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[房产]“玩”二手房的五要点
BUSINESS.SOHU.COM 2004年4月26日07:47
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  上海楼市行情连年走旺,特别是二手房买卖。我们以普陀区为例,近期二手房销售额已经占到该区整个房地产市场的50%左右。其中有45%的人购买二手房是拆迁所需,36%的人是为了自住,而选择二手房投资的人,比例却只有10%。据了解,想投资二手房者不少,但由于二手房在手续、过户、按揭等多方面存在不便,致使二手房投资遇冷。实际上,投资二手房并非无钱可赚,只要调整好自己的房产理财思路,掌握以下几点,就能避免投资风险,从二手房中淘到“真金”。

  投资看前景

  从目前二手房供求市场来看,二手房以“小”、“旧”居多,它主要适合人群为城市外来打工族、部分学生、其他流动人口,以及没有经济实力购买新房、大房的居民。同时,随着城市人口的老龄化,一些老年人因各种主客观原因会逐渐与儿女们分居,只要能满足他们日常的生活起居,这类人群的相当一部分会选择此类房产;虽然二手房买者、求租者比比皆是,但许多人却租买不到所需的房子。总之,对现仍属卖方市场的二手房,其前景还是相当乐观的。

  目前,二手房紧俏产品由20年的老工房转为10年的早期商品房。介于新、旧之间,房龄10年左右的房子优势凸显。首先是单价相对较低,从目前市场看,房龄10年的早期商品房市场行情价约在6000元/平方米,次新房平均成交价格在6500元/平方米-7500元/平方米,较好地段则在8000元/平方米以上,售后公房均价在6000元/平方米左右。其次是紧凑型房子好销,90年代中前期建造的房子以紧凑型为主,面积多在60平方米至90平方米;小房型控制了总价,外观又相对较新,这类房源较受青睐。

  投资眼光要刁

  投资二手房时要多看。一是看房子所在地是否有足够的人气;二是看房子所在地是否有良好的周边配套环境和市政配套。因为二手房多位于有一定年头的小区,小区里的会所虽很成熟,但可能不完善,所以选择市政配套和生活配套设施完善的成熟住宅小区很重要。要认真考察房屋周围有无噪声、有害气体、水污染、垃圾桶等,还有小区环境、安全保卫、卫生清洁等状况。同时,要对房屋配套设施进行考察。这些都是提升其租住价值的依据;三是看房子所在地,是否有发达的交通和充足的停车位,尽量避免高架桥的阻隔,这样居住和生活都方便;四要看户型设计,是否可以稍作一些改造就能使其升值。

  投资宜玩小

  投资二手房应根据资金来选择。前期可先选择小户型的二手房,如一室或两室户,因为小面积的二手房占用资金不大,出租灵活,其租金收益往往较大,但其受制于地理位置。在二手房中,建筑面积30平方米至40平方米左右的一室户租住人群多是外来一族,可谓是最佳投资,目前出租的成功率较高。地段在市中心的一室户,租金一般要1500元/月;两室户中,40平方米至80平方米较易出租。投资这类房产,受多种因素影响,如房源合租需求大,但操作时由于合租存在诸多弊病,彼此的生活习惯、搬出的时间不统一、物业费用等,容易出现多重纠纷,这些原因都将影响二手房投资获利。但如果考虑转卖,那么两室户就更容易出手了,因为买者多是小两口、三口之家或是买给父母居住,这类人多为了便利、实惠,一般来说,两室户是他们的首选。

  投资须比较

  对同一供需圈内、规模相当的二手房,必须对其价位、建筑面积、户型结构、建筑年代的差异性、装修标准、是否拆迁、配套设置是否成熟等方面作比较,到最后交易时综合这些数据,再确定评估对象的投资回报率。

  投资瞄准“靶心”

  “靶心”就是投资者所争夺的客户群。好地段、热闹地区的二手房有良好的升值潜力,能保证日后稳定的租金收入。如果你确定出租给公司的,最好选择商住楼,不要购买居民小区三室户以上的二手房作投资,一般公司不会把办公地点选择在居民区里。

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