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今年前6个月，从境外流入重庆房地产业的资金达1亿2785万美元，同比增长高达11.1倍；其中不乏利用人民币和外币的贷款利差进行套利的，亦不排除豪赌“人民币升值”的“热钱”；这种态势无论对中国的房地产业的宏观调控，还是国际收支平衡、货币政策以及汇率稳定和外债风险，都不啻于一次严峻挑战
天下熙熙，皆为利来。
今年上半年，重庆市房地产的诱人利润吸引了跨境资金纷至沓来。据人民银行重庆营业管理部国际收支统计监测系统显示，前6个月，从境外流入重庆房地产业的资金达1亿2785万美元，同比增长高达11.1倍。
据该营业管理部人士透露，这些资金中，不乏利用人民币和外币的贷款利差进行套利的，亦不排除豪赌“人民币升值”的“热钱”；虽然绝对额不是很多，但增速在全国非常突出。
“这无论对中国的房地产业的宏观调控，还是国际收支平衡、货币政策以及汇率稳定和外债风险，都产生了相当大的负面影响。”他说。
逆势而上的国房景气指数
去年以来，房地产“过热”一直成为众矢之的，央行及国家有关宏观部门为此不遗余力，施以政策降温。
房地产业的宏观调控效果相当显著，全国商业性房地产贷款余额增幅近期明显回落，土地开发面积增幅、房地产投资及竣工面积增速，也均明显放缓。
据国家统计局报告，标志中国房地产业景气水平的“国房景气指数”7月为105.25，同比下降2.02点，而3月为106.20.与之相悖，重庆的地产指数却逆势而上。
据重庆市银监局提供的资料，5月末，重点金融部门对钢铁、水泥、电解铝、房地产、汽车等国家重点控制行业信贷投入减缓，五大行业贷款余额426.16亿元，增长2.23%，贷款增长势头明显减缓。其中，房地产行业贷款余额比年初仅增加了4亿元。
但这并不影响重庆房地产业的资金。据重庆市国土房管局有关资料，1~6月房地产开发资金到位率167%，其中国内贷款仅占19%，贷款比重低于全国平均水平3.9个百分点；自筹资金占35.2%，其他资金占44.9%.
上半年重庆市房地产开发资金应属较为充裕。而据对重庆市辖内20户房地产企业调查，95%的企业认为，“房地产开发贷款从严控制的政策，对企业融资影响很大”。
增长千倍的房地产外债
据人行重庆营业管理部有关人士称，重庆房地产企业总体资金充裕，主要源于境外流入房地产业的外资大幅增长。
他称，跨境资金流入重庆，主要是被高额的房地产利润所吸引。上半年，主城区商品房成交面积（含预售）676万平方米，成交金额153亿元，分别增长26.8%和44.3%，销售价格也增长了13.8%.
这些跨境资金流入的主体，均为外商投资企业。重庆市房地产业现有跨境资金流入的企业18家，均为外商投资企业，户均710万美元；其中，流入资金最多的是和记黄埔一分公司和重庆瑞安天地房地产发展有限公司，金额分别高达3亿元人民币和2988万美元。
与此同时，这些外资房地产企业的关联企业、国内外资银行借款流入5577万美元，同比增长34.6倍，占比44%.
跨境资金流入笔数、单笔金额同比均大幅上涨，重庆市房地产业跨境资金流入45笔，同比增长36%：平均每笔金额284万美元，同比增长8.1倍。最大单笔流入重庆瑞安天地房地产发展有限公司向境外关联企业借款1100万美元，同比增长4.5倍。
在流入重庆房地产资金中，外债资金新增额尤其惹人注目。
据外管局重庆外汇管理局提供的数据，重庆1~6月股东贷款中，房地产业的外债余额占比达52.4%，同比增长16.6%；但房地产业的新借款额占比达94.1%，同比增加1027倍，即直接外债流入房地产占92.4%.
股东贷款属外债范畴，可以直接结汇成人民币资金。 上半年重庆股东贷款流入呈倍数增加，1~6月外商投资企业的股东贷款新借款额同比高达7.7倍，占同期直接外债新借额的98.2%.目前还无法获知这些资金的绝对额。
外汇局重庆外汇管理处人士称，虽然目前跨境流入房地产业的资金以外商直接投资资本金为主，但是现行政策规定，外资股东可以直接在审批部门变更注册资本金；加上地方政府招商引资的积极性，很多外商多将外债资金将通过直接投资资金流入重庆。
今年上半年，外商直接投资资本金流入重庆房地产资金达7208万美元，同比增长7.3倍，占比56%.
诱因何在？
据上位人行重庆营业部人士介绍，重庆市跨境资金流入房地产业速度加快，主要因为目前宏观力度调控加大，房地产信贷趋紧，部分外资房地产企业国内融资计划受阻。
另外，本外币利差及人民币升值预期，也是境外资金加速流向房地产业的重要原因。由于房地产业资金投入量大，占用时间长，资金成本占总成本的比例较高，在本外币存在较大利差的情况下，利用境外资金可以大幅降低开发成本。
以一年期贷款为例：人民币基准利率为5.31%，而且还可以上浮70%；而美元贷款利率仅是LIBOR加点形成，因此利差十分明显，多的接近2个多点。因此，外资房地产开发企业倾向于从境外筹集项目资金。
同时，地方政府泥沙俱下的招商引资政策，也是跨境资金流入的“元凶”。
目前已经有相当多外资房地产企业云集重庆，他们分别来自香港、台湾、新加坡等地，并不乏和记黄埔、香港瑞安集团等大腕，其中前者在重庆已有四家分公司，后者新设的重庆瑞安天地房地产发展有限公司注册资本虽仅为1200万美元，但投资开发的重庆化龙桥片区旧城改造项目开发面积高达125万平方米。
另据重庆市外经委统计，2004年上半年，重庆市新签招商引资项目同比增长52.1%，合同外资增长25.3%，实际利用外资增长24.8%.
警惕“后遗症”
境外资金流入重庆市，明显影响了国内宏观调控以及货币政策的实施，并对国内外债政策、国际收支平衡，以及汇率的稳定产生了较大的负面影响。
据人行重庆营业部数据，2004年4月人民银行上调存款准备金率，直接收缩重庆市各家商业银行流动性资金15亿元人民币。这在一定程度上抑制了银行信贷投资扩张。重庆商业银行自身的流动性明显降低、资金头寸紧张，可用信贷资金明显减少。
6月末，全市银行业平均备付金率4.14%，比年初下降了1.2个百分点。
不过，房地产业跨境资金流入结汇存入银行，明显增加了银行的信贷资金，影响了货币政策的调控效果。
据人行重庆营业部资料显示，重庆市流向房地产业的跨境资金已结汇9098万美元，结汇率71%；其中，在收汇后3天内办理结汇手续的共25笔，金额7804万美元，占流向房地产业资金的61%，结汇资金主要用于支付拆迁费、工程款和土地保证金等。
更重要的是，在目前地方政策的招商引资热情下，一些外资房地产企业受利益驱动，多借用外债资金，从而促使国内外债资金高速增长。
同时，大量跨境资金流入，造成房地产投资过快增长，不但与中国现行宏观调控政策相悖，对房地产业的过热起到了推波助澜的作用。
光大银行重庆分行公司业务部一信贷员对此表示忧心。因为一旦风向变化，房地产进入周期性低谷，其风险可想而知。
重庆市国土房管局相关人士也坦承，从房地产信贷看，国家提高开发企业自有资金比率要求达到35%，重庆市略高于此水平。今年上半年，房地产开发企业购置土地面积507公顷，增长12%.
“亡羊补牢”
对于跨境资金纷纷流入重庆房地产业，一些专家也非常担心。
外汇管理局重庆外汇管理部刘柳建议，应通过法规，大幅提高外资房地产行业的注册资本在总投资中的比例，使之与投资总额相适应；明确要求注册资本在经营期限内必须稳定保持较高比例，以减少外债资金的随意流动对房地产业可能带来的冲击。
她并指出，在现在外汇结汇法规框架下，提高对大股东贷款大额、异常情况的警觉性，严格股东贷款结汇的真实性审核，以防止外债结汇资金用于归还人民币贷款或囤积银行套利。
人民银行重庆营业部一专家亦称，一是要用好外债指标，充分发挥外债指标的调控能力，适当限制房地产企业举借外债。
他建议，应控制外资房地产企业向关联企业和外资银行借款，下调最高借款限额，规定借款金额不得超过项目总投资与注册资本差额的一定比例。
此外，在目前各地竞相使用外资的情况下，亦应适当调整现行招商引资政策，逐步取消房地产业外商投资企业的各种优惠待遇，以营造内外资企业的公平竞争环境。
