今年4月份以来，在上海楼市继续走高的同时，上海市民提前还住房贷款也出现了一个“小高潮”。来自建设银行上海分行的消息，4月份该行果然住房商业贷款回收6.2亿元，创下历史新高。而在回收额中，正常还款在2亿元左右，提前还款则多达4亿元，比3月份增加了一倍多。人民银行上海分行公布的数据也表明，上海4月份以来提前还款确实明显增多。
大家真的有必要这样“急吼吼”地赶着去银行办理提前还贷吗？即使央行升息了，利息负担究竟会加重多少呢？据记者了解，现在急着提前还款的市民想法并不相同，有的是担心加息后今后每月还款压力增大，有的觉得支付给银行的利息总额太多，想早点还掉贷款以减少利息的支出；还有的则是苦于没有很好的投资方向，觉得闲钱握在手中还不如早点还给银行。
应该说，这些想法并非全无道理，本刊将通过具体的分析和计算来为不同类型的市民提出建议，大家等认真地阅读后再决定口袋里那些余钱要不要掏回给银行吧。
加息恐惧族：担心过多过早
●市民观点：在央行升息前把贷款还掉，可以避免今后月供压力太大。
本刊建议：每月还款额增加有限，可以等到年底再决定是否提前还款。
事实上，如果央行加息，市民新增的月供压力并不一定会很大。目前的银行贷款利率的确处于历史低点，国内利率今后必将呈上升趋势，但这将是一个小幅而长期的过程。在今后一两年内，利率的调整幅度不会太大，市民的还款压力的增加也应该是有限的。
根据本刊的测算，如果贷款利率上涨0.5个百分点，市民每月的还款额仅增加5%都不到，如果每月还款3000元，不过增加150元，应该不会对生活产生太大的影响。市民完全可以按照自己正常的生活节奏安排还款资金，不必过多担心会受到贷款利率上升的影响。等到利率上调幅度较大时，再重新安排家庭财务中有关房贷这一块的内容，也不迟。
交行上海分行个人金融部的理财师还提醒说，个人房贷利率的提高，并非意味着借款人从下个月开始就得增加还款金额。按照有关规定，住房贷款利率采用一年一定的方法。银行确定下一年度个人住房贷款利率时，该利率从下一年度的1月1日起执行，借款人当年仍执行合同所确定的贷款利率。
这就是说，就算明天加息，但接下来的5个多月仍然是按照旧的利率计算，正式的调整还是要等到明年的1月1日。所以，现在急匆匆去银行办理提前还贷，不如等四、五个月看看后再决定是否要提前还贷，就算到时再办也没有损失，效果是一样的。
节省利息族：有余力可部分提前还贷
●市民观点：觉得支付给银行的利息总额太多，想通过提前还掉一部分来减少利息的支出。
本刊建议:等额本息法下，在还款的前10年这种做法基本划算，如果对今后的稳定收入有信心，最好缩短还款期限以减少利息支出。
减少利息的想法并没有错，但银行收的违约金也是你家庭财务安排的成本。请问：你的利息真的减少了吗？减少了多少？如果你是属于要被银行收违约金那族人，你节省下的这笔利息能抵得过银行收的违约金吗？如果违约金比你省下的利息还多，或者你动员全家勒紧裤带凑钱还银行，那就劝你还是省了这档事吧，这可太划不来了。
正所谓“两者相权取其轻”。如果你还款期已经过了一年不需要给银行信贷管理部门“补贴”了，同时你的家庭财务状况允许你有这样一笔闲钱腾出来还给银行，那么你就勇敢地向银行提出提前还款的申请吧。因为等额本息法下，还款前几年的利息支出实在太多了，所以市民如果是出于节省利息的目的来考虑提前还贷，还是可行的。
来看一个例子：张先生于2000年1月从某银行获得总额50万元、总期限20年的个人住房按揭贷款，采用等额本息法还款。原来每月还款额3462.07元。如今，他打算今年12月提前还掉10万元，以节省利息支出。同时，他并不想缩短贷款年限，仍然是到2019年12月还清最后一笔贷款。那么，如果今年年底他成功申请先期一次性多还10万元给银行，今后15年继续采用等额本息法还款，那么从2005年1月起他每月还款额减至2615.3远，这次部分提前还贷为他节省利息支出49802.7元。可以说，这样的家庭财务安排还是非常聪明和理性的。
再看一个例子。陈小姐是沪上典型的年轻白领。去年10月，她从银行获得30万元总额、15年期的个人住房按揭贷款。今年结婚后，她和先生打算手里还有5余万元的闲钱，他们听说要加息，就想着不如先还掉5万元，以后也少付点利息。计算结果表明，如果他们在今年8月提前一次性先还掉5万元，在月还款额保持在2464元不变的情况下，他们能节省利息52558.35元，同时还款期共缩短44个月。而他们需要支付给银行的“违约金”为50000*5.3%=2650元。这个安排是划算的。
通过多次演算，记者看到，由于等额本息法下，前期承担的利息较多，尤其是第一年承担的利息部分远远超出了本金部分，所以如果能提前还掉一大笔，节约下来的利息钱几乎与此相当，还是非常划算的，如果还款时间已经超过10年，再提前还一部分，也许就不是特别能省利息了。
但按照目前大多数房贷人的情况，大多数采用的都是等额本息法，而最早的商品房贷款可能也就是1997年，到现在还不到10年，提前还掉一大笔还是比较划算的，记者比较赞成。通过下表再举几个例子来看一看。
表1、提前还贷减少利息支出分析表
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贷款类型 |
商业贷款，年利率5.4%，等额本息还款法 |
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原贷款总额 |
50万元 |
50万元 |
30万元 |
30万元 |
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原贷款期限 |
20年 |
20年 |
15年 |
15年 |
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第一次还款时间 |
1997年10月 |
1997年10月 |
2001年8月 |
2001年8月 |
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预计提前还款时间 |
2004年8月 |
2004年8月 |
2004年8月 |
2004年8月 |
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部分提前还款额 |
10万元 |
10万元 |
10万元 |
10万元 |
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缩短时间还是减少以后月供额 |
缩短年限，后期月供不变 |
不缩短年限，后期月供减少 |
缩短年限，后期月供不变 |
不缩短年限，后期月供减少 |
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原月还款额 |
3462.07元 |
3462.07元 |
2464元 |
2464元 |
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原最后还款期 |
2017年9月 |
2017年9月 |
2016年7月 |
2016年7月 |
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已还款总额 |
283889.54元 |
283889.54元 |
88704.16元 |
88704.16元 |
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已还款利息额 |
170697.93元 |
170697.93元 |
46916.79元 |
46916.79元 |
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今后每月还款额 |
3467.41元 |
2536.05元 |
2464.55元 |
1486.24元 |
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节省利息支出 |
86302.2元 |
42849.25元 |
67511.77 |
38334.44元 |
通过上表，我们还不难发现一个问题，对于部分提前还清的贷款人来说，如果对今后的稳定收入有信心，最好还是选择不改变今后的月还款额，而是缩短还款期限的方法，这样你节约下来的利息更多。道理很简单，你贷款年限越长，支付的利息就越多。
无处投资族：如有大支出要慎重
●市民观点：有闲钱也没有很好的投资手段，不如先把银行贷款还清。
本刊建议：还钱容易借钱难，如果今后几年中家庭财务有大笔支出的安排，还是没必要多接受一番银行的严格审查。
中国人对负债的态度总还是比较保守，殊不知适当的负债是家庭财务健康与否的一个指标。也许对很多市民来说，手里的闲钱有时也像“烫手山芋”，一时找不到好的投向，可是存银行又是“负利率”，白白让通货膨胀吞噬自己的财富。
但钱没处投资，不意味着钱没处花。也许你粗想时觉得手头的余钱是闲置的，好像没啥用处，但仔细想想看，说不定家里还有好多事都在等着用这笔钱呢：子女教育甚至是出国留学深造，旅游、买车甚至是买新房，这些是不是都还需要用钱？以前节俭惯了，许多方面没舍得花钱，现在有闲钱，是否可以考虑实现自己的一些愿望？所以，把钱急匆匆地还给银行前，你可要仔细审视和规划一下自己家接下来的财务安排哦。
更重要的是，在决定提前还贷前，一定要考察自己今后的还贷能力。你能保证今后几年中没有需要花大钱的时候吗？要知道，和银行打交道可是“还钱容易借钱难”，你现在轻轻松松地把钱还了，今后有急需时想再借钱可又要经历一番银行的严格审查，届时能不能顺利借到钱还很难说呢。
因此，如果市民在短期内（一般一年半以内）仍有贷款资金需求的话，则建议不要盲目进行提前还款，否则有可能得不偿失。
总而言之，如果仅仅因为担心利率上升而提前还款未必是上策，贷款人在考量提前还款时，有必要对自身的资金需求、投资渠道以及提前还款成本等进行多方权衡，通盘考虑后再做决定。
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