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安邦首席分析员:房地产行业不是不落的太阳

BUSINESS.SOHU.COM 2004年6月1日15:24 [ 陈功 ] 来源:[ 搜狐财经 ]
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  在人口密集的亚洲各国,房地产都是最兴旺的行业之一,也培育出了不少世界级的亿万富豪,但即使在人人都渴望改善居住环境,地产价值存在明显的远期升值潜力的国家中,房地产行业也不是不落的太阳!

  我们可以看看日本,在这个人多地少的国家中,曾经财富就是土地的,土地就意味着财富,但现在日本的房地产早已今非昔比,几年前香港富豪李泽楷购置于日本东京的土地依然是烫手的山芋,无法为其资本运作带来助力。在韩国,情况同样严峻,依靠土地抵押的方式虽未根本改变,但大批赖此生存的富豪却纷纷落马,甚至自杀身亡。在香港,在台湾,在东南亚,对于土地以及土地的运作——房地产,人们早已经有了更多的认识,这个行业不是一个不落的太阳。

  问题是在中国,在中国这样的经济增长热度面前,我们的产业投资者还存在着很多的侥幸认识,并没有真正认识到任何行业总是有起有落的。众多的投资者还在期盼着,宏观经济调控,能够“适度”,不要影响整个行业的运作;众多投资者依然在炫耀,我是搞房地产的!当然,这要是在过去,那就是表明自己实力和前卫的最佳作法。但现在所有这些,即将过去,因为这次宏观调控的基本特征就在于对房地产等亮点行业的调控,因为这是龙头,是宏观调控的同时又不伤及经济增长的要害,这种特征是与以往宏观调控最大的不同。很显然,我们如果再仅仅从行业角度而不是从宏观角度来看待这些问题,难免就会失之偏颇,难免就会真的以为,太阳确实可以永远不落。

  作为房地产行业的投资者和运作者,现在要注意到一些行业性的微妙变化正在发生之中。

  在房地产行业中,浙江楼市是国内比较典型的二线楼市,对它的研究是具有市场指标性意义。但在近期的浙江省房博会上,成交大幅下滑,成交面积仅7.88万平方米,只有去年的三分之一。根据统计结果,与上届相比,本届参观人数下降22.4%;商品房成交面积下降281%;商品房成交金额下降201%。另一个值得注意的现象,这届浙江的房博会开幕前后首次出现集体开盘现象,涉及近20个楼盘,范围遍及杭州市中心、滨江区、余杭区等。据不完全统计总量接近50万平方米,以7000元/平方米的均价计算,需要的接盘资金近35亿资金。这表明,目前开发商在不断出台的宏观调控政策的形势下,急于回笼资金,而一切征兆都显示,市场的拐点正在出现,未来的国内房地产市场且不论一线楼市,就是二线楼市也即将全面走低。

  现在我国西部地区,已经出现了房地产商不惜以高达42%的年综合费率,以土地证、奔驰车和公司写字楼做典当,目的就是从典当行借个3、400万元贷款。据悉,这种情况已很普遍,尤其是一些中小型房地产商,由于开发资本金比例提高,银行紧缩房地产企业贷款,资金链已经断裂,为了调整头寸,他们只能不惜以高息求助于典当业者。

  而所谓的高息,主要就高在年综合费上,这包括有服务费、保险费、基准贷款利率及浮动,折成年综合费,就是42%,大约相当于银行贷款利率的7倍!

  事实上,现在从典当行借钱的地产商已不在少数。据西部地区一家规模一般的典当行透露,今年以来,他们就已经办理了十几笔这样的业务,而地产商付出如此代价取得的当金却只有市场价格的50%。其实,这种情况并不仅仅存在于西部地区,在我国的东部,杭州中财典当行从今年1月份开始,已为房产公司办理了近10笔借款业务,放出的贷款累计达1.2亿元,其中最大的一笔有750万元。而在去年底的3个月,这个数字只有1000多万元。据了解,杭州的几家典当行目前也基本是按土地拍卖价格的50%发放当金。

  房地产业者应该关心的是,一旦这些只相当于市场价格一半的物业和土地资产释放到市场当中,将意味着什么样的价格走势?那些坚持认为由于上游材料价格坚挺,所以地产价格将会继续上升的人,忽视了一个常识性的问题,价格是由需求决定的,不是由上游材料决定的。中国未来的地产价格就远期来看,勿庸置疑将处于一个充满风险的波动期,谁忽视了这一点,谁就有可能品尝市场规律的苦果。(作者系ANBOUND安邦集团研究总部首席分析员)



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