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房价究竟由谁说了算?
2004年2月22日14:03 [ 袁仁标 ]
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    房价是一个说不清楚却又不得不说的话题。

  年底年初,正是说房价的时候。2004年房价是涨还是跌?一句话说不清,因为房价是分区域的。所以,前面要加个地域名,北京房价是涨还是跌?上海房价是涨还是跌?还是一句话说不清。

  可是,突然之间,北京有地产大佬说话了,今年房价铁定要涨,并列举出了若干理由。SOHO中国有限公司董事长潘石屹肯定给很多记者发过他那篇说北京房价要涨的邮件。他的理由是,1月9日北京市几个部门联合下文停止开发项目审批,出现了土地供应量的断档,而此前形成的商品房有效供应不大。北京房地产的租金回报率太高,房价上升,租金下降才是正常的。而政治的稳定和经济的增长也是房价上涨的重要因素。另两位开发商也表示,近年北京房地产的开发成本如地价和建材价格大幅上升,是导致房价上升的主要原因。

  商人总是想赚钱的。卖茶叶蛋的希望每只鸡蛋哪怕涨一毛钱也好,开发商希望他建的房子每平方米每年涨500元最好了。但开发商说房价要涨就能涨吗?

    近几年,全国房价其实一直都在涨。2003年1-11月,全国商品房销售价格同比上涨约4.8%,其中,北京上涨约14%,上海上涨约20%。北京、上海的这种涨幅是很可观的。从国民经济增长和居民收入提高的角度看,商品房作为一种商品每年上涨4%、5%,似乎也在情理之中。

  但是,经济增长和居民收入提高,土地和建材价格等成本的上升,并不必然带来房价的上涨。以广州为例,这个城市的经济实力和居民收入水平,在全国均位居前列,但近几年该市房价却一直微跌。而房价的这种调整,并没有让开发商叫苦连天,开发商过得挺好,居民也觉得房价比较正常。不过,有一个引人注目的现象是,近几年广州几大开发商纷纷进京,而且开发规模都不小,如合生创展和珠江地产甚至在京连续开发了五六个楼盘。

  南方开发商为何进京?富力地产集团董事长李思廉最近对媒体说了实话,还是北京的钱好赚,因为北京的房价高,利润也高,同类地段的同类商品房,北京房价要高于广州30%以上。甚至还有开发商称,市中心区的房价,北京要高出广州近一半。经济水平和居民收入相若的北京和广州,其房价为何相差如此悬殊?

  因为需求旺盛。商品房价格最能体现市场价值规律,供应与需求决定价格。2003年,北京同样经历了非典和央行121文件的影响,但全年的销售情况仍让此前所有的预测落了空。1-11月,商品房销售面积超过1099万平方米,2004年全年销售面积同比增长了45%。也就是说,北京房价是在供应量和销售量同步增长的情况下保持了较高的增长。经过1999年以来连续数年商品房销售面积的增长,为什么北京还能保持如此强大的需求?换句话说,是谁买走了北京的商品房?

  没有精确的统计。据了解,2003年,北京商品房交易总量中,二次置业的比例达50%。购房中,外地购房者超过20%,而有的项目外地购房者比例超过40%。富力城有关负责人透露,持外地身份证购买该项目的比例达45%。而建外SOHO的外地(含境外)购房者比例达60%以上。据戴德梁行所属泛城(中国)综合住宅服务网研究部预测,2004年北京商品房市场的外省市购房者比例将达到30%,较去年增长约20%,其中,境外(包括港澳台)个人购房者比例将达4%,比去年增长约60%。很显然,本地购房需求在扩大,外地在京人士的购房需求也在扩大。这两股强大力量推动着北京商品房销售持续放大,而房价也不断上涨。

  同样,2003年上海商品房价格上涨了约20%,除了本地购房者外,外地人士在沪购买商品房的比例也在快速增长。其中一个重要的购房力量是来自温州宁波一带和境外人士。投资性购房已在上海形成一定规模。据抽样调查,投资性购房比例约占16.6%,其中单价7000元以上的占39%。

  因此,是需求拉动了北京、上海等地的房价,也就是说,对房价上涨或下跌起决定作用的是市场的需求,而不是所谓的地价和建材成本的上升,更不是哪几个开发商说涨就能涨了的。

  要预测2004年的房价涨跌是困难的。总体而言,房地产市场将呈稳定健康发展态势,房价也将继续沿袭去年的微涨趋势。就北京、上海等城市来说,商品房的供应量(开工和竣工面积)会继续增加,需求量仍然旺盛,销售面积也将继续放大。从现有情况观察,除非发生不可预测的剧烈事件,影响和决定商品房市场的主要因素未来两年也不会有大的变化,促使房价下跌的空间几乎不存在。

 

来源:[中国建设报]

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