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解读北京房价
BUSINESS.SOHU.COM 2004年6月30日23:09 [ 凌风 ] 来源:[ 大众理财顾问 ]
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  说到北京的房价,总让人想起汉奸高敬斋的话:“高,实在是高。”北京的房价到底有多高, 两个字:离谱。在一次经济论坛上,政府的官员和学者都一致认为,不论是对于北京普通市民的家庭收入水平,还是相对于国内其他城市而言,北京的房价都是很高的。北京普通居民平均家庭可支配收入在全国要排在上海、广州、深圳之后,但平均房价比这三个城市要高。联合国曾经对全球有代表性的52个城市作过调查,住房价格与居民家庭年平均可支配收入之比为5:1,而北京达到14.8:1,位于全球之首。据《北京青年报》 报道,2003年11月份北京新房预售均价继10月份后再次超过6000元达到7136元人民币。北京的房价咋会这么高呢?

  专家如斯说

  中国改革基金会国民经济研究所所长樊纲说,北京房价偏高主要有四个方面原因:一,很多在北京的外国公司有购房需求;二,北京还存在公房;三,由于北京的政治经济地位,国内很多单位在北京设立办事处,拉高了北京的房价;四,一些海外华人在华投资,也有购房需求。

  全国人大环资委委员王先进则认为,北京房地产高居不下属多年沉积下来的房地产综合症。主要原因不外乎四个:

  根本原因是土地市场不规范、“炒卖”地皮的结果。北京市房地产开发所取得的土地绝大部分是协议出让的,或者是行政划拨的,土地出让价不高,不到房屋总价10%,即使加上其他费用也不过20%。但地皮炒卖使地价层层加码。据报刊披露,北京一度有70%的房地产开发公司不搞开发而专炒地皮。这个比例不一定绝对正确,但足以说明北京炒地的现象很严重,这必然造成房价上涨。北京曾经搞过土地拍卖,为什么不成功?根本原因就在于土地市场不规范。开发商能从别的渠道拿到低价的土地,为什么来参加竞争拿地呢?

  第二个原因在于土地租、税、费不规范,包括搭车收费等现象,太多太滥。北京市政建设欠帐太多,旧城改造任务重,财政财力又不足,为了使首都早日旧貌换新颜,只好将各种费用加到房地产上,因为将租、税、费加到房地产上是最有保障的。据建设部的一个资料,发达国家房地产的建筑安装成本占房价的70%左右,而中国的建筑安装成本占37%,这也说明各种税费占的比例太高。

  第三个原因是北京的集团购买力强劲,造成房价过高,而且集团购买不注重讲价钱,只讲位置。据统计,北京三环以内的小区住房99%是集团购买的,又以房改房的价格卖给本单位职工。这一出一入,差价极大,既造成社会不公平,又使房价居高不下。

  第四个原因是开发商利润过高,抬高了北京的房价。按总成本计算,利润率可能不算太高,如按自有资金计算,回报率就相当高了。

  另有学者认为,北京房价高,高在地理环境上。北京位于华北地震带上,建筑物必须按八级强度设防,普通住宅也不例外,因此加大了建筑成本。北京的住宅楼必须考虑冬季4个月的取暖期,需要设计取暖设备并辅设热力管线。由于纬度高,为了解决楼与楼之间的遮阳问题,大大影响了土地容积率,地价自然就高。

  今年房价是跌是涨?

  据权威部门的统计数字表明,2003年北京共有200个楼盘上市销售。北京市建开发办副主任魏成森称,近几年北京市房地产开发量一直在持续增长,2002年房地产投入900多亿元,2003年投入1050多亿元,预计今年的投入量还要加大。既然北京商品房开发量年年攀升,那么会不会出现供大于求的局面,并导致房价下降呢?

  以潘石屹为代表的绝大部分业内人士认为今年房价肯定继续攀升,只有少数人如购房专家刘宏城安慰了咱老百姓说,今年房价肯定跌。

  看涨五大理由:

  楼市的总需求仍然大于总供给。虽然这几年房地产开发量每年都在持续增长,但并未对北京房价构成太大影响,因为房价的升降是由买方市场来决定的。从北京市统计局的统计数字来看,截至2003年10月底,全市累计销售各类商品房662.8万平方米,增长34.8%;销售商品住宅634.6万平方米,增长35.3%。表明市场需求旺盛。

  公开拍卖土地,地价上升。去年以来大多数城市广泛实施土地招标或拍卖制度,这在很大程度上解决了先前土地批租中的暗箱操作现象,为大多数的发展商提供了较为平等竞争的机会。但是现在又出现了另一种现象,自从招标拍卖政策执行之后,许多城市的房价出现了大幅增长,而众多的发展商几乎众口一辞将其中的原因归结为土地价格的上升。一些发展商负责人开始在许多场合宣称,由于土地价格的上升是刚性增长,这种情况下房价必然坚挺。因此,持续多年的房价上涨又多了一个理由。

  公房大量上市,高档房房价可能上升。从2003年10开始正式上市交易的央产房,被业界人士寄予厚望,希望借此激活北京的二手房市场,从而拉高中高端商品房的市场需求。根据“链家·宝业”机构预测,今年随着各项政策的实施进行,二手房各类房源的增加,北京二手房市场供需极度失衡的局面将有望缓解,市场规模将快速放大。预计今年二手房交易量能突破5万套。这会拉低中低档房的价格,而出售旧房的房主置业升级需求对中高档住宅来说是一个利好,高档住宅的房价可能会上升;

  配套设施要求更高,成本上升。业内人士认为,建设部会同有关部门新修订的《城市居住区规划设计规范》是一个强制性规范,它对新建居住区的配套设计规范及房屋品质提出更高的要求,这必然导致开发成本的上涨。新规范中的环境规范部分要求,小区环境配套必须增加中水处理系统。业内人士指出,仅此一项,楼面价格就要上涨将近30~50元/平方米。增建停车位所增加的成本显得更多。以一个可销售面积为10万平方米,可容纳1000户的社区为例。依据2001年的配套规范,只需200~300个车位,但现在按新规范,100平方米以上的单元应配备一个车位,则该小区至少需要700个以上车位。仅此一项,开发商的楼面成本又要上涨将近280元/平方米。类似的规范性成本增加还有很多。北京广厦京都置业有限公司总经理张卫克说,保守的估计,因为配套设计规范导致的房价上涨至少在500元/平方米以上。

  原材料价格上涨成为隐忧。除了新规范会导致开发成本增加,不断上涨的原材料价格也已经成为房屋价格的隐忧。张卫克表示,从2001年至今,钢材价格从2400元/吨上升到3400元/吨,混凝土则上涨了50元至80元/方,仅此两项,房屋开发成本就增加了100多元/平方米。开发商的开发压力进一步增大。看房网的总经理戴经涛认为,虽然目前一些地方的非理性上涨受到抑制,但从总体上看,国内钢材、水泥等建材涨价已不容置疑。钢材、水泥是房地产开发中的两大重要材料,建材价格上涨,必然会造成建筑开发成本的提高,从而对房价造成冲击。

  看跌的六大理由:

  121号文件将发挥效力。央行在2003年6月13日出台的促进房地产市场健康发展的《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》(121号文件)的作用将在2004年真正发挥效力,而被房地产商看成“强心针”的《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》(18号令)在2004年会失去“强心”作用。理由很简单,所谓央行121号文和国务院18号令的矛盾根本不存在,全是人为炒出来的。18号令所说的房地产作为我国国民经济发展的支柱产业的政策已存在好几年,但支柱产业并不等于不需要调整,而121号文没有任何地方否定了房地产在国民经济中的地位和作用,更没有看到18号令对121号文要求的整顿有一点点的否定。银行面对中国进入WTO将面临的竞争和一些银行被国际评级机构评为“垃圾”等级的残酷现实,已不具备对媒体舆论进行妥协的太多余地。

  土地拍卖有助于降价。政府集中卖地会提高地价仅仅对个别房地产商而言的,对大部分房地产商,特别是外地一些更有实力的房地产商来说并非如此。政府卖地的价格可能会高过过去某些人第一手拿地的价格,但未必会高过最终盖房的房地产商拿地的价格,因此“政府卖地=地价上涨=房价上涨”的推论并不成立。

  二手房涌入拉低房价。包括央产房在内的二手房将继续涌入市场,使用权房也在不断涌入租赁市场,不论是在国内还是在国际,笔者还没听说有二手房和租赁市场价格下跌,新房市场价格会上扬的。

  经济适用房进入战国时代。经济适用房进入三环以内,甚至CBD等周边地区,加上低于经济适用房价格的“经济商品房”的出现,对高房价区内的房价必将起到下拉作用。

  交通便利,周边地区受欢迎。 轨道交通的不断通车,增加了北京外围房屋对购房者的吸引力,同时也增加了城里房价的压力。新增可供开发的土地和不断上涨的房屋供应量,使本来就供大于求的高档房屋更加过剩。

  房地产市场日趋激烈,且炒家缺乏。外地房地产商的进入,将使北京房地产市场的竞争更加白热化,虽然房子不大可能出现彩电市场那样的价格战,但利用价格优势打入市场同样是房地产商不得不采取的策略。席卷全国多个地方的温州炒楼团也曾光顾北京,北京的房地产商也到香港办展览会,但国内国际的炒家对北京的房地产都没有表现出兴趣,一个缺少炒家的市场,价格是很难上涨的,特别是在北京这个人均拥有房屋面积比上海、广东高得多的市场。外地人对北京的房屋需求如果没有“炒”的价值,绝大部分会限于低价房范围内。



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