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潘石屹:我不认为房地产是第一暴利行业
2004年2月7日10:24   来源:[ 搜狐财经 ]
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  搜狐财经最新报道 2月5日,亚布力滑雪中心,中国企业家论坛第四届年会将在这里召开,本次大会主席是中国国际期货经纪有限公司董事长田源,理事长是泰康人寿股份有限公司陈东升。搜狐财经频道将对整个论坛进行图文、视频现场直播,广大网友敬请关注。

  冯仑 : 不知道潘总的家乡是不是也在搬政府,请你谈谈自己的观点。

  潘石屹 :我在来亚布力的飞机上,看了王安写的《25年》,有一个数字,80年的时候全中国的城市每一个人的住房面积是3.8平方米,今天不知道在座的每一家,每个人的住房面积是多少,在20多年变化的过程中,其实中国的这批商人还是起到了一定的好的作用,我们还是建出了一些房子,可是最近我看到一些事情,觉得特别的不可思议,现在都是注重在网上投票,现在投票的暴利行业的第一位是房地产行业,腐败行业的第一位也是房地产行业,他说是建筑,估计是把房地产写成建筑了。

   主持人(冯仑) : 第三位是殡葬行业。

   潘石屹 : 这个观点我是非常反对的,就像反对台湾公投一样,因为房地产不是公投出来的,你可以算,房地产交了多少所得税,如果偷税漏税犯法,你可以拉出去枪毙,如果不犯法,可以有个算法,不能用鼠标去表决。这和文化有一定的关系,因为在电视剧里都把房地产商作成反面人物,没有一个是正面人物,像这样的宣传,我们肯定以后是什么评比都是第一,暴利和腐败,所以我这里要旗帜鲜明地反对公投。

   谈城市的成长,我有一个观点,城市的成长一定要自然成长,不要人为地搞政府控制、搞规划,都是不对的,只要是一个伟大的人物想着把城市做成什么样子,实际上是最不好使的,只有靠着时间、一步步发展起来的城市,才是最合理的,最有活力了,才能给城市的发展带来一定的方便。

   主持人(冯仑) :

   卫平 : 上海是一个强政府体制。

   包括有些年度政府的搬迁,如果这个时候朱熔基不在北京的话,他可能市政府都搬到北京来了。当时的规划都已经做好了。这个问题应该从两方面来看,一方面政府要搬迁,他肯定对这个区域作一个整体的规划,造成这个区域的级差效应会产生,所以一般的房产商可能会过来,在周边作一些房地产开发,所以对整体的环境的规划会比较好,同时也是政府利用级差效应把规划做好

   第二方面,上海是国际大都市的规划,现在人比较都比较拥挤在在市中心的环线里,一城九镇的提出,政府也是为了向周边的区域聚集人口,所以他往往先作一些产业的开发,然后在聚集功能,再吸引人。

   主持人(冯仑) : 问一下几位嘉宾,你们知道美国加州的首府在哪里?

   任志强 : 是在三番市吗?

   主持人(冯仑) : 不是。

   潘石屹说的是对的,俗称“三个馒头”,那个地方既不在市中心,也不在洛杉矶,离市中心三个小时的车程,只有三个楼,就是州府,但是这个地方的发展,加州也好,洛杉矶也好,就是自然的发展,经过生意、交通运输、科技、历史的演变自然形成这么大的规模。那么我们如果今天大家说谁不知道黑龙江的首府在哪儿,可能是天方夜谭,抓出去要枪毙了,可能是对政府的大不敬,所以在中国对城市的概念是个权力的概念,但是在西方是经济、生活、自然成长的概念。所以我们的第一个环节说一下,城市的发展并不一定要以权力为中心改造新的城市。

   任志强 : 下一步中央可能提出以公共建设为中心的时候,而不是以经济为中心的时候,就是没有那么多的经济配置的权力的时候,那时候城市可能和美国、欧洲的城市发展差不多了,那时候需要由交易来提供城市的发展的时候,城市的发展就国际化了。因为政府是不能提供就业的,而市交易、是市场提供就业,那时候大量的人口就会聚集在城市了。比如我们以前鞍钢的生产是计划的,产品是划拨到各个地方的,没有交易。所以交易形成了之后城市的发展也就是自然发展了。

   主持人(冯仑) : 中国政府的权力很大,有就业权、立项权、上市权、最后是人权、收税权,现在政府的权利主要表现为卖地权、收税权和抓人权。40年以来,毛主席做了一件事,折腾人,阶级斗争,通过调整人和人之间的关系调整关系,改革开放前20年主要是玩企业,把企业玩完了,改革开放初期大概是40万家国企,20年以后国家直接直管的国务院企业只有100多家,今后几年就玩城市了,所以最近一轮城市的发展重点就逐渐显现出来,就是规划,刚才我们讲的话题,所以我希望我们能关注这个,房地产能介入到当中。这时候就出现潘总讲的问题,究竟我们在城市的规划中所扮演的角色究竟是一个正面的、积极的角色,还是一个半阴半阳的角色,白天干好事,晚上干坏事,所有的城市的绿化、美容是房产商干的,所有的坏事也是房产商干的,所以说,房产商和政府之间应该怎么样建立一个良好的互动的关系也是我们讨论的话题,请潘总说一下。

   潘石屹 : 我觉得房产商和政府之间应该是简单的,公平的关系,说到简单,第一是土地,土地能不能公开交易,所有的人都在同一个起跑线上,你可以用招标、拍卖的办法,现在的房地产之所以让社会上觉得不是一个受尊敬的行业,老在差的上面排名,就是一个很重要的原材料土地不是像一个服装行业取得布,一个餐饮业取得面粉、肉一样,总觉得他们是和政府搞了好多的猫腻,他取得土地是协议、黑箱交易,所以我想从2002年开始,房产商和政府之间土地的问题会解决,是公平的,你有钱就去买,就属于你,这种黑箱交易,腐败的现象会大大的降低。

   第二个关系是税收,

   第三个问题是城市的规划和建设,我同意卫总的观点,我再重复一下,今天我们所有的城市都赶上一个大的建筑时代,每一个城市都有大量的开发项目在建设,可是现在政府做规划人员的水平和房地产发展商的水平低,可能就会犯一个非常大的错误,留下了一个很大的遗憾,也就是说每一个时代都要作每一个时代的建筑,现在人类进入了二十一世纪,我赶上了这样的大规模的建设,我们应该建的是二十一世纪的建筑,不能复制外国人的建筑,复制古代的建筑,这是没有意义的。就像文物一样,你看汉朝的时候,最有价值的文物是瓦罐,因为那时候的技术条件就只能作瓦罐,而唐朝最好的是唐三彩,如果在唐朝作汉代的瓦罐,模仿的东西肯定是不好的,在清朝也有人模仿唐代的唐三彩,其实也是不成功的。在现在,我们应该做二十一世纪的建筑,如果是模仿古代的建筑,模仿罗马的建筑,那也是不成功的。

   任志强 : 美国有一个城市建设分期规划,经过了30多年的发展,成为了立法,这是发展商制定的,也就是说城市的布局不是政府做的,而是发展商作的。可是我们中国的政府认为只有政府才能代表经济利益和人民的利益,所以 他们总是代表人民的利益在想,人们想怎么样。我们知道加州的州长是施瓦辛格,他一定不是一个经济学家,也不是规划专家,但是他依赖的是社会上与人们同生同息的社会力量在组织规划,你现在到美国申请一块地区盖楼,你会发现100年以前就告诉你了,这块地要怎么规划,怎么用,都早就做好了。这个地方如果政府不通过决议,你修高速公路都不能。所以他们很羡慕中国,中国是随随便便就可以修一条路,就把农民搬走了。

   在美国也是两类土地的交易,一类是私有土地的交易,也是公开的,共有土地的交易也是可以公开的,而关键是所有的使用私有土地的交易都有共有土地交易的补充,如果只是一种交易的话,最后是老百姓吃亏,发展商也不干,只有两种土地在交易中进行平衡,共有土地的交易拉低私有土地的交易造成的低价过高。这也是我们的城市规划的问题,我们的城市规划是由政府主宰,还是生活的发展在主宰。像香港,不是政府在主宰,而是各大利益团体,发展商也好、经济组织也好,提出他们的意见,比如填海,各方面提出意见,政府要表决。而我们现在不一样,政府想怎么搬就怎么搬,随随便便把一块土地就变成公有了,其实腐败是怎么产生的,是上梁不正,不是房产商的交易,是上梁用这个土地去交换,土地是他唯一的资源,是唯一的政府可以控制的资源,所以他只有拿土地交易,迫使这些被交换者不得不服从于他的交换条件,否则就拿不到土地。这时候产生的腐败已经不只杀了一个人,为什么杀了这么多人还负责堵住,就是因为有这种特殊条件。

   比如在香港,上一个上车的牌号,是到政府的明示机构,和政府没有关系,所以政府不可能利用发放牌号形成腐败,而我们现在是所有的东西集中在一体,既是他管,又是他发,又是他制作,分不清。而在香港是分开的,我发牌照就是发牌照,至于管理是警察的事情。

   前一段有个记者采访我,说拆迁为什么会成为成为,就是因为土地开发中的各个利益主题的分配问题,政府也是分配的一角,不但是裁判,同时也是土地的利益的获得者,我的土地出让进的多少,和我的政府的收益有关系,所以各方的利益主体间没有公正的裁判者,所有人都是利益主体,所以必然会出现一系列的矛盾,就是因为在瓜分土地的利益不平衡中,交易者也想分一块,政府、房产商、农民都想分一块,这就不平衡了。

   法国也出现过,拉德方斯市的兴建,完全一个独立的城市,但是也是出现了问题,也有不平衡的现象。在市场经济越来越充分的条件下,行政的命令可能不是大家都听的,你说让他买股票,他就不买,你说交利息税,让他消费,老百姓就是不消费,还是把钱存起来。现在市场的规则为什么不灵,主要是因为政府的参与太重。城市的功能是发展商在过去的发展情况下重新的界定,或者说是重新的调整。但美国最讲究的是城市的功能圈,不同城市有不同的功能,结合起来是一个大的功能体。比如我们长江三角洲,为什么发达,就是因为他在发展中和各个不同城市的功能的结合作用很强大,一个城市的集合群代替了一个城市的单独功能。

   主持人(冯仑) : 也就是说在城市的规划中,政府决策非常重要,第一,政府不能简单地认为你是这个城市的主人,而其他的利益相关者对城市发展中的作用,包括在决策过程中的作用,规划过程中的作用不是那么重要,所以前一段有一个法律上的诉讼问题,是这样的:由拆迁引起的一些法律诉讼和规划,因为规划要从城市这个地区拉开一条路,就必定要拆迁,很多律师和老百姓起诉地方政府,说你们认为这个率这么走对我们整个的利益是好,可是我们这条街上的人都认为不好,成不成?就是说这件事是不是由政府决定的。另外拆迁的人聘请的律师提出,土地是国家的,土地上的房子是私有,你想办法把房子吊起来,我不沾你的地,现在是保护私有财产,我的私有财产所在的空间位置并没有规定是私有还是公有,地我不要,你把房子吊起来。这当然是一个笑话,但是说明在现在的城市化过程中,政府究竟起什么作用。刚才潘总讲到,如果我们的土地制度能变成公开透明的制度、包括规划、建设,政府把这些服务提供好,企业才能良性发展。否则现在出现一个问题,河南30几个地区都在搬政府的过程中欠了巨额的债务,从几个亿到30几个亿,这都是在政府规划过程中怎么主导的问题。

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