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多年来，京城楼市始终施展着一种魔力。一方面，相对居民收入水平，北京的房价居高不下，昂首跻身于世界前列；另一方面，无论高、中、低档各类住房产品，京城买房人一概照单全收，神奇的消化功能演绎着不朽的楼市传奇。是京城买房人的承受力强，还是人们对市场预期无限看好？在整体市场发展迅速、产品竞争激烈的前提下，哪些人在买北京的房屋？买房人主要看中什么样的房子？在未来的楼市发展过程中，京城地产市场的主流消费群在哪儿？
9月，本报将全力推出“主流地产月”报道，这其中，包括主流企业、主流人物、主流项目、主流的购房趋势、主流购房人群等一系列报道和活动，本期，我们首先对京城的主流买房人群作一分析。
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买房需求呈枣核状
据权威机构调查，北京买房需求呈枣核状分布，枣核状需求的上部尖端，主要是高端收入人群，购买总价为100万～1000万元房屋，多用作投资或多次置业后的终极享受。枣核下端有一小尖，买房群体为经济适用房、二手房或总价30万元以下房子的低端受众。
中间的“大肚腩”才是北京地产市场的中流砥柱，房屋售价一般为每平方米3000～7000元之间，其中总价为40～60万元，购买三环外至五环之间的人群比重最高，他们主要包括以下几类人群：
1.拆迁户。近5年来，北京旧城改造的步伐越来越快，加上为2008年奥运会作准备，城市拆迁量一直保持2万户以上的高水平，这些拆迁户成为京城买房人中不可忽视的一部分。
2.改善型购房者。近年来这一类人群的比重正在迅速上升，他们大多通过卖掉老房子买新房的方式跨入购房者的行列，其中35岁左右的人群居多。
3.投资者。长期以来，由于北京的特殊地位，往来流动人口较大，致使房屋租赁市场非常活跃，有相当一部分买房人靠出租物业获取收益，而在其他领域投资状况不景气的形势下，房地产稳定的投资回报吸引了许多投资客。除这些纯投资者外，部分置业者或出租或自住的买房目的，也无形中增加了购房者的数量，据观察，这部分人群的比例正在逐年增加。
不同区域需求有差别
与其他城市不同，北京的城市规模较大，随着近几年交通压力的增加，使得北京买房人往往选择本区域的房屋，跨区域购房的现象只占少数，因此，各区域内买房人的状况呈现不同，多与本区域的产业与经济相关联。
根据北京中原物业提供的资料，东部的买房人中，传统的投资客占有比重相对较高，外籍和外地人数量多。以ＣＢＤ为例，ＣＢＤ典型商住和纯公寓项目的购买客户一半以上是本市个人投资者，将近28％的客群来自其他省市地区。另外，有10．5％的购房者是外籍个人投资者或企业，9．3％的购房者属于港澳台的个人投资者或企业，ＣＢＤ公寓的购买者呈现较大的外销比例，而通州借助八通线和价格的优势，买房人主要来源于东城和ＣＢＤ的中小白领。
西部的买房人主要为国家机关工作人员、各大院校和高科技人士。由于北区的住宅产品定位较高、户型偏大，尤其是北五环内的项目，区域内的购房者主要是高级管理人员、私企老板等高收入人群，而同样在北区，交通的阻隔，使得望京买房人以区域或周边客户为主。南城发展较晚，买房客户除区域内的拆迁户外，大部分还是本区域和外地到京做小本生意的人群，但目前南城的中高档房屋倚仗价格优势吸引了不少其他区域的白领和高科技人士，如亦庄的部分楼盘。业内人士认为，从发展趋势看，随着南城基础设施的完善，未来将有大量买房人向南城迁徙的可能。
同类产品客户不尽相同
从产品档次分析，由于经济承受力不同，不同档次的产品吸引不同的买房客户，不过，同样的产品客户选择的区域也有所不同。以高档住宅为例，虽然地处商务中心区域边缘，涉外气氛浓厚，朝阳公园附近高档项目的消费者中，本地客户还是占有一定比例，吸引的客户多为ＣＢＤ和燕莎附近的高收入群体，如购买棕榈泉的外销客户，港台澳、使馆区客户大约仅占到1／3，公园5号的外销客户比例则只有8％。
顺义区的别墅客户主要以投资为前提，自用和投资并重，客户为ＣＢＤ外企金领、海外生活者，他们青睐这里别墅社区成熟的生活环境和涉外氛围。
昌平境内的高端客户偏多本地自用型买家，他们多半熟悉周边环境，主要来自上地、亚运村和一些学院内的人士。亦庄的客户则是一些年青的新新白领，与购买通州高端项目的客户类似。
80万元以下需求占绝大多数
短短数年，北京楼市的住房产品经历了数次变革，可以用日新月异来形容，但是市场上新开发的住宅产品是否能与需求形成对接？北京中原和戴德梁行都曾对买房人群作过消费调查，从这两份调查中，目前北京买房人的需求状况可以从中窥见一二。
北京中原对东部市场的消费人群的调查结果显示：
1．需求人群中35岁以下的年轻人占到约七成，35岁以上的比例占31％。
2．30～70万元的住宅是需求主流。住宅总价需求比例最大的是50～70万和30～40万元，比例分别达到26％和25％；30万以下和70万以上分别占14％和16％。
3．二居和三居是需求主力。二居的选择比例接近六成，三居比例为27％，一居和两居的总体比例加起来占到总比例的74％。
4．三口之家所占比例最大。潜在购房客户家庭人口比例最大的是三口之家，达到43％；其次是2口之家，单身家庭和4口以上的家庭比例较小。
5．年收入10万以下的家庭占到六成以上。潜在购房客户中，家庭年收入6万以下的家庭所占比例最大，占到38％；6～10万的家庭占26％。
戴德梁行的调查表明，约85％的消费者所能承受的房屋总价在80万元以下，被访者中41％的人选择东部；希望在四环和三环购房居住的分别占到49％和28％。
购买时主要考虑的因素依次是离工作单位近（30．54％）、房价合适（28．56％）、生态环境好（22．33％）、离父母近（9．81％）。北京的交通状态较差，同时北京各区域的距离较远，因此在购房时选择的首要因素就是离工作单位近；另外，由于老龄化的发展及独生子女的增加，有将近10％的人在购房时选择离父母家近，利于照顾老人。在楼型及房型面积方面，居民偏好的建筑风格以板式楼为主，占79．5％，其次是塔楼15．38％；居民对房型的选择呈现理性的分布，普遍集中在91～110平方米。
四大趋势勾画楼市未来需求主流
从取消福利分房到现在，北京楼市纷纷扰扰地走过了十个年头，铁一般的事实表明，消费群体在扩大，购房人已不仅限于那一部分先富起来的人群，人们在惊愕于这些年买房需求变化的同时，也清晰地看到了未来需求发展的趋势。
趋势一 外地、外籍买房人增多
根据北京房地产信息网提供的数字，今年前两个季度，按销售面积计算，居住类物业客户中本市城镇居民所占比例达到65％，比去年的74％下降9％；外省市个人购买比例为23％，比去年的21％上升2％；另外，企事业单位、经济组织购买的面积仍然占全部预售住宅的3．2％，比去年略有上升。
今年上半年的北京买房人中，居住类物业客户以本市城镇居民为主，按销售面积计算，所占比例达到74％；外省市个人购买比例为21％；另外，企事业单位、经济组织购买的面积仍然占全部预售住宅的2．7％。
从不同物业类型看，经济适用房预售客户中本市城镇居民占绝对主力；别墅及高级公寓本市居民客户比例只有近半成。较经济适用房、普通商品住宅，别墅、高档公寓项目本市居民购买比例大幅降低，而非本市个人购买比例则超过了30％。业内人士认为，出现这一现象的原因主要是北京作为首都地位越来越吸引外地、外籍投资客户，尤其在奥运概念的支持下，预计这一趋势还将继续。
趋势二 理性消费成为共识
维权、组织团购、选举物业管理公司，今天的买房人已经从连5证都不知的门外汉，提升到自己带头组建业主委员会，广告已无法左右他的消费选择，买房人对自己的需求更清晰化，并积极参与到项目本身的建设中，提出合理化建议，树立了共建美好家园的意识，理性成熟成为现时京城买房人消费的一个标签。
戴德梁行最近新出的一份调查报告显示，绝大多数被访者（86．13％）重视房地产品牌，并认为品牌营销是房地产业发展的主要趋势；将近60％的被访者认为有品牌的房子升值潜力较大，对于投资型房客而言，品牌开发商的产品无疑将会提高其心理预期；但同时被访者认为品牌并不一定意味高价格、易出售，他们认为只有性价比高的房子才是受欢迎的。
另外，调研结果还显示，购房目的及年龄因素对消费者认同品牌重要性与否的影响不大。无论购房目的是自住还是投资，也无论其年龄层次如何，消费者对品牌重要性的认同度均超过80％。
趋势三 户型更经济客户更年轻
经济的发展和居民收入水平的增长一定程度上带动了住房消费，但即便如此，买房人对户型面积和房屋总价还是有所侧重，希望户型更经济、紧凑，不像前几年流行大户型讲究奢华。目前市场上，二居面积80～90平方米的户型需求明显，尤其在东部，一居40～50平方米、二居70～80平方米、三居100～110平方米成为住宅市场需求的主流。
这一现象甚至在别墅等高端消费人群中出现，去年在市场上受追捧的小独栋便是一例，表明即使别墅项目客户群消费观念也得到更新，迅速由收入“金字塔”顶部向下移动，高档项目客户群的房价收入比逐渐提高。
经济型户型大行其道更扩大了买房消费群体的范围，以致年轻一族迅速加入到买房者的行列，从去年开始，京城住宅客户年轻化已逐渐呈现。有业内人士估计，未来几年内适合中产阶级的经济型低密度住宅需求将增多，市场表现抢手，普通住宅的客户将更年轻。
趋势四 居住与社会地位联系更密切
所谓“物以类聚，人以群分”，由于居住生活习惯和社会地位的不同，买房人对价值认同感越发强烈，包括对产品价值、社区环境、居住方式和生活观念等方面的认同，人们更多的认为，有着“共同语言”的群体生活在一起，更有利于交流和沟通，容易产生期许的生活氛围。表现在市场上则是产品的细分和受众面的趋窄，比如炫特区聚集下生于70年代的年轻人，ＣＬＡＳＳ宣扬果岭上的新贵。
近年来，群居分类现象越来越明显，涉及的范围已从社区本身，蔓延到区域小市场，类似形成温榆河畔高档别墅聚集区的现象增加，区域打造纯粹的单品市场，强调地域概念。去年阳光上东推出的富人区概念虽曾一度引起争议，但周边项目由此聚集来同类客户的事实却是有目共睹的。
此外，业内人士认为，道路拥堵和产业经济的变化给京城买房人带来不小的震动，未来买房人对交通和城市规划的注意力将加强，特别是一些投资型客户。 >>欢迎进入社区参加讨论
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