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2004商铺投资(房地产篇)
2003年12月31日07:48   来源:[ 科学投资 ]
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   香港人关于投资有“金、银、铜”的说法,认为商铺投资是金。同样,在广州等地区也有“一铺富三代”的说法,这都说明了商铺投资在南方的受人重视。相比之下,北方人在商铺上的投资意识要比南方人薄弱得多。

   商铺投资者一般分两种,一种是专业型投资者,专门从事商铺交易,拥有较为雄厚的资金实力,投资形式通常为集中购买,然后将购得的商铺的产权或使用权出售或出租给分散经营者,有时也会自己经营,但通常不多;一种是散户投资者,一般是具有一定资金实力的个人或家庭,每次所买铺面不多,铺面多用来出租,偶尔也会用来自营。可供投资的商铺则一般分为三种,即中央商务圈大商铺、商业街商铺和社区商铺。

   商铺近年来在全国各地都是屡掀高潮,深圳、广州、上海、北京,商铺投资都一直是物业投资的重点和热点。但这一过程中也出现了不少投资失败的例子,如北京女人街的火爆,相继又引出了美人街、丽人街等相同品种、相同档次、相同定位的商铺市场,但后两者开业后的人气状况明显不如在北京首开先河的女人街。不少投资者看见女人街的赚钱效应,一厢情愿地认为美人街与丽人街也一定会如此,而匆忙做出投资决定。当时有报道称,有投资者为得到美人街一个排列居前的摊位承购号码,在数九寒天连续排队若干日夜,有人甚至为此大打出手,不想却因此套牢。

   商铺投资从某种意义上来说,有一种普遍适应的原则,并不需要投资者有多么深厚的专业背景。比如商铺投资首要考虑人流量,投资者要善于从城市变迁中寻找机会。北京以前只有三个公认的商业中心西单、前门、王府井,是商铺投资的首选之地。而如今北京已形成多个商业中心并存的局面,包括燕莎商圈、丽都商圈、建国门、亚运村、中关村、方庄、阜成门、大红门等等,人称“京城八大商圈”,加上一些小型区域性的热点地区,可供投资者选择的范围越来越广,选择难度也随之加大。这种情况决定了投资者要改变投资思路,要善于从城市变迁中寻找机会,要了解城市规划,要变被动投资为主动投资。拿北京来说,如果投资者能够了解城市未来5-10年的发展规划,就可以有的放矢,提前介入。在一个地区成为热点前介入,可以大大降低投资成本。城市规划属于公开信息,投资者可从规划局、市政等政府机构了解。

   除地段、人流等传统因素之外,商业街、大型商圈的投资者,目前还需要考虑,如有无停车位,停车位够不够等因素。北京等一些城市目前正在进入所谓的“轮子时代”,有无停车位、停车位够不够,是决定商铺能否吸引有实力购物者的一个重要因素。像普尔斯马特等国际大型商业零售商,就宁可选择地点相对偏僻而停车位充足的石景山等地开店。而像王府井等传统商业街,虽然每天人群摩肩接踵,拥有足够的人流量,却因为缺少停车位,使有实力的购物者裹足不前,导致了王府井商铺的投资者普遍经营不景气,商业街正沦落为观光街。

   以北京来说,目前商铺投资活跃和增长迅速的地区主要包括三种类型:一是新建住宅底层商铺。这类商铺大多处于新建住宅小区沿街或小区内主要干道,以为小区居民服务为主。二是已经形成规模的大型商业街区。如王府井、西单、国贸、燕莎、金融街、中关村等,由于这些地区多年来形成的固定消费群体和消费档次,其回报率比较高。三是大型人流集散地。如火车站、长途汽车站等。由于庞大的客流量,往往会带来很高的消费额。深圳、广州、上海、北京等经济发展迅速的大中型城市的投资者,目前可以格外注意社区商铺的投资。社区商铺投资也许是今后一段时间商铺投资的最佳选择。按照国际惯例,当人均GDP达到3000美元时,人们的消费方式就将越来越倾向于方便、快捷。有关调查机构的调查报告显示,目前有51.57%的城市市民把“就近与便利”作为消费的首选,一些配套设施好的小区有60%—70%的居民已实现就近消费。以连锁超市为例,1994年全国连锁超市实现的销售额占社会零售总额的1%,1997年上升至8%,2000年则超过了20%。全国连锁超市的主要销售对象就是小区居民,目前上海有实力的投资者已经开始了对小区商铺进行连锁整合的行动。

   社区商铺投资需要考虑的主要因素有:社区入住户数、社区住户的购买力、社区规模、与周边地区形成的整体商业效应等等。另外,有心在近期进行商铺投资的投资者还可以注意一些“特殊地区”,如地铁沿线、城市轻轨沿线、新兴交通枢纽区、文化区等等,在这样的地区进行商铺投资,风险小而见效快。

   商铺投资还要格外注意一些细节问题,如随着城市拆迁改造的加速进行,所投资商铺是否在拆迁改造范围之内。去年北京“鬼街”的一些投资者就因为不注意这样的细节问题吃了大亏。有些投资者花了上百万元购买铺位或进行装修,谁知经营了没两个月,就听到了“鬼街”拆迁改造的消息,上百万元投资一下子就打了水漂,后悔都来不及。其实,这样的损失是很容易避免的,投资之前只要到有关部门问一声就行了。商铺投资需要注意的另一些问题和房产投资差不多,主要是价格问题和产权问题,2002年就发生过投资者因事后发现所购商铺非商业用房完全产权而到媒体投诉的事情。

   与住房投资相比,商铺投资与整个房地产市场的关联度相对较小。目前一些城市虽有房地产过热或房地产泡沫现象产生,但商铺投资可照常进行。目前在商铺投资中,最值得投资者关注的是商铺的售后返租问题,毛病太大,教训沉重,而一般吃亏的都是投资者。所谓售后返租是指购铺者买下物业后将物业返租给投资商,由投资商统一管理,统一招租经营,租价和租期由双方协定,并签定合约对双方进行约束的一种商铺销售方式。此方式在上世纪九十年代中期时由香港传入,兴起于广州、深圳等沿海发达城市,随后流传全国,其实质就是先销售后承租,同时给予固定比例的租金回报。为降低投资门槛,产权往往被分割得极小。

   一般房地产开发商在以此种方式售铺时都会对投资者作出美好许诺,如武汉一家房地产商在其商铺促销广告中就承诺,投资者在一次性付款之后,由承租的经营商返租商铺,客户可选择6年或10年的资金回收期,年回报率为10%-17%。由于有承租商的售后包租合同,该地产项目最贵的铺面被疯炒到5万元/平方米,创下武汉房地产的天价。在深圳,则有某商城打出“滴水成金”的旗号,承诺“10年返租,每年8%”,结果开盘不到一周,回笼资金就达到近2亿元人民币。上海某酒店式公寓的开发商则承诺,在扣除了营业税、房产税、附加税、物业管理费、空置损失等所有费用之后,净回报返还业主10年期6.5%。该开发商为了取信客户,还请了专门的担保公司做担保。

   在楼书或广告中,开发商对“售房返租”的投资分析往往极具诱惑力。根据开发商的计算,在包租前一段时期,投资者基本上可以“以租养供”,租期满后不仅能收回投资,而且还可以净赚一个商铺。投资者不需劳神费力,便可坐收渔翁之利,真可谓天上掉馅饼的好事。但仔细分析就可以发现,开发商许诺的商铺高昂的返租价格收益,往往和投资者的贷款还款数惊人吻合。这个天文数字的租价其实就是开发商为了卖房倒推出来的。一位房地产业内人士指出,售后包租实际上是卖铺的一种噱头,更多的是开发商玩的一个财务技巧。从表面上看,开发商开出8%、10%甚至12%的售后包租收益率,但实际上,开发商通过提高商铺售价,已将今后要付给投资者的利息预提出来。例如本来一处只值1万元/平方米的商铺,开发商将售价提高到2万/平方米,尽管开发商承诺10年每年包租,年收益8%,但实际的收益又是多少呢?假设10年内商铺本身既不升值也不贬值,也不计算投资者的利息损失和各种税费,也就是说,10年后,投资者虽然承租收益为80%每年8%×10年,但投资者的实际房产收益却为-50%实际价值为售价的一半,因此投资者的实际年收益也只有80%-50%/10=3%,只比银行存款高一点。尽管这种计算方法比较简单,但却有助于投资者一窥售后返租的真实一面。

   更大的风险是,一旦三五年内该项目销售完成,开发商实际已经可以套现出局,承租商背着巨大的租金成本,是否能够保证经营10年?谁来保证随后承担包租合同的承租商有足够的支付能力和信誉?这其中的任何一个环节出现问题,投资者的美梦就将化为泡影,投资者不能不警惕。房地产开发商真能在10年甚至更长的时间内,每年保持8%甚至更高的收益,他为何还要将商铺出售给你?这个世界上哪里有白吃的午餐!

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