今年4月份以来,在上海楼市继续走高的同时,上海市民提前还住房贷款也出现了一个“小高潮”。来自建设银行上海分行的消息,4月份该行果然住房商业贷款回收6.2亿元,创下历史新高。而在回收额中,正常还款在2亿元左右,提前还款则多达4亿元,比3月份增加了一倍多。人民银行上海分行公布的数据也表明,上海4月份以来提前还款确实明显增多。
大家真的有必要这样“急吼吼”地赶着去银行办理提前还贷吗?即使央行升息了,利息负担究竟会加重多少呢?据记者了解,现在急着提前还款的市民想法并不相同,有的是担心加息后今后每月还款压力增大,有的觉得支付给银行的利息总额太多,想早点还掉贷款以减少利息的支出;还有的则是苦于没有很好的投资方向,觉得闲钱握在手中还不如早点还给银行。
应该说,这些想法并非全无道理,本刊将通过具体的分析和计算来为不同类型的市民提出建议,大家等认真地阅读后再决定口袋里那些余钱要不要掏回给银行吧。
加息恐惧族:担心过多过早
●市民观点:在央行升息前把贷款还掉,可以避免今后月供压力太大。
本刊建议:每月还款额增加有限,可以等到年底再决定是否提前还款。
事实上,如果央行加息,市民新增的月供压力并不一定会很大。目前的银行贷款利率的确处于历史低点,国内利率今后必将呈上升趋势,但这将是一个小幅而长期的过程。在今后一两年内,利率的调整幅度不会太大,市民的还款压力的增加也应该是有限的。
根据本刊的测算,如果贷款利率上涨0.5个百分点,市民每月的还款额仅增加5%都不到,如果每月还款3000元,不过增加150元,应该不会对生活产生太大的影响。市民完全可以按照自己正常的生活节奏安排还款资金,不必过多担心会受到贷款利率上升的影响。等到利率上调幅度较大时,再重新安排家庭财务中有关房贷这一块的内容,也不迟。
交行上海分行个人金融部的理财师还提醒说,个人房贷利率的提高,并非意味着借款人从下个月开始就得增加还款金额。按照有关规定,住房贷款利率采用一年一定的方法。银行确定下一年度个人住房贷款利率时,该利率从下一年度的1月1日起执行,借款人当年仍执行合同所确定的贷款利率。
这就是说,就算明天加息,但接下来的5个多月仍然是按照旧的利率计算,正式的调整还是要等到明年的1月1日。所以,现在急匆匆去银行办理提前还贷,不如等四、五个月看看后再决定是否要提前还贷,就算到时再办也没有损失,效果是一样的。
节省利息族:有余力可部分提前还贷
●市民观点:觉得支付给银行的利息总额太多,想通过提前还掉一部分来减少利息的支出。
本刊建议:等额本息法下,在还款的前10年这种做法基本划算,如果对今后的稳定收入有信心,最好缩短还款期限以减少利息支出。
减少利息的想法并没有错,但银行收的违约金也是你家庭财务安排的成本。请问:你的利息真的减少了吗?减少了多少?如果你是属于要被银行收违约金那族人,你节省下的这笔利息能抵得过银行收的违约金吗?如果违约金比你省下的利息还多,或者你动员全家勒紧裤带凑钱还银行,那就劝你还是省了这档事吧,这可太划不来了。
正所谓“两者相权取其轻”。如果你还款期已经过了一年不需要给银行信贷管理部门“补贴”了,同时你的家庭财务状况允许你有这样一笔闲钱腾出来还给银行,那么你就勇敢地向银行提出提前还款的申请吧。因为等额本息法下,还款前几年的利息支出实在太多了,所以市民如果是出于节省利息的目的来考虑提前还贷,还是可行的。
来看一个例子:张先生于2000年1月从某银行获得总额50万元、总期限20年的个人住房按揭贷款,采用等额本息法还款。原来每月还款额3462.07元。如今,他打算今年12月提前还掉10万元,以节省利息支出。同时,他并不想缩短贷款年限,仍然是到2019年12月还清最后一笔贷款。那么,如果今年年底他成功申请先期一次性多还10万元给银行,今后15年继续采用等额本息法还款,那么从2005年1月起他每月还款额减至2615.3远,这次部分提前还贷为他节省利息支出49802.7元。可以说,这样的家庭财务安排还是非常聪明和理性的。
再看一个例子。陈小姐是沪上典型的年轻白领。去年10月,她从银行获得30万元总额、15年期的个人住房按揭贷款。今年结婚后,她和先生打算手里还有5余万元的闲钱,他们听说要加息,就想着不如先还掉5万元,以后也少付点利息。计算结果表明,如果他们在今年8月提前一次性先还掉5万元,在月还款额保持在2464元不变的情况下,他们能节省利息52558.35元,同时还款期共缩短44个月。而他们需要支付给银行的“违约金”为50000*5.3%=2650元。这个安排是划算的。
通过多次演算,记者看到,由于等额本息法下,前期承担的利息较多,尤其是第一年承担的利息部分远远超出了本金部分,所以如果能提前还掉一大笔,节约下来的利息钱几乎与此相当,还是非常划算的,如果还款时间已经超过10年,再提前还一部分,也许就不是特别能省利息了。
但按照目前大多数房贷人的情况,大多数采用的都是等额本息法,而最早的商品房贷款可能也就是1997年,到现在还不到10年,提前还掉一大笔还是比较划算的,记者比较赞成。通过下表再举几个例子来看一看。
表1、提前还贷减少利息支出分析表
贷款类型 |
商业贷款,年利率5.4%,等额本息还款法 |
原贷款总额 |
50万元 |
50万元 |
30万元 |
30万元 |
原贷款期限 |
20年 |
20年 |
15年 |
15年 |
第一次还款时间 |
1997年10月 |
1997年10月 |
2001年8月 |
2001年8月 |
预计提前还款时间 |
2004年8月 |
2004年8月 |
2004年8月 |
2004年8月 |
部分提前还款额 |
10万元 |
10万元 |
10万元 |
10万元 |
缩短时间还是减少以后月供额 |
缩短年限,后期月供不变 |
不缩短年限,后期月供减少 |
缩短年限,后期月供不变 |
不缩短年限,后期月供减少 |
原月还款额 |
3462.07元 |
3462.07元 |
2464元 |
2464元 |
原最后还款期 |
2017年9月 |
2017年9月 |
2016年7月 |
2016年7月 |
已还款总额 |
283889.54元 |
283889.54元 |
88704.16元 |
88704.16元 |
已还款利息额 |
170697.93元 |
170697.93元 |
46916.79元 |
46916.79元 |
今后每月还款额 |
3467.41元 |
2536.05元 |
2464.55元 |
1486.24元 |
节省利息支出 |
86302.2元 |
42849.25元 |
67511.77 |
38334.44元 |
通过上表,我们还不难发现一个问题,对于部分提前还清的贷款人来说,如果对今后的稳定收入有信心,最好还是选择不改变今后的月还款额,而是缩短还款期限的方法,这样你节约下来的利息更多。道理很简单,你贷款年限越长,支付的利息就越多。
无处投资族:如有大支出要慎重
●市民观点:有闲钱也没有很好的投资手段,不如先把银行贷款还清。
本刊建议:还钱容易借钱难,如果今后几年中家庭财务有大笔支出的安排,还是没必要多接受一番银行的严格审查。
中国人对负债的态度总还是比较保守,殊不知适当的负债是家庭财务健康与否的一个指标。也许对很多市民来说,手里的闲钱有时也像“烫手山芋”,一时找不到好的投向,可是存银行又是“负利率”,白白让通货膨胀吞噬自己的财富。
但钱没处投资,不意味着钱没处花。也许你粗想时觉得手头的余钱是闲置的,好像没啥用处,但仔细想想看,说不定家里还有好多事都在等着用这笔钱呢:子女教育甚至是出国留学深造,旅游、买车甚至是买新房,这些是不是都还需要用钱?以前节俭惯了,许多方面没舍得花钱,现在有闲钱,是否可以考虑实现自己的一些愿望?所以,把钱急匆匆地还给银行前,你可要仔细审视和规划一下自己家接下来的财务安排哦。
更重要的是,在决定提前还贷前,一定要考察自己今后的还贷能力。你能保证今后几年中没有需要花大钱的时候吗?要知道,和银行打交道可是“还钱容易借钱难”,你现在轻轻松松地把钱还了,今后有急需时想再借钱可又要经历一番银行的严格审查,届时能不能顺利借到钱还很难说呢。
因此,如果市民在短期内(一般一年半以内)仍有贷款资金需求的话,则建议不要盲目进行提前还款,否则有可能得不偿失。
总而言之,如果仅仅因为担心利率上升而提前还款未必是上策,贷款人在考量提前还款时,有必要对自身的资金需求、投资渠道以及提前还款成本等进行多方权衡,通盘考虑后再做决定。
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