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保险代理人的房产食租“倒挂”家庭理财计划
BUSINESS.SOHU.COM 2004年6月27日10:53 [ 陈婷 ] 来源:[ 理财周刊 ]
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  27岁的刘勤和她29岁的先生都是保险代理人,年轻的他们有自己的生活追求。虽然这份职业每个月没有固定工资可以拿,但在这个行业做了三年有余的他们,已经积累了一定的工作经验和客户群,佣金收入也已经比较稳定了。刘勤的收入比先生稍微高一点,平均下来每个月收入有3000元左右;先生每个月可以挣2000元左右。

  日常开支方面,小夫妻俩平常吃饭都在父母家,父母有固定工作而且还有租金收入,所以小刘夫妇是免费“蹭饭”;然后最主要的开销就是手机费,但家在奉贤的他们现在用上了小灵通,通讯费也省了一大半;另外就是500元左右的汽油费,这样下来,他们每个月只需要1500元左右即可轻松过日子。也就是每个月能节余2000元左右。

  新购爱车 存款不多

  同时,身为保险代理人的他们已经为自己买了一些商业保险。目前,刘勤有23万元保障额的寿险和8万元的意外险,还有一些医疗附加险。先生有10万元的寿险和8万元的意外险,医疗险也有一些,每年的保费支出是6800元。当然,他们也为自己新买的爱车上了保险,每年支出4200元。也就是每年有1.1万元用于支付保险费。

  家庭资产方面,本来刘勤夫妇还是有一些储蓄的,不过就在4月份他们刚刚动用长期以来的家庭存款,一次付清方式买了一部12万元的私家车,所以现在现金和活期存款只有2万元,而定期性的存款只剩8000元了。

  另外,刘勤是个爱美的女人,先生对她也很好。他们俩买的各种首饰加起来5万元左右。

  买房出租 未见收益

  虽然刘勤和先生在投资方面都比较保守,不敢冒太大风险,但收入有结余的他们看到别人投资挣钱也难免心痒痒。

  这不,去年年底夫妻俩也跟着社会上流行的房产投资的热风,在本地买了一套28万元的房子,现在已经出租,租金月收入为1250元。不过很可惜因为当时办的是15年期、贷款总额为17万元的商业贷款,每个月要还银行1600元,也就是说新房的月还款额比租金还要高出350元。

  

  刘勤说:“我们平常的流动资金相对较少,也不敢轻易涉足股票市场,所以我们就买了一些基金,觉得稳妥一些风险相对少一些。”近半年来,他们陆续续花了40000元申购了六只开放式基金,各只基金的投资额都不高,有两只是申购了10000份其它四只都是5000份。

  11月预产 如何调整

  当记者问及刘勤和先生准不准备要小孩时,没想到她笑着说:“我的预产期是11月7日”。原来,刘勤已经快要做妈妈了,怪不得她这么急切地想要得到理财顾问们的建设性意见:“希望专家能给我建议,看看像我们这样的家庭情况,能否以每月小量投资进行比较安全可靠的投资?而且孩子出生以后需要花钱的地方会越来越多,希望能好好帮我们做一下调整计划。”

  专家建议一:资产配置分析和建议

  我们先梳理一下刘女士家庭的资产负债情况。月总收入:夫妇俩人5000元的月收入、1250元的房租收入,共计6250元;月总支出:1500元的日常生活开支、1600元的月还贷支出、830元的保险平均月支出,共计3930元;月结余2320元,每年家庭可结余近2.8万元。现有家庭资产包括:2.8万元存款、4万元基金、12万元的私车、28万元的房产;家庭负债余额为16万元的房贷。

  从刘女士家庭的资产负债情况来分析,主要有三个特点,其一,每年2.8万元的结余,家庭积累能力一般。其二,虽然家庭净资产近30万元,但从资产成份来看,消费类(汽车)与投资类(存款、基金、房产)的比例为4∶6,消费类资产比重过大。另外,在投资类资产中,占到六成以上的房产,其投资收益目前还处于“倒挂”状态,如果再撇开收益率较低的存款,真正较为理想的投资类资产只有4万元的基金,仅占总资产的一成多,可见,刘女士家庭资产的投资运作效果也很一般。其三,夫妇俩以超过13%的家庭总收入进行保障性投资,比例似乎高了点。不过,考虑到夫妇两人同为保险代理人,存在一定的职业风险,未来家庭收入稳定性非常关键,因此,投保多项险种为家庭构筑较为完备的保障体系,以及在投资方面较为谨慎稳健,基本思路还是正确的。

  刘勤夫妇现在的主要问题是,面对即将到来的孩子出世,家庭支出上升的现实,如何进一步盘活现有家庭资产,在稳定的前提下增加收益性。建议刘女士从以下几个方面对家庭资产结构作适当的调整。

  首先是去年底贷款17万元购置的房产,虽然目前已出租,不过1250元的月租金与1600元的月还贷额相抵,还有350元的缺口,也就是说,家庭内最大的投资类资产目前仍处投入期。15年的投入期相对于一宗家庭投资项目而言,显然长了点,况且未来的众多不确定因素都会影响房产的出租,一旦承租出现问题,每月350元的支出就会变为1600元,支出压力陡增。故建议刘女士在房产升值的前提下将其变现,从而在短期内锁定投资收益,同时,腾出的这部分资金可去作一些短期投资。

  其二是对每年2.8万元的家庭结余作有效的投资运作,刘女士现有资产中的2.8万元存款,虽然收益不高,但流动性强,为应对孩子出生后家庭支出的增加,这部分资金应保持现有状态,以备不时之需。那么,可资运作的主要就是家庭结余部分了,建议刘女士可以投资债券、基金、信托等风险较小、收益相对稳定的项目。

  工商银行上海分行 陆湘锷

  专家建议二:投资建议分析

  看了小刘夫妇的案例后,觉得他们颇具代表性:年轻夫妻事业小成,有了一定的积蓄,即将为人父母,对未来充满了美好的憧憬,但问题也接踵而来——小孩出生势必带来更多的开销,如何调整投资结构,开源节流是他们应该采取的策略。

  粗略地估算了一下,小刘夫妇年收入60000元,房租收入15000元;日常开销每年18000元,保险支出110000元,房贷19200元,暂不计算基金带来的未确定收益,年净收益为27800元,应该说尚有潜力可挖,增加投资获取收益。笔者认为,可以从以下几个方面进行调整:

  房屋出售,回笼资金

  从小刘夫妇的投资情况看,最不成功的一步就是这套价值28万元的房产投资。虽然有每月1250元的租金收入,但是每月房贷须还1600元,实际上使他们每月增加了350元的支出,加之未来房市变化的不确定性,租金收益存在一定的起伏,故较为理性的投资策略应为:将该房屋抛售,回笼资金,进则可以增加投资金额,退则可以增加存款,以备不时之需。

  调整基金,扩大范围

  小刘夫妇属于谨慎型的投资者,不敢轻易涉足股票市场,而大量投资基金,这也不失为明智之举。不过,“不要把所有的鸡蛋放在同一篮子里”,基金收益好坏不一,经过半年的比较,六只基金孰优孰劣,相信小刘夫妇心知肚明,近期股市调整,股票表现不佳对基金的市值产生了些影响。乘此机会,建议小刘夫妇将手中的六只基金配额进行调整,对业绩平平者适时抛出,逢低吸纳,增加表现良好的基金的份额。

  另外,股市低迷,债券可能会有所抬头,而且小刘夫妇需要较为稳定的收益,可以适时增加债券的投入力度,比如买进一些记账式国债。此外,也可以尝试黄金宝业务,扩大投资范围,增加收益。

  保险投入,结构调整

  身为保险业务员,小刘夫妇保险意识相当强,应该说比较合理,但随着宝宝的出生,身体健康受到影响,笔者认为结构也应有所调整,适当倾向于医疗险和住院险比例的提高。

  中国银行上海市分行个人理财中心 林持操



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