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房地产信托,作为信托业务的重要业务门类,在当前信托公司开展的信托业务中占据着重要的地位。据有关资料统计,自2003年至2004年6月,全国信托公司公开发行的房地产类信托计划已达100余个,约占此间信托产品发行总量的30 %,共募集资金 130亿元左右。
房地产类信托计划之所以此起彼伏,此中原因,虽有央行121号文件的影响,但更多的是市场导向和信托公司的市场化选择。
政策约束分析
无庸讳言,前不久中国银监会下发的46号文件对信托公司开展房地产信托业务不同程度会产生一些影响。已有传媒报道,个别房地产信托计划已中途停止发行,项目已经融到的资金,大部分已经返还给投资者。在相关信托公司给投资者的书面解释中,明确表示此次发行中止的原因在于监管层的政策变化,即7月初由银监会下发到各地银监局的《关于进一步加强信托投资公司监管的通知》。
在银监会46号文件中,直接与房地产信托业务相关的应是第一条有关规定:凡向国家产业政策限制的行业、企业的投融资活动应严格遵守有关规定,不得违规对上述行业进行投融资。对使用信托财产向热点行业投融资的,要向委托人明示国家政策,进行特别信息披露,严格各项风险管理措施。解读上述规定意图应是三个层面上的含义:
其一,合规性要求。具体到房地产信托,应指信托公司在运用信托资金或自有资金进行房地产项目投融资时,由于房地产行业已属相关政策限制的行业,因此,开展该类业务的投融资应遵守相关规定,其中央行121号文件规定则首当其冲。房地产信托产品中明显带有违规要件的应为项目启动期的过桥融资贷款和主体完工前的间接债权融资信托(按揭贷款信托)。因为在央行121号文中,分别有要求开发企业利用自有资金拿到四证以及封顶按揭的明确规定。
其二,公开性要求。房地产行业已被明确列入投资过热行业,因此信托公司在推出该类信托计划时,应同步推出全面、真实、完整的信息披露方案,对项目可能存在的市场风险、政策风险、经营风险以及各种不可预见的风险予以充分揭示,并制定切实可行的风险防范体系、风险管理制度和风险控制措施。
其三,非禁止性。在上述两个基本条件满足的前提下,46号文并未禁止信托公司开展房地产信托业务和投融资业务,换言之,信托公司只要真正做到合规经营,公开透明,严控风险,仍可正常开展上述领域的相关业务。
业务模式选择
对信托公司而言,是否开展房地产信托业务以及业务规模的大小,应以市场化原则作为唯一的依据,即应基于风险性和收益性判断。而如何开展房地产信托业务则必须综合考虑合规性因素。信托的魅力就在于其可以利用制度优势和综合优势将市场性和合规性二者巧妙而又紧密地揉合在一起。
如果将房地产资金信托简单分类的话,可按负债关系划分为债务型信托和权益型信托。前者操作简便,技术含量低,以前主要在一些结合部做擦边性的业务,46号文件出台后该类业务已成雷区。如在常规领域开展此类业务又与商业银行具有强烈的重合性,信托公司劣势明显。显然,信托公司的优势和特色应在权益性信托业务方面。
(一)房地产股权投资信托
该类信托是指信托投资公司通过将信托资金以股权投资的方式加以运用,成为房地产企业股东或房地产项目所有者,直接经营房地产企业或房地产项目,并根据在房地产企业中所占的股权比例或房地产项目所有权情况,获得经营所得,作为信托投资收益来源。这种融资方式比较接近于国际上流行的房地产投资信托(REITS)。北京国际信托投资公司发行的法国欧尚天津第一店资金信托即是较为成功的案例。北京国投运用所募集信托资金,购买上述商铺的产权,通过经营获取租金收入,实现信托投资收益。
(二)股权证券化信托
此类信托是指信托投资公司成为房地产企业股东或房地产项目所有者后,并不直接经营房地产企业或房地产项目,而是与相关当事人(一般为房地产企业原股东或房地产项目原所有者)签订协议,约定在一定时间,相关当事人按约定价格(溢价部分为信托投资收益)回购信托投资公司的股权或所有权。
在这种模式下,房地产企业除了实现融资目的外,还能够提高企业的信用等级。因为根据121号文规定,房地产企业自有资金应不低于开发项目总投资的30%,而这30%必须是所有者权益。一般而言,项目公司的所有者权益无非是公积金加注册资本金,很难达到30%的要求。而通过信托资金的增资扩股,则顺利的解决了这一难题,可谓一举两得。
(三)混合型信托
混合型信托是指信托公司采取权益信托和债务信托结合的方式介入房地产业务。信托公司与委托人在信托合同中对信托资金的使用方式加以明确的规定,受托人按照合同约定的比例,以股权投资和贷款融资的不同方式加以组合运用,具有较强的灵活性。
(四)财产信托模式
财产信托与上述几种资金信托不同。房地产类财产信托设立的前提是委托人必须提供业已存在并具较强变现能力的房地产类信托财产,将之委托给信托投资公司,设立财产信托,委托人取得信托受益权；然后委托人再将信托受益权转让给投资者并取得相应对价实现融资,或者将受益权抵押进行债务融资。
尽管该信托模式在信托财产评估准确,折价比例合理的前提下,是信托公司开展房地产信托业务的首选模式,但在信托财产登记制度和相关纳税规定尚未配套出台,以及信托受益权的转让方式、转让规模等相关规定尚无定论的条件下,开展此类信托业务还需进一步论证和摸索。
风险控制及专属优势
上述分析表明,信托公司在严格遵守国家有关政策规定的前提下,综合运用信托的制度优势和资金优势,以市场化选择为导向,规范开展房地产信托仍存在较为广阔的空间。其专属优势主要体现在:
(一)可控性。上述几种房地产信托模式,都具有一个鲜明的共同特征,即信托公司通过集合信托资金的运用,均对资金使用主体在财产权或财产支配权甚至经营管理权方面形成绝对控制的格局。其作用在于,一方面,确保信托资金用途不被改变,对信托资金运用的安全性、合理性进行全程监控；另一方面,信托公司可以直接对项目运行中可能出现的市场风险、操作风险以及道德风险进行防范和管理,以确保信托财产的完整和委托人的利益。这一模式和特点与传统的债务型信托业务所经常出现有悖常理的亏损,或开发商盈利而信托公司赔钱的情况形成鲜明的反差。
(二)收益性。权益型的信托收益是按其所占股权的比例分配经营利润,因此对房地产行业而言,其平均利润率是远远超过其他行业的,这就意味着信托公司可以根据信托资金在所投资项目或企业总股本中的绝对控股或相对控股比例,通过参与利润分配,获得信托收益。如果信托合同条款设计合理的话,在确保委托人优先收益的前提下,信托公司自身的盈利水平也会明显提高。需要指出的是,虽然收益水平大幅提高,但其所承担的风险在现阶段与债务型信托相比却没有增加。
(三)组合性。信托公司完全可以运用自身手段灵活,工具多样的优势,将权益型与债务型信托、经营型与非经营型权益信托、直接债务型和间接债务型信托等灵活运用,立体组合,真正使房地产信托成为合规经营,风险可控,收益良好的重要信托业务之一。
