元,贷款余额578万多元。而实际上,这4套房子的住户都另有其人。更令人触目惊心的是,在这份名单上,除了杨勋崇及其妻子,广地公司副总经理杨丽娜和大批公司保安、一般工作人员的姓名也赫然在列。

  以上统计数据还仅仅是工行提供的,番禺的交通银行、建设银行以及农村信用社等机构都被卷入其中。11月26日,番禺区公安分局经侦大队开始调查统计该小区假按揭的情况。到12月3日最后截止期,调查显示共有213户业主的房产涉嫌被重复抵押,共有450户做了假按揭,总额高达2.75亿元。

  业主欲哭无泪

  在广地花园假按揭、重复抵押事件中,受害者人数之多、危害程度之恶劣、影响面之大,可以说不但在广东,甚至在全国都是非常罕见的!

  今年11月13日,吴育辉和杨勋崇将广地花园培正实验学校所占土地共30亩及其建筑物,抵押给一公司换取1800万元的融资。14日签字时,却找不到杨勋崇的人了。15日,华隆公司的邱林手握杨勋崇委托管理广地公司股权的协议与广地公司的公章印鉴入主广地公司,结果与吴育辉及其下属发生冲突。17日,吴育辉向南村镇派出所报案,称杨勋崇携款潜逃。至此,广地公司虚假按揭一事终于浮出水面。时隔半月,杨勋崇露面,称自己并未潜逃,而是去国外融资去了。

  紧接着,广地公司假按揭、一房多卖、重复抵押等丑事纷纷浮出水面,但杨勋崇和吴育辉谁也不愿意承担责任与恶名。12月7日和8日,杨勋崇和吴育辉先后举行媒体发布会,在会上各自大吐苦水,争先表示自己的清白与冤枉,控诉对方的无理与险恶。

  广地花园虚假按揭和重复抵押等事件,无疑是今年房地产界最大的丑闻。然而,杨勋崇和吴育辉两大股东相互推委、指责,争先以无辜受害者的面目出现于公众面前,逐渐把丑闻变成了闹剧。在两人喧嚣的声音之下,媒体的注意力到转了“杨吴两人谁之过”这一点上,此事真正的受害者——广地花园业主们的权益被丢在一边了。

  有报道说,广地花园不少业主已拿起法律武器,到法院起诉发展商了。但发展商已债台高筑,即使法院判发展商败诉,但发展商无支付能力,业主岂不是只有欲哭无泪的份!?

  专题撰稿 本报记者 李有祥

  (本文是南方日报-南方财富独家供稿,如需转载请注明出处)

  

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