文前提要：“空住房”现象的存在其实也给了我们许多提示，一是“存量房空置率”是一个非常值得关注的指标。二是对个人投资者来说，在目前的市场的条件下，多考虑所投资物业的长期性和租赁性，就是一个非常重要的原则。
一个颇具争议的老话题
在房地产市场，如果谈到“空置率”这个话题，很多人都会觉得这是一个老得不能再老的题目，并没有什么特别的新意。从各种渠道，我们都可以得到不少有关“空置率”的数据。国家统计局最新统计显示，5月末，全国商品房空置面积为9706万平方米，同比增长2.4%，增幅比去年同期回落6.8个百分点。其中，空置一年以上的商品房面积为5610万平方米，同比增长30.7%。分地区看，东部地区商品房空置面积6012万平方米，同比下降3.2%；中、西部地区的商品房空置面积增加较快，增速均超过10%.。另外，根据上海最新发布的数据，至6月末，申城商品房空置面积下降了58.2%。
不过，虽然有这么多的数据出现在我们面前，但一个不争的事实就是，目前对于“空置率”还并没有形成一个完善的体系来进行测算。为了完成这个选题，记者也花了不少时间对此进行了一番考证，发现对于空置率也有着众多不同版本的说法。较为官方的意见认为2003年末我国的空置率为14％，而也有观点认为空置率不到10％，另有意见认为空置率早已超过了20％。观点不同的主要原因在于人们计算方法的不一和对空置率理解的差异，这就使得空置率成了一个颇具争议的话题。就像建设部副部长刘志峰曾说的那样，目前我国商品房的空置率标准体系还没有建立，中国推行住房商品化、市场化时间还不长，住房商品化程度还不高，无法采用与国际接轨的标准来计算空置率。
住宅“空心化”现象需正视
空置率是如此重要但又似乎颇具悬念，要使这个指标具有更大的指导性，记者认为其中的一个关键点就在于对空置量的确定。按照目前的一般定义，空置房指的是竣工后但没有销售出去的房子。如今，这一概念又被进一步深化，即，将竣工一年以内未售出的商品房作为“待销商品房”，竣工一年以上三年以内未售出的商品房作为“滞销商品房”，竣工三年以上未售出的作为空置积压商品房。
但随着房地产市场的发展以及投资性购房需求的急剧增加，在目前的楼市中所谓“空住房”的现象正越来越普遍。这是指那些虽然已经售出但却没有人居住的房子，可以说是另一种待售、待租的房源。对此，我们的记者花了近一个月的进行了一番调查，发现在许多区域，“空住房”在所售出的楼盘中所占的比例并不低。
“空住房”的大量出现也就使我们原来空置房的定义必须有一个新的内涵，它应该包括两方面的意思，竣工后没有销售出去或者销售出去但没有人住的房子，一句话，在某个时点只要是待售、待租房屋都应该视作是空置房，这一点是大家必须正视的现实。而从国外许多国家的经验来看，空置房也是包含了这两方面的含义，这也符合国际的惯例。
二次上市压力不可忽视
空住房之所以会被列入空置房的概念中，是因为在当前的市场条件下，购买此类房屋的人不是为了自住，也不是为了通过出租而获取收益，而是希望能够再次出售来获得投资收益。这可以说是二次上市，是楼市中看不见的潜在供应，就会对市场造成不小的压力。
此类二次上市的房源最大特点是不确定性，它不可能按照某个计划来推出。在市场好的时候，许多投资者都会把房子捂在手中，希望能卖个好价钱。而如果市场发生风吹草动或趋向性的变化，这些房源就有可能集中涌出，瞬间放大的供应量就会对市场造成伤害。
有关方面人士日前曾指出，买了房子以后既不出租也不自住，成为空关房。这类房子多了，可能在一段时期内成为市场的潜在风险，一旦全部涌向市场出售或出租，会对市场产生冲击。这是在房地产学会组织的学术研讨中提出的观点。他认为，我们不仅要关注新建商品房的空置，更要关注存量中的空置，即售后空关的房屋。专家把这种需求称为虚拟需求、投资需求。最新的统计结果表明，今年全年商品房需求总量约2600万平方米，全年可供上市面积将达3000万平方米，但这并没有包括空住房二次上市可能形成的供应量，而且这样的供应量可能是市场越好它越少，市场越淡它越多。反过来，如果我们能对这些空住房有一个及时的认知，提前进行市场的调控，就能够避免楼市的大起大落。
“存量空置率”值得关注
但从目前来看，商品房空置率对房地产投资的指导作用不明显，很大程度上就是因为空置率不能反映真实的商品房供给和需求，所以进一步完善我们对空置率的统计体系现在就显得相当重要了。
从目前上海房地产市场的情况来看，在这里记者就要特别提出一个“存量房空置率”的概念，即以全部可用住房和其他商品用房出售和出租总量多少作为分母，把待售、待租的住房作为分子，这样在计算中就把那些“空住房”也包括了进去，而10％也可以视作区分合理与不合理的重要指标。而目前一些地方统计中的所谓存量空置量，对房地产投资风险预警起不到准确的作用，这是因为在存量的概念中，忽视了已经交易但并未使用（包括租赁）的实际空置，所以空置量的统计是有水分的。
对个人投资者影响不小
除了市场面的因素之外，“空住现象”的存在其实对个人投资者也有着不小的影响。住宅之所以会出现空住的现象，主要是因为投资者有一种捂房等待再次交易的心态。这种情况下，房产对这些人来说更多地有一种“筹码”的概念。买了房子自己不住又不出租，其实也是一种无奈的选择。在市场较为火热的情况下，很多人在购房时并未认真考虑过出租的问题，而更多地想到的是将来可能的差价。在有些边远地区的房子本来就较难租出去而且租金也不高，而对于那些地段较好的楼盘来说，由于毛坯房是最适合交易的状态，房子没有装修自然也给出租带来了不小的难度。当然还有其他一些综合因素，从而造成了投资者最后做出这样的“决定”。
这其中就有一个持有成本的问题，像其他投资品种一样，首先是有一个资金的机会成本，除此之外持有房产还有贷款利息、物业管理费等其他成本。而最为重要的是，如果按揭贷款额比较高的话，它往往会对个人的现金周转等财务状况产生不小的影响，如发生利率变动或有其他重大投资支出，就会对购房者产生不小的压力。
这种问题更多地会暴露在房地产市场的“淡季”，尤其是在对市场涨升预期发生变化的时候，投资者就有可能发现自己手中所捂的房产正在变成一种包袱，到最后“顶不住”出售时其价格可能要比原来预期的低了不少。记者的一位朋友在1993年楼市火热时也在一个边远的地区买了一套房，购房的时候是踌躇满志，说：“这么低价位的房子，怕什么？”可后来随着市场的变化他发现了其中的问题，房价涨不上去自己又不可能去住，还要付物业管理费，随着时间的推移原来每月的“度假式”看房也成了一件麻烦事，最后出手时的价格甚至比买入时还低了一些。他的一句话可能颇具代表性：“此类‘空住房’在房价涨的时候人们不太会去理会它所存在的问题，而如果市场一旦房生了变化就会让人感到心慌。”
空住房持有者往哪里走
空住房将会形成二次供应，这对房地产市场可能会形成不小的压力，而从另一方面来看，许多投资者面临一个共同的问题就是：“如果我们手头已经有了此类空住房，究竟应该如何处理呢？”
从市场的总体情况来看，目前上海的楼市还是比较炎热的，但某些区域已经出现了高位盘整的迹象，而且从后市来看，宏观调控也会在一定程度上影响市场的趋向。在这种状况下，就要求投资者重新审视一下自己的投资计划。
如果投资者看重的是短期投资，那么目前对于绝大多数投资者来说，可能都已经获利，则可以考虑及时出手，以便资金落袋为安。这对于那些过分依赖银行贷款，而且资金链绷得很紧的投资者来说，是一个不错的选择。因为在盘整期间，会产生很多不确定的因素，导致房产市场产生不可预知的变异。
当然从长远来看，上海楼市将来肯定还有一定的发展空间。所以对于那些资金较为充足、而且看好上海房地产市场长期发展态势的投资者来说，他们可能还会考虑继续持有，但记者认为持有周期可能会大大加长，所以如果让房子一直保持空住就不那么合适了。目前，部分市中心地区的租金已出现了反弹迹象，那么投资者就应该积极地把手中的房子租出去，让“空住房”活起来。尤其是对于现时市场上的许多毛坯“空住房”，投资者应该考虑进行适当的装修，以提高它们的出租可能，增加自身的投资收益。
|
