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拿银行的钱赚钱
BUSINESS.SOHU.COM 2004年5月10日15:17 [ 洪曦 ]
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  2003年10月的一天,我路过浦东一家房产中介公司,看到有一处位于陆家嘴的一幢16层小高层住宅中的第九层有一个单元要转让,我心算了一下,即刻就决定去看房,那是一室一厅的小户型,一室一厅约50个平方的房子,房主开出的价格是29万,我当场拍定,把房子买下。

  聊天时把这事告诉好友罗杰。罗杰惊问:30万,你在浦东买房子?

  此时的上海正是房产泡沫之说甚嚣尘上,房价上涨,高价房房租下跌,很多稍有积蓄的白领都在观望中,无法定夺是买还是等,对于我这样毅然就买下房子,罗杰的疑问理所当然。

  25天过后,我告诉罗杰,房子已经出租出去了,在刚装修的第一天就有三个人来联系房子,其中一个是花旗银行财务总监,房子就是以2000每月的价格租给他了。

  敢买房子,决不是一时冲动,而是经过对财经形势的全局把握所做出的理性行为。上海作为长三角经济的火车头,经济基础坚实,连续11年GDP保持两位数增 长,2003年全国的GDP增长速度是8.9%而上海是11.8%,高出全国平均水平大概2个百分点,与此同时,在资本项目对外开放的预期下,上海的金融 中心地位无疑会带来更多的金融资本和高级金融人才,加强浦东陆家嘴金融集中地的能级,诸如花旗等外资金融机构都入主浦东,因此,更多的资本和更多优秀人士 的注入,会强有力地拉动地区的房屋租赁。

  我详细比较过目前市场上适合个人投资理财的投资品种,对各个投资品种的边际收益做过分析比较。比 如比较大陆A股、香港股票和上海房产投资三者之间的现金回报率:假设把A股市场所有股票看成一只股票,其价值为A股市值,将所有股票的现金红利之和作为这 只股票的现金受益,就会得出这只股票的现金回报率约为1%,低于银行定期存款;而同样方法求得的香港股市的现金收益率是3%左右;如果把上海房地产作为一 只股票看待,其收益率在5%左右。

  当然,对同一项投资,要对回报率,安全性和流动性三大指标具体权衡。如信托产品的收益不过是4%, 但流动性好,重点考虑的是是否安全,是否赚钱,用多长时间赚钱,比较来说,2003年100块钱的房子一个月可以带来5块的收入,如果把这100块投资于 信托产品,收获4.元,而100元的股票可能仅仅能收到1元。

  大范围局势综合分析之后,更重要的是把投资理财具体到一件具体的事,上海金融界高级经理办公地点集中在金融大厦,该房子恰在金融大厦背后,步行不过10分钟距离。

  我曾经在一家大型金融机构做过经理,了解金融类经理人的习性,一天平均工作10个小时,压力和效率是他们生活的主要内容,所以对他们来说,找一个离办公室很近的“宿舍”远比在郊区有大单元更实用。

  金融投资业务的高强度特点,使这个行业是年轻人的天堂,所以他们的流动性比较高,这是他们选择租房的重要原因。另外,他们对房子的隐秘性、安全性要求很高,在多层和高层之间,他们偏好高层。

  当然,从高层的自然属性上说,投资高层的另外一个原因,在陆家嘴这样的地方,市容建设和动迁工程随时都可能发生,高层楼房的人口密度更高,拆迁时结构需 要爆破,动迁成本更高。所以,相对于高层低层更容易成为拆迁的对象,如果周围的低层都拆了,换成绿地等公用设施了,高层的保留恰恰由于其环境的改善,而增 加了价值。

  在看楼的时候,我特意乘坐了电梯,发现电梯是两年前刚换的,并且,在电梯的铭牌上还认真记录着上次维护的时间,下次检修的 时间。这很重要,一旦把自己房屋出租的对象定到高级经理人,如果有其他条件都一模一样的两栋楼,自然要选择电梯运行正常且性能良好的那个,这是“顾客”的 需要。

  至于30万的计算。

  信托产品的投资回报是4%,上海市房租平均都是房屋价值的5%左右,占据这样的地理优 势,我把自己拟投资目标的房产的租金回报率设定为6%,凡是低于6%回报率的不予考虑。因此,在投资房产时对目前租金行情和未来租金走势要非常清楚。预计 租金为2000元每月,一年以10个月计算则是2万,则预计房价是:20000╱6%,则是33.33万,即使把2万元的装修算进去,30万买房子也是很 合算。

  如果出不出现金,还可以向银行贷款买房再出租,银行贷款的年利率是5.04%,房子出租的年利率是6%,这样,又可从银行套取0.96%的套利空间。也就是说,借银行的钱赚钱本身就是一个很赚钱的买卖。

  我说完了,罗杰似大悟道:“原来,在投资理财专家的眼中,那个愿意29万就把房子卖出的人是个傻瓜。”

  



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