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本报讯 “宏观调控将继续偏紧”，“利率年底不可能动”。在昨天开幕的2004年秋交会“钟山论坛”上，国家信息发展中心研究部徐宏源主任透露。在国家“双紧缩”的继续压迫下，南京房价能否被撼动？与会房产商和专家一致认为，南京房价不会大幅度上涨，下跌的可能性也不会很大。
“银根”和“土根”历来是房产商的“命根”。在去年央行121号文件和最近国土资源部“831土地大限政策”的“棒槌”下，不少开发商立显捉襟见肘……可是，今年1至8月，南京房价并没有太大的“波动”，反而稳中有升。
需求空间仍很大
“南京城市化进程加快，居民收入的增加，直接带来居民消费结构的升级。”徐宏源主任称。据一项调查显示，目前有80％的市民有购房需求。今年上半年，南京人均居民收入为5839.32元，同期增长13.7％。
“南京流动人口多，也带动了需求的增长。”中国社科院经济研究所的汪利娜教授认为，南京作为国际性大都市，流动人口非常多，特别是省外人士和外籍人士的流动性大。同时，旧城改造拆迁规模不断扩大，也形成了一定的需求量。据不完全统计，中国今年房产需求量达到2.3亿平方米。与会专家称，长三角尤其是南京是全国房地产高速运转的城市，需求量非常可观。
目前，南京的平均房价为3579.2元/平方米，居全国第五。与会专家认为，南京房价有点偏高。中国房地产业协会常务副会长顾云昌认为，在供求博弈的形势下，南京和其他地区不同，“要加大供应量，而不是减少供应量”。一方面是放大，一方面是控制拆迁量，控制和限制投资的需求，实现新的平衡。“如果加大供应量，同时减少需求量实现供求平衡，促进南京房价的平稳。”
从昨天参展的现场也能看到市民对购房的热情。据统计，77家单位参加展会，参展楼盘可销售面积高达1300多万平方米。光临秋交会的人数高达5万人次左右，现场达成意向成交套数为162套，现场已成交70套，总成交面积为8440万平方，成交总额达到3000万元。
开发商寻找新的“融资模式”
在国家宏观调控渐入佳境的今天，房产商也已经寻找到新的“自救方式”。据万通董事局主席冯仑介绍，很多开发商的直接融资逐步增加，减少了间接融资。
据了解，年初很多大房产商迅速扩展资本规模来应对“银根紧缩”。以前，大部分房产商靠债务融资来拉动企业投资；而目前全国前十名的房产商资本最大的内资达22亿元，最大的外资有10亿美金。据透露，今后两年内，国内主要开发商的资本扩张幅度会进一步加快。万科股本预计今年将超过35亿元，万通资本规模也将超25亿元。
贷款不行，开发商开始把目光转向基金等直接投资。目前，国内一些企业纷纷与国外直接投资公司建立关系。据内部人士透露，顺驰已经与国外36家基金公司谈过。
以前，一些开发商靠股票“撑”起资金的半边天。可是，今天他们把目光转向了信托等不动产经营。去年，房产商从信托所获得的资金50亿至60亿元，已经超过了股票。“房产商从信托手上拿走了越来越多的钱。”
开发商“经营式”储备土地
“土地根本不是稀缺商品”，冯仑认为。土地永远可以拆和延伸，土地价格和房子价格的改变，老的建筑一样可以拆。据悉，目前南京的拆迁项目也是一样红火，新街口东铁管巷A、C两块黄金地块的拆迁工作正在进行。
以前，开发商的土地储备都是存货式、无限式储备。在国家“831大限”政策的调控下，如果土地闲置两年将被国家收回。于是，房产商土地储备开始转向经营式、有限式储备。这样，不仅让闲余的土地多起来，开发商的土地也会“用尽其能”。据悉，目前政府预算外的收入主要靠“土地”，土地一直是政府手中的“宝”。
为缓解资金的压力，开发商的土地储备也开始市场化运作。目前，国内一些企业开始联合投资，即“一家拍地，一家做房子”。如万科与一地产合作，这个地产公司只管买地，“买了以后，万科一定要做”。这样，自己花钱买地的资金就会大量减少。这样的模式被业界称为“自己投资＋市场化储备”。
此外，一些国内民间私人投资也开始募集起来，如江苏的雨润、红豆等组成了投资联盟，建立战略性的伙伴关系。
90％的房产商要被“淘汰”？
“再这样紧缩下去，90％的房地产商将被淘汰。”与会专家认为。据央行报告，截至2004年6月末，商业性房地产贷款余额达2.1万亿元，同比增长36.1％。
这2万亿元贷款，只要有哪怕1％出现问题，都有可能酿成巨大的风险，这还不算过去遗留下来的1.3亿平方米的商品房积压风险。
目前，国内银行人民币贷款共17万亿元，其中，房地产企业贷款和个人房贷加起来在2.5万亿元左右，“表面看比例并不高，但是，在总共17万亿元的贷款中，超过一半的贷款都是以房产作抵押，当大量房产作为银行抵押品时，房市的波动对金融的影响就不容忽视。”
目前，开发商的直接融资大量增加。“直接融资是一个选秀、择优的过程”，冯仑称。据了解，财务透明、战略清楚、业绩好、管理规范的企业将会得到越来越多直接投资的青睐。未来，中小开发商将不断被“淘汰出局”。
