近年来，由于市场总体供应量的加大，房地产投资市场面临巨大考验；另一方面，随着今年国家金融宏观调控力度的加大，以及一系列土地政策的颁布与实施，北京地产投资市场又面临着前所未有的机遇。时值年中，对于这个焦点话题的总结与预测显得格外重要。
7月10日下午，由精品购物指南报社、搜狐焦点房地产网、瞰都共同主办的“2004北京房地产投资市场中报”研讨会在瞰都售楼处举行。其间，京城知名房地产代理机构、市场研究机构、经济学家、投资专家、开发商等代表就目前北京地产投资市场热点问题畅所欲言，并就买房人比较关心的问题给以一一解答，上半年北京地产投资市场最新行情及下半年的发展趋势也一并发布。
话题1 行情
高档别墅、公寓火势正猛
戴德梁行公寓部经理、泛城（中国）综合住宅服务机构董事 胡港文
根据我们的研究，今年上半年，具体说是前五个月北京市场中别墅跟高档公寓的预售金额比去年同期增加了大概10倍！虽说去年同期有“非典”因素的影响，但即便把这些因素剔除以后，这个增长幅度也是蛮高的。今年前五个月，别墅和高档公寓的预售金额已经达到了去年全年预售金额的70％左右。具体来说，此类项目预售的套数和平均面积都有一个比较可观的增长，大概有5倍到6倍；价格方面，今年前五个月的平均售价已经超过10000元／平方米，有的项目的商铺售价已经达到14000元／平方米甚至16000元／平方米，而去年同期的均价不过8000元／平方米左右。由此可见，买方需求很大。
另一方面，高档公寓的租赁市场也有不错的表现，虽然租金的增幅没有那么快，但出租率不错。越来越多的外资企业重新到北京投资，不仅仅是设立代表处了，而是设立有生产的、有经营性的总部。我们最近就联系到了好几个欧洲的企业重新在北京设立中国总部。更多外籍人员进入北京，对高档公寓住房需求会有很大的支持。我相信，北京的前景会比上海更好。
我看好朝阳公园板块
第一太平戴维斯物业顾问物业部经理 肖玮
第一太平在北京市场已经做了十几年，从1988年开始我们一直注重北京的热点区域，目前在中关村地区、金融街地区、ＣＢＤ区域都管理了大量的高端写字楼。东四环一带也有涉足，我们会在燕莎商圈继续发展合作伙伴，因为我们对热点区域的未来很有信心。
小区的出租率、空置率是影响投资信心的关键，以我们管理的公寓为例，比如朝阳园，它的出租率就比较高，首先因为它是一个比较成熟的项目，其次就是该项目所在的区域在某种程度上决定了它的出租率、它今后的高低走向。我认为，朝阳公园附近的这些项目，将来都会有一个租金走高的趋势。近来，各种媒体和购房人都在讨论房价的未来走向、租金的未来走向，在种种的猜测声中，我认为北京的房地产，不但没有走低，而且还有继续升高这样的一个趋势。所以，我们认为在朝阳公园这类热点地区投资，无论是出租还是等待升值，还是有比较大的优势。
话题2 旺区与旺楼
理性投资要注重产品类型
北京日兴房地产发展有限公司副总经理、金融硕士 赵戈
我首先要谈一下房地产投资，虽然目前从我国的投资市场来看，地产投资还没有被确认为是一种投资工具，但在实践中已经被我们的投资者认可。投资者无外乎两种类型，一类是保守型的，一类是激进型的，保守型的投资者是理性的，激进型则喜好风险投资。通过我的研究和观察，大多数房地产投资属于理性投资，风险投资者大多活跃于股市和证券交易所，而我们的房地产投资者是从长远的、固定的投资当中获得他所期待的利润。
说起北京市场中的热点产品类型，以金桥国际公寓为例，它最初的产品定位是非常准确的，虽然在2003年初，北京城里还没有一个纯粹的酒店式公寓的项目，但经过对投资市场的分析，大家最后确认了这个产品的属性。酒店式公寓现在已经被证实，它对于投资者是一个非常好的投资的衍生工具，被很多正在开发中的开发商当成一个盈利点。酒店式公寓与传统住宅不同是，传统住宅需要开发并获得利润回报以后，拿着钱再开发第二个产品；而酒店式公寓投资则是让投资者进行投资，由开发商代租、包租，从而使一个产品可以二次获利。二次获利首先是保证了投资者的获利，其次是使得开发商在开发中增强了责任感。
北京的酒店式公寓还有很大发展空间
瞰都副总经理 雷越姝
关于酒店式公寓的物业形态我的感触比较深，是因为我今年上半年去了几次上海。上海前几年的房地产市场发展有一点过热的倾向，物业竞争比北京市还要激烈得多，我看到，上海的酒店式公寓甚至在一定程度上抢走了酒店的部分市场，非常受旅客的欢迎，其服务水平以及在酒店市场上的性价比都是非常有竞争力的。而北京的酒店式公寓，目前大多数争取的还是租务市场比较上层的，外籍人士的长期租赁这一块市场。从这个意义上来看，北京的酒店式公寓市场竞争还没有发展到白热化的程度，还有很大的发展空间。换言之，酒店式公寓从投资的角度来说，还有很大的潜力可挖。
关于北京的房地产投资热点区域，有研究表明，我们现在所处这个位置周边的丽都商圈、燕莎商圈和朝阳公园区域，这三大商圈是北京房地产市场中抗跌性最好的区域之一。从它的租务市场趋势来看，也是最为稳定的，从供应市场来说，也是最丰富，同时整体水平也是相对来说比较整齐，比较高端的。瞰都选择了在这么一个区域，做这么一种产品，是因为我们感觉到在国外的市场上，与酒店式公寓相比更近一步的就是ＣＯＮＤＯ，我们希望比以往的酒店式公寓的服务更到位，硬件和软件设施更齐全。我们觉得在这个区域里，分布着不同形态的产品，有一些高端的物业，还有不少中端的物业，但无论是哪种层次，在过去的几年里，租金表现都比较稳定。 迄今为止，我们做了一个调查，“三全公寓”的租金水平还是2000美金／月左右，中档物业的租金也是在1000美金／月左右。
另外，我们觉得把酒店式公寓做好，除了有区域大环境的优势以外，与物业管理的水平高低以及后期的租务服务是否完善大有关系，现在我们也在着手寻找租务方面的合作伙伴。
出租不如转手升值快
投资置业专家 张羽中
我早期买的大都是一居室就是想出租，半年以后，我的观念发生了变化，我发现房屋增值挣钱的空间比出租大的多得多，比如我买东三环的另一个项目，一套150平方米的房子，就增值了30万元，租房子什么时候才能挣到30万元？我现在买房会先算这个地方能升值多少，第二再考虑租金问题，租金只要能保证我的银行按揭5％的利息不赔钱就行了，就像一个上市公司，人家不是靠工资，是靠期权、股票，最后才能发财。
现在的租金都是在全线下降，但是房子都是在涨。租金降没有关系，因为这两年开发速度快，没两年，地没有了，自然就饱和了，我看到的是三四年以后房子增值的这一块儿。我觉得主要是根据收入来决定房地产升还是降，国家计划是2020年国民收入翻两番，如果一个现在挣3000块钱工资的人，到了2020年要挣9000快，两口子挣1．8万块，一年就能攒出一套首付了，这是不可能的。那时候还得攒钱，房价还得涨，人人都能买得起的时候，好地段还是要看谁钱出得多，就能买到房子。所以我觉得买房子的时候，首先要看地理位置，要看相对方便和绝对方便。相对方便就是说，地理位置不错，但是必须要自己有车，开车；绝对方便就是说开车、坐地铁、坐什么都方便的地方叫绝对方便。
买房子应该买别人没有发现价值的地方，你发现了，能获得最大的利益空间。所以说第一要经常了解经济，第二要了解北京市的规划，去关注别人都没有关注的东西，你一定就会获得比别人更高的收入。还有一点，如果卖家的产品越少，他卖的东西就越高，我比较关注中盘和偏大的盘子，因为他毕竟有拉升的空间，由于盘子太大，资金压力就越大，开盘时价格就不敢开高。 我认为在黄金地段，只要是全国排名前20名的大开发商开发的项目就没有风险。
五大区域热点凸现
楼市分析专家 李小宁
我把消费群体分成几大类：一类是投资型客户，一类是自住型客户，另一类是介乎于二者之间的。投资型客户是张先生这样的投资型客户，收取租金，买卖房屋，再短期的就是炒楼花。这种投资型的客户关注的都是热点区域，这个选择没有错。
我认为热点区域分成几大块：一块是商务热点，投资ＣＢＤ是一个选择。因为有政府的介入和开发商的介入，层次相对其他区域要高，不管是建筑的格局，以及建筑的规模，都会超过其他的区域。我个人认为，价格在10000元／平方米到13000元／平方米左右能够持久性长一些，现在冲到16000元／平方米到17000元／平方米，我个人并不看好，如果周边区域都起来了以后，这个市场就会有所回落。
再就是商务居住区，朝阳公园是我前年预测的几大热点之一，朝阳公园周边，比较适合成为高档居住区，基本价格应该是8000～10000元／平方米左右，在这基础上有一些增减的系数，由我刚才讲的六个方面决定。再有一个比较适合居住的中档住宅区域就是通惠河两岸，这个区域最大的特点是应该整体开发。虽然现在实现比较困难，但是两年以后，趋势就会凸现出来。
再就是西北地区上风上水的地区，整体自然景观比较好，这是未来人居最适合的区域。前几年，人们对住宅只是强调住宅本身，随着住宅不断的发展，就会注入自然景观，国外对自然景观是极其重视的，美国人对别墅的选择，第一个就是景观，自然的环境。前期我们仅仅考虑的是我买东西方便不方便，这个区域是不是离商场近，商务区近，以后要更多的考虑离自然近，这个区域7000～8000元／平方米是比较合适的价位。还有太阳宫地区，现在纳入到整体开发，是规划得比较好的区域，交通也比较便捷，价位在6000～7000元／平方米比较适合。
话题3 走势
市场回落是必然
楼市分析专家 李小宁
关于这个问题，我分两个方面讲，一是房价的走势，二是投资的热点。
关于房价的走势，我要说明两个问题：第一个就是价格和价值的区别；第二个，少数人和多数人对于购房的需求。
讨论价格本身，我个人认为是比较短期的，对于房地产这样的长期商品，如果只是讨论表面的价格的话，会影响投资。价格是一个人为制定的市场的标尺，价值呢，商品房的价值应该说从六个方面体现：一是价格本身，二是地段，三是建筑，四是户型，五是规划，六是配套。第二就是少数和多数的关系，因为购房是不同的群体对不同住宅的不同需求的表现。大家讨论的可能更多的是少数人的投资需求，但住宅市场更需要关注多数人的自住需求。由自住需求决定投资需求，这才是一个成熟的市场。
关于房价走势，我认为一要受到人为调节，二要受到自然调节。
首先是自然调节，市场的供求关系，区域支撑力度决定了产品的价格。第二就是人为调节，从期房到现房，开发商都有自己的定价调整，这是人为因素决定的。我觉得今年下半年，房屋总体有一部分会继续拉升，延续上半年的走势，但是到年底的时候，我认为要回落，一定要回落，到明年上半年，肯定是整体的回落，原因有几个：
一是目前的上升是由一个消费成熟度决定的。有一部分是非理性的消费进入了市场，我认为北京市场中非理性的消费情况还是比较多的，跟广东、上海的市场相比不太成熟，房贷的门槛提高，4号令的出台，这些事情都促使一部分消费者提前进入购房市场。其次，4号令的出台也促使了很多的开发商提前进入市场。由此，房价会在今年内部分拉升。至于年底到明年的房价下降，我的理由是第一，租金整体的下调，抑制了部分投资者的投资热情。因为从目前的市场来看，租金整体都是下降，不管是高端还是低端，这样会使投资和收入这种比值关系产生实质性的变化，对于消费者的投资会有抑制。
第二，投资的耐久性，抛出受限，房产的增值有一个数字性的增值的表象，如果你不变现，增值是无法体现的。张先生拥有十套房子，增值了两百万，如果没有抛到市场，就无法变成现金。而房产往往是变现非常困难的，不像股票，它是一个标准化的商品，而房地产的差异太大了，有一个认知度的问题。
三是选择性的取向趋于尖锐。过去是什么房子都买，现在是要挑来挑去，取向尖锐以后，就会出现一些结构性的需求错位。我说的上扬也是因为这个原因，因为我最需要的产品就会卖得很好，我不需要就存在大量的结构性错位。目前我们的市场实际情况是这样的，想买的房子少，大量不想买的房子又滞销，这种情况是整体的错位，这也会促使房价不断地要回调。
酒店式公寓符合高层次流动人群的需求
众念新思房地产经纪公司总经理 曾妍菲
朝阳区公寓的投资情况如何呢？我们做的一家高级服务式公寓的出租率有时候达到90％，平常是85％～88％左右，其他的每天也有一些会被作为酒店房间出租，基本总体可以达到90％左右，他们的租金是在23美金／平方米。这个区域有很多大公司，很多ＣＢＤ和燕莎商圈的跨国公司的员工都把燕莎附近作为居所的第一选择。
服务式公寓为什么会有生存空间呢？我做过15年的酒店，然后做房地产，谈到服务式公寓，我认为是符合高层次流动人口的需求的。比如跨国公司的流动人口，这些公司经常派驻京人员、驻上海的人员，一个合同只是一年，两年甚至是三个月，他们要求必须住酒店。
但酒店毕竟是酒店，缺少私密性，因此他们需要有人提供服务的，有前台，还有俱乐部的高级服务式公寓，这个产品要结合酒店和公寓的功能。投资环境方面，我认为朝阳区相当好，很多跨国公司要我们替他们选择居住区域的话，我们会首选朝阳公园周边，无论是景观还是配套都是能够满足他们的要求，这个地方注定了是高级公寓的一个热点。
调整期只是暂时的
北京日兴房地产发展有限公司副总经理、金融硕士 赵戈
从经济学角度考虑，目前政策的调整和租赁市场的回落，我认为这是一个非常正常的现象。经济必然要不断经历调整期、成长期和兴盛期。现在我们的房地产在逐步规范，所以我觉得租赁市场目前的回落只是暂时的，它相对通货膨胀的冲抵是一个平衡点。
作为开发商，我们非常自信的就是我们的土地，土地价格在以每年以5％的速度增长。目前租赁市场的回落，从投资者的角度来说，只是一个暂时的损失。房地产投资是一个中产阶级的投资行为，他所得的是固定的回报，所追求的是固定回报，而不是投机。这种固定回报也是从低谷到中到高，波浪式的起伏的。我们目前做酒店式公寓，首先要考虑的是服务，是日后的服务，而不是现在。就像业主代表所说的，他要看开发商，他的投资必须看开发商，开发商如果只是卖完了产品，把今后的物业转给其他的社会上的单位了，消费者就心生疑虑；其次是，你的投资保障是什么？
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