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媒体主持：王玉德（本报商业版主任）
嘉宾主持：刘力（五合国际中国区总经理）
对话嘉宾：周良君 大连万达集团股份有限公司高级副总裁、
万达地产总经理
张效春（成都众信和诚董事长）
许朝辉（新华信企业管理咨询有限公司副总裁、高级合伙人）
秦刚（今典集团企划总监）
陈智 深圳铜锣湾广场连锁集团董事长
王玉德：发展阶段或者说产业阶段和投资的环境，国外是比较规范，国内比较成熟的做法是怎么样？作为国内的先行者，张总你遇到了哪些问题？
张效春：作为纯粹的商业行为来讲，主要是来自我们的设想，那么作为中国的购物中心，大型的商业集团，所有人对他的理解，包括开发者、投资者，都带有不熟悉的理念。这种东西可能需要一段时间，和国外不能同比，别人是走了资本经济的道路，提供了这样的市场洗礼。要真正地站得住，各方面是互补的。所谓的聚合，跟市场的阶段，以及市场应该付出什么，光靠一天两天讲不清楚，要靠市场慢慢培育的过程。
王府井这个地方可以说是很大的商业地产，但现在有一栋楼已经经过了三次的调整，还是经营不好，我想这是一个多元化的问题，作为大型的商业地产，在前期规划中，必须考虑到一个问题，怎么样满足和体现消费时代的需要？刘总讲到规划提升物业价值，我觉得对地产非常重要，要不断在规划中考虑到人性化的需要，这和经营手段是同样重要的，这是我对商业街的理解。
刘力：在改革开放20年里，包括很多的开发商都是，一谈房地产90％是谈住宅房地产，在房地产里面住宅房地产是最简单的产品，可能因为简单易操作。商业地产回报会更高，但可能更复杂，也更难以进入。张先生讲的，以一个发展商的思路，转到做商业地产，十有八九初期都有问题，这是很正常的。我们在初期的店铺都不准备出售，随着后期以后实际上我们大概销售了5％－8％，到明年超过200万，卖的虽然是比较少，但实际上这个并不重要，重要的是你是整个链。以前是做住宅地产的，加入到商业地产中，十有八九有要交学费的，关键是我们要换一个脑筋。
王玉德：宏观调控以来，实际上调整最重的是商业模式，许总是做咨询的是不是对这方面比较了解？
许朝阳：按照上海一年的销售额来算，所谓的商业地产占20％，在全国是最高的。而国外像欧洲，这个比例接近50％；香港的前几大的地产商，他们的销售收入有40％来自于商业地产。而国内的房地产大部分，像老牌万科、金地，这些几乎是100％都做住宅，他们是纯住宅型的开发商。像大连万达房地产在国内是比较少的。从这个情况看，我觉得中国的房地产商业很有潜力，还有很大的发展机会。
为什么宏观调控把这个（商业地产）作为重点来抓？中央考虑的是宏观的问题，而不是考虑开发商。宏观上是最主要是金融风险，国内的地产开发商资金量相对比较小，香港地产商他们的资金比较雄厚，他们有大的集团在支撑，香港的公司和欧美做商业地产的公司，他们可以接受持续和稳定的回报，国内的大部分的地产商是不能支持长回报的。中国其实做住宅也是一样，也是一样的举债，把一切的风险转移到银行。反过来说，香港大的地产商为什么把商业地产商投入到这么大，因为他们有长期与稳定的回报，他们靠业务的组合，有稳定的现金流，所以他们可以做这种选择。其实国内的大部分地产企业不是很好，因此做这种商业地产面临的风险相对大一些。
王玉德：目前国内的商业地产是在模仿西方的经验和操作模式，请教一下万达的老总，有没有中国特色的商业地产之路？
周良君：关于21世纪的报道，对于万达早期有一个跟踪，事实是从另外的眼光看万达的经营和管理。实际上我们现在已经在全国15个大城市做了商业地产项目，估计在明年开业的将达到2万平方米，除了早期的项目，我们现在仍然是用两条腿走，今年也是。每年的销售额保持在50个亿，从商业来讲，我们在2000年设计这样的项目时候，早期的是房地产商人的思路，原以为对后期的事想得太多，但实际上这为我们后期的开发打下了非常好的基础。从公司的组织结构方面，我们现在有一个专门的非常大的事业部，一切是服从于他，从他的人力资源来看，应该说用全部的配备来从事这件事。这就可以算是万达的商业地产之路。
秦刚：我们今典不是专门做商业地产的，但是我们的苹果社区22苑街，有一定的实验性质，因此引起了业内的关注。我的体会就是说我们形式其实很简单，把30多个商铺放在两条商街上。但一个商场有其独特的气质，不像商业模式、城市花园那样简单，必须在经营的手段中考虑人的需求，就是说研究客户的心理。要想提高我们商业地产的素质，主要从这方面体现。
