什么是城市别墅？
泛城（中国）公司（戴德梁行）董事胡港文先生说，城市别墅在市中心出现，最主要是满足一部分人群，比较富有、追求在市中心的方便同时也追求低密度住宅的人群，工作、生活方便的需要。北京华高莱斯国际地产顾问有限公司总经理李忠说，城市别墅应该是在城市市区，户型面积特别大，自然和人文环境很好的房子。有三个地方适合做城市别墅：第一个，拥有或邻近都市森林；第二个，就是有好的人文环境；第三个，就是在城市旧城更新的地段。
城市别墅聚合城市和别墅的特质，并以其高昂的价格，成为追求新的生活方式的富人们的专属。
回城居住
北京万城置地房地产开发有限公司营销总监遇绣峰认为，“作为社会人，也是城市人，肯定有城市情结。城市别墅的生活方式给人提供一个回流的感觉，首先提供了城市的舒适性，另外还有土地价值对应的生活价值，城市别墅体现出他的身份所能享受的生活价值。”
北京太合嘉园房地产开发有限责任公司副总经理高雪峰将城市别墅定义为“辛苦的富豪们的居所”。这是因为“他们实际上是发展中的富豪，每天依然很忙碌地上下班，所以他觉得上班在城里而住在郊区很不方便。另外他下班以后还是要进行各种娱乐活动，所以住在郊区更不方便。”
以前，人们如果想在市中心居住就只能选择面积较小的房子，想住大房子只能到相对较远的郊区去。而现在随着人们购买力的提升，大房子与好地段两者可以兼得了。城市别墅的出现使那些喜欢方便的都市化生活并且追求低密度居住的有钱人被吸引回城。
遇绣峰说，有时候区域也构成生活方式的一个重要部分。据万城置地公司调查，准备买“万城华府”的人，不少是金融证券界的从业人员和海归人士，很多都有“海淀情结”，他们就是喜欢在靠近北大、清华、中关村的地方买房，还有一些是因为这儿的教育环境好，除了北大、清华、人大等，还有北京最好的小学（如中关村三小）、中学（如人大附中、北大附中等），基本有意向买万城华府的人已经超过50％了。
亿城股份地产事业部总裁、万城置地公司总经理鄂俊宇向本报记者透露，他已收到好些“条子”，说是一定要给他们留房子。有位已在万泉新新家园买了两套房子的老总，还想再来万城华府买房。因为他觉得这种城市别墅才是他想要的东西，他想要的居住方式。
光彩国际公寓属于李忠定义的城市别墅概念的“类别墅”。其开发商北京光彩置业有限公司副总经理吴若刚说，来买光彩国际公寓的人，一般都是第三次置业，先是在城里有套房，然后是到郊区买了一套大房子（ＴＯＷＮＨＯＵＳＥ之类），还是不满意，就选择了回城居住，买城市别墅。
但是，还有一些人并不需要回流，他们一直生活在城市中心地区。
吴若刚透露说，他们公司在拆迁时，最多的一户拆迁费给了6000万元，因为这户人家属于官贵之家，愿意在城市中心居住，怎么也不肯走。
“在市中心，官贵之家这个根是从没有断过的。”李忠举了观缘三号的例子，“观缘三号住的没有一个是投资者，真的就是‘非富即贵’的人住的。他们不要彰显什么身份，观缘三号和它周围其他的房子差不多，并且前面有一栋老楼挡着。很多买房人看中的就是这一点，如果没有这栋楼挡着，他们可能就不买了。他们基本上是不用大堂的，都是车门对电梯门，电梯门对家门的。这些人喜欢的就是这种带有隐蔽性的产品，这种生活方式。”
专家们认为，回城居住，或者坚守城区， 如果这种居住方式依附于城市别墅这种业态，在市中心住大房子，而且还拥有类都市森林、拥有良好的人文环境，就构成了一种新的生活形态，当然，不是所有人都能享受这种生活形态－－－－“只是金字塔尖上的那一小部分人。”李忠说。
城市别墅的魅力所在
北京大学不动产研究鉴定中心主任冯长春追本溯源，从别墅这个词的词源学意义上探究后，不同意城市别墅的提法。他说，“城市别墅”不是真正意义上的别墅，可以称为一个城市高级住宅抑或豪宅。但他同时认为，“现在人们的经济实力增强了，追求的不仅仅是自然环境，更多的是生活，是方便、快捷的生活方式”，如果有这种所谓的城市别墅，应该符合一部分人的需求。
但无论是城市别墅或城市豪宅，都体现了如今人们对于新的生活方式的选择。就像李忠所说：“不是所有的市区地段都可以做城市别墅，它必须同时具有自然景观和人文资源。”这恰恰就是城市别墅的魅力所在。
受到发展水平的限制，我国的城乡差异还很大，因此随着城市的不断发展，城乡之间基础设施、文化、医疗、教育等方面发展的不平衡逐渐显现。
李忠认为，人们选择回城居住，很重要的原因就是交通。连接市中心与郊区的主干道的交通拥堵情况，越来越使人们放弃了“在城市工作在郊区居住”的做法。
“交通带来了城市别墅的居住者最大化的享受别墅生活。”北京万城置地房地产开发有限公司市场总监李澍说，“如果住在郊区，你在车轮上可能要走两个小时才到家，到家以后就没有时间坐在大花园里面享受了。但是住在城市别墅里，你很早就能到家了，可以在一个相对比较小的花园里面享受了，这样可以更好地提高生活品质。”
除此之外，城市别墅对于一个家庭来说，享受高品质生活是全方位的。
吴若刚表示，“在这个社会生存每个人都要考虑家庭的便利，虽然有一些人的财富已经达到了一定程度，但是他们和我们普通人是一样的，非常注重家庭生活。他们选择城市别墅可能就是因为孩子在附近上学。”
城市别墅所具有的城市特质，它所提供的人文环境，可以满足购买者对于就学、医疗、购物等方面的需求。
与此同时，城市别墅的别墅特质决定了其与真正意义上的别墅的自然环境的相似性。
遇绣峰认为，“城市别墅，实际上享受绿色也是比较重要的一个方面”。万城华府以“提升居住价值，驻守城市中心，享受环境氛围”相号召，强调更多的是与别墅生活上的相似性。“我们项目周边是北京著名的三山五园，大社区在京城最大绿肺的万柳生态居住区内，旁边就是万柳高尔夫球场，这样的自然环境，就基本满足了那些想在城区里追求类别墅生活的人的需求。”遇绣峰说。
将四合院建成城市别墅？
对于城市别墅的形式创新，李忠提出了大胆的设想：“城市别墅在北京可以表现为四合院，应该把这些低收入的人群从四合院中置换出来，把高收入、真正能爱护四合院的人置换回来。这样既能保护四合院，又能保证城市中心区的持续繁荣。”
冯长春对这一想法非常赞同。他认为在市中心“密度和层高受到限制的时候，在北京旧城保护的前提下，也可以把四合院改造成城市别墅，就是豪宅，很多人还是愿意住在这个区域里面的。尽管城市的嘈杂和喧嚣还是有，但是整体上讲很方便。”
“有钱的人买一个几进的四合院很气派的，这样保证了一个很清静的生活环境，但是他的周围就是都市圈。”冯长春提出，“在政策的制定上，应该支持开发都市的高级住宅，将四合院改造成城市别墅，既保护了原来城市的格局，又体现了古都的韵味，同时还改造了城市，对于城市的可持续发展是很好的。”
不论以后的城市别墅将会如何建造，就像李澍所说，“城市别墅在北京还是刚刚开始。在以后对需求越来越明晰的情况下，其产品种类会更加丰富，所以说这种城市别墅的形式并不太重要，关键是一种对生活方式的感受和享受。”
寻找城市别墅的成长空间
本报记者 杨丽萍
北京报道
一直与“郊区”二字如影随行的别墅正在悄悄上演一场“孔雀东南飞”，“城市”成了它的另一个目的地。
18．77公顷，这对于越来越稀缺的城市土地资源来说已不是一个小数目。而就在这块位于北京市海淀区万柳居住区的最后一块土地上，即将迎来一个名为万城华府、地上建筑面积约19．7万平方米的“昆玉地王”的城市别墅项目。与此同时，处于北京城区北部和东部的紫玉山庄三期和东山墅也在力推“城市别墅”概念，而据知情人士透露，在中国建设部后面，一个由中信和首创合作的城市别墅项目也将浮出水面。
“总之，在北京，一直为别墅市场所看好的东、北、西三大区域都已有不少城市别墅在暗潮涌动。”业内人士指出，不断涌现的新项目与此前在北京东北部朝阳公园周边早已形成的“城市别墅圈”一起构成了北京城市别墅的蓝图。
北京，城市别墅正在以一种“成长股”的发展态势前进。
市场的力量
市场的力量在城市别墅身上才刚刚显现出来。
“我们二期推出2000多万一套的豪宅，让我们没有想到的是，这部分豪宅被内部的一期业主消化了许多，像这样在豪宅项目里进行二次置业的情况并不多见。”北京紫玉山庄房地产开发有限公司市场推广部经理王燕说，“这给了我们对三期ＴＯＷＮＨＯＵＳ开发的信心。”
据了解，紫玉山庄是北京中心区少有的单元总价在2000万元以上的豪宅项目。6月，紫玉山庄三期开盘，与一期、二期的豪宅思路所不同的是，为了吸引更多的城市别墅客户，总面积近8万平方米的三期走了一条总价相对较低的ＴＯＷＮＨＯＵＳＥ路线。
豪宅销售尚且令人艳羡不已，开发商就没有理由对紫玉山庄三期ＴＯＷＮＨＯＵＳＥ的市场潜力表示怀疑。
无独有偶，位于北京西部的万城华府也受到市场力量的吸引，近日表现十分活跃。其以“城市别墅”定位，弥补了西北三四环间ＴＯＷＮＨＯＵＳＥ产品的稀缺。
“我们在做万城华府项目之前对周边已有的高端市场销售状况和销售速度进行了调研，对一些高端客户也进行了访谈，这是我们项目定位的根据。”北京万城置地房地产有限公司总经理鄂俊宇说，北京万柳地区经过了八年时间的发展，配套已经比较完善了，而目前很多客户的资产增长是和这个地快的成长同步的，例如某客户1998年买200平方米的万泉新新家园或者光大花园，他现在却有能力买400平方米的万城华府。鄂俊宇预测，万城华府大概会有50％的成交量来自于万柳地区。
万城置地有关人士说，万城华府近20万公顷、600户的城市别墅虽未正式开盘销售，但他们一点儿也不担心，“我们想多的是，但愿能对得起万柳最后的一块土地”。据说，鄂俊宇要求关注产品细节，一定要符合高端人群的生活形态。
“东三环到东二环之间及辐射区、万柳和香山共同打造的西山地区成为了北京城市别墅的两大密集点。”北京光彩置业有限公司副总经理吴若刚认为，前者所具有的国际氛围、后者所拥有的良好自然环境都给城市别墅的滋长提供了很好的条件。
“目前，北京城市别墅的凸现是一个普遍现象，而不是一个偶然的因素。”北京华高莱斯地产顾问公司总经理李忠说，东二环几乎所有高档公寓的顶层都被老外租用了，因为老外非常认可东二环的地段。这给城市别墅的发展发出了一个信号：城市别墅是非常有开发潜力的。
据了解，其实此前城市别墅的大量需求已经形成，只是开发商还没有充分意识到这一点，这使得城市的高档公寓及跃层“捷足先登”，享受了城市别墅才有的市场待遇。由此，包括万城华府、东山墅、紫玉山庄等在内的城市别墅开发商都感叹，“城市别墅的春天来得太迟了”。
正是因为如此，业内人士分析，北京城市别墅的大举挺进一定会分流高档公寓和跃层的客户群，一场市场较量将在所难免。
一种介乎郊区别墅和城市中心高档公寓之间的边缘产品何以有这样的市场冲力？
“富人回城居住成为城市别墅快速扩张的原动力。”李忠一针见血地指出，“城市别墅本身就是一种因富人在城里居住而诞生的业态。”
“为什么回城居住，很重要的问题就是交通。当你发现北京堵车很厉害的同时，你也发现“5＋2”的生活并不是很好的生活。于是回城居住成为一种现象，而回城居住的人都有一个定律，他原来在郊区住的房子很大，而他要求回城以后住的房子也不能很小。于是一些位于繁荣市中心而交通便捷的城市别墅的购买力便显现出来。”李忠说。
事实上，郊区别墅的交通瓶颈的确成为富人回城居住的导火线。很多人买得起郊区别墅，却住不起。最大的原因在于郊区别墅车程较远，花费的时间成本大。而现代人最花不起的就是时间。
泛城（中国）董事胡港文与李忠持有相同意见，“城市别墅的出现，最主要是满足那些既追求别墅生活的低密度，又追求城市生活的方便快捷的富人的需求。”
需求决定市场。正是由于“城市”和“别墅”的双重身份，才使得城市别墅的发展“一路高歌”。但这是不是就意味着城市别墅能够处处落地生花呢？多位专业人士表示，“只有那些既能够体现别墅生活，又拥有城区便捷的项目才能成为市场的宠儿。”
“第一，是地理位置应该是在四环以内，但因为北京的城市发展不同，北边应该在北五环以内，这样就可以满足交通便捷的条件；第二，是区域的环境要好，这里主要是指自然景观的先天优势；第三，就是区域的文化，设施的配套，教育的配套，要比较完善，这样可以吸引很多高端的客户选城市别墅；第四，就是在产品的类型上要把容积率控制在1．2以内，最好是在1以下。”北京万城置地房地产有限公司营销总监遇绣峰说。万城华府正好具备了这些条件。而据记者了解，开发商们普遍认为，万城华府有可能成为北京市场上少有的可圈可点的城市别墅项目之一。
“成长股”能走多远？
专家们认为，城市别墅在中国经济发达的大城市像北京、上海，是一种必然出现的产品形态。当经济发展到一定阶段，一部分人的收入也相应增长到了一个新的台阶，想在城区里享受一种别墅或类别墅的生活方式，就成为市场的一股潮流。
在美国的旧金山、三藩市，日本东京的代官山，意大利的维诺拉市以及新加坡等城市，城市别墅已有很长的历史了。在北京，作为一种新的业态，进而作为一种新的生活形态，城市别墅的市场空间不容置疑，但它的需求究竟有多大、能走多远？
“我们的客户群主要是私营企业主、银行界金融界人士、公司高层、老板、城市中高产阶层，而随着城市经济的发展，这个阶层将是一个壮大的阶层。他们良好的成长态势也就决定了城市别墅会向好的方面成长，会有一个好的市场前景。”东山墅开发商北京太合嘉园房地产开发有限责任公司副总经理高雪峰说，客户群成长的预期决定了购买力，也决定了城市别墅的市场预期。
“你绝对不能单看北京市场，市场化发展使得北京成为一个区域的中心城市，以后更是会向欧洲、北美等大都会城市的方向发展，所以尤其是这种高端住宅的市场，它所吸引的人群，潜在的买家不仅在北京，可能是全中国，虽然这个量很难估算出来，但是用大量二字应该不为过。”胡港文分析。
“北京的西面像西山、万柳一带，东面像东二三环之间，东四环沿线，进出机场很方便的地方，人文或自然环境很优越的地方，做出城市别墅来，市场是绝对没有问题的。”吴若刚说。
此前已有报道，山西很多的小矿主到北京买城市别墅，一出手就是几十套。而把视野放在全国市场来看，就会出现胡港文先生所描述的那种空间。
“而从宏观经济来看，北京的房地产市场更加有潜力，北京的人均ＧＤＰ可能是周边地区的十几倍，这对于北京城市别墅的推动力将会是不可估量的。”北京大学不动产研究鉴定中心主任冯长春说。
“从供应方面看，由于城市别墅在位置上是有局限的，造成在这个范围内土地资源更是有限，再加上土地政策的变化，我认为以后城市别墅的产量也不会很大，再生能力也不是很大。”北京万城置地房地产开发有限公司市场总监李澍说，供给肯定会越来越少，但是它的需求量肯定会有，应该是大于供应量。城市别墅的潜力仍然存在，而且不在少数，这就在于不同的客户的取向和对产品的认同。只要产品做得好，市场不是问题。
“我们在做项目定位时，充分考虑了城市土地稀缺的特点，这也是城市别墅物业升值潜力远远大于郊区别墅的最主要原因。”遇绣峰说。据她分析，万城华府项目的地理位置非常适合做高端住宅项目。该项目位于昆玉河畔，北侧紧邻27洞万柳高尔夫球场，并与昔日皇家园林之三山五园为邻。“在这种环境下，我们项目定位就是建成万柳区域内最高端的产品：居住密度最低、居住环境最佳。”遇绣峰说，“只有这样，才能充分体现该地段的土地价值及其衍生出来的生活价值，而消费者在拥有产品之后，升值的空间不会低于以前，预期好的产品永远不会被市场淘汰。”
看来，有了观念的回归、购买力的增强、土地资源的稀缺等多种利好，为别墅这一次向城市挺进的“孔雀东南飞”保驾护航，城市别墅的路可能会走得更长远一点。
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