上海房地产市场拒绝投机，有专家这样明确提出。 目前，在一些新近形成的居住区内，很多社区商铺总会被房产中介抢先一步。如在古美路，目前有康健丽都、香榭丽都、望族新城、蔚蓝城市、东苑古龙城等楼盘已经陆续交房，有些小区已经入住。望族新城、康健丽都两个小区的商铺几乎都是由中介公司来经营。同样，在莲花路上的西班牙名园的社区商铺，大部分也都是房产中介公司的门店。 每个房产中介公司门店内的房源，以附近楼盘的房源居多。熙熙攘攘，皆为利往，中介公司选择这些地方来开店，当然是看中了这些“风水宝地”。可以设想，如果没有生意可做，他们是不会来的。 房产中介公司大肆抢占社区商铺，从另外一个方面来说，这也反映了投机性购房较为严重。上海市长宁区住宅发展局高级经济师顾海波指出，投机性购房过重，对上海地房地产市场将会形成不良的影响。 顾海波说：“投机性购房并不能形成真正的居住需求，如果等到投资资金撤退以后，接最后一棒还是上海市民，这样势必造成大量的负资产家庭。” “同时，投机性购房程度过大，也反映了房地产市场过热，对照香港的房地产发展轨迹，发展过热、过快，必定会留下后遗症。” 自去年央行出台121号文严控银行贷款、国务院随后颁发18号令规范土地后，房地产上进入一轮微妙的发展阶段。今年初，国家有关部门又进一步提出经济宏观调控，房地产投资占固定资产投资的18%，自然在压缩之列。由于银行贷款进一步紧缩，土地出让也不断规范，再加上国家的经济宏观调控。对此，顾海波认为，这是政府在给房地产业“挤泡沫”。 此外，有专家撰文指出，空住房既是一种虚拟的需求，也是一种潜在的供给，它的存在干扰了政府和作为市场主体的企业对市场的正常判断。判断市场需求时，人们往往从市场销售或者预售成交的数量来分析，但是从购房的角度看，空住房实质上是一种市场的虚拟需求或者投机需求。 业内人士认为，空住现象在市场状况较好的前提下，不会对市场形成影响。但是，并不是说就没有影响。上海神舟房地产有限公司市场总监孟军说：“这部分人的神经其实绷得很紧，市场上的一点点风吹草动，就会引起恐慌。可以预见的是，如果房产市场真的有走下坡路的那一天，那么这些空置房机会全部涌向市场，这将会对房产市场形成冲击。” 持这种观点的人不止孟军一个人，住商不动产宛平路店店长蒋先生也这么认为，在平时和一些投资客的接触过程中，他发现这些人比较敏感，市场上稍微有个变化，他们就会产生相应的反应。 北京中经通投资咨询公司房地产研究员沈伟长期关注上海的商品房的空置现象，他在最近的一份研究报告中指出，虽然目前官方公布的商品房空置面积在不断减少，但由于上海房地产市场的投机性购房比重大，对投资者来说，存在不小的风险。 2002年上海高档商品房的购买对象一半是外埠人士，2003年整个商品房市场的外地购房者比例约为15%～30%。其中，有一部分是投机性购房者。沈伟提醒投资者，需要警惕隐藏在这种旺盛需求后面的投机行为，一旦市场出现风吹草动，对楼市的影响就比较大，不能因为简单的空置率下降而认为市场毫无风险可言。
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