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调节土地供需平衡 四号令绝不会抬升北京房价
BUSINESS.SOHU.COM 2004年2月27日07:39 [ 肖宾 ] 来源:[ 京华时报 ]
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  昨天,北京市国土资源和房屋管理局(以下简称房管局)召开了自4号令成立以来的第一个新闻发布会。在发布会上,新闻发言人程建华公布了房管局关于4号文件的相关配套措施。并高调表示,4号令绝不会抬升北京房价。

  封死协议交易

  4号令全称“市国土房管局等部门关于停止经营性项目国有土地使用权协议出让补充规定通知”,主要内容是严格控制土地协议出让,这是政府部门为规范土地市场的一步杀招。

  2002年6月30日,北京市出台了33号文件。该文件规定,除绿化隔离带项目、小城镇项目、危旧房改造项目、高科技项目等4类经营性用地仍可以协议出让外,其他用地均需招标、拍卖、挂牌出让。但在执行33号文件的过程中,仍有不少开发商在申报以上4类用地,来规避土地上市交易。

  2004年1月31日,房管局出台4号令,它是在33号文件的基础上进一步压缩了经营性用地的协议出让范围。按照4号令的规定,绿化隔离带地区建设项目用地、小城镇建设项目用地、开发带危改项目用地、国家科技园区外非生产加工型一般性高科技项目用地等几类土地的使用权从此不能通过协议方式转让,必须通过招标、拍卖、挂牌出让。市场人士认为,如果把33号文件比做政府部门封杀土地协议交易的开局,4号令就是进一步封死协议交易腾挪空间的又一步杀招。

  遗留土地够用五年

  在4号令出台后,有开发商表示,“招标、拍卖、挂牌出让”土地范围的扩大将会进一步抬高开发商拿地的成本,将会引发土地供需不平衡,北京的房价相应必涨无疑。

  而房管局新闻发言人程建华表示,4号令的目的只是加快竞争性土地市场的建设,让土地交易走向公开,4号令绝不会引发北京土地供需不平衡。从2002年7月1日33号文件开始实施到2004年1月9日发出停止受理通知的18个月内,北京已批准的4类项目立项和协议出让的用地约有4000公顷,相应的规划建筑面积约为8800万平方米。这些历史遗留项目该怎么办?还能不能以协议方式出让?

  程建华解释说,对这些项目,经过市发改委、市建委、市房管局等部门的协商,共制定了四大解决原则:在2004年1月9日之前,已经取得立项批复和规划批准的项目,还在有效期内并主体一致的,仍可以按协议出让办理;在2004年1月9日之前,已取得立项批复或规划批准之一的项目,经审查后,也可以按协议出让办理;在2004年1月9日之前,未取得批准文件的项目用地,包括已签订的、意向性的土地使用协议,必须通过“招标、拍卖、挂牌出让”取得土地使用权;分期开发的扫尾部分也可以按协议出让办理。

  程建华表示,按照这四大原则,预计将会有8800万平方米的规划建筑面积仍会以协议交易的方式进行,按照北京现有的开发土地的速度,这些遗留协议土地就足够用5年。5年内,土地供需不会出现不平衡。

  房价不会上涨

  程建华表示,这一个月来,北京房价平稳,并未出现太大的变化,市场并没有受到4号令的影响。从长远的角度来看,33号文件和4号令以及相关的衔接政策都是为建立新的土地交易机制,4号令只会压缩开发商的利润空间。

  程建华举例说,有开发商在北京某处以每亩20万元的价格拿到土地,而销售房价平均在每平方米5000元左右,大致算下来,该开发商每平方米的利润要在1500元左右,利润空间惊人。通过“招标、拍卖、挂牌出让”,开发商拿地的成本会高一些,但开发商对土地的需求是派生需求,房屋的需求决定土地需求,在房屋供求关系稳定的情况下,地价上涨只会压缩开发商的利润,不会传导到房价上,4号令绝不会抬高北京的房价。


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