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万科融资 东方不亮西方亮
■本报记者 程林 深圳报道
万科建立起多元化融资渠道，发行第二次可转换债券，与新华信托合作的1．99亿17英里项目的信托产品成功发行；国际房地产投资银行与万科就提供总额不超过3500万美元的贷款达成协议。另外，万科还增加了长期贷款的比重。
“万科最大的风险在于企业自身”，万科总经理郁亮说，作为中国最大的房地产企业，在过去的20年里，万科的销售额从5800万做到了63．8亿；而就在几日前，万科公布了它的未来十年发展规划：到2014年，销售额从2003年的63亿元增长到1000亿元。
如何应对宏观调控？在万科总经理郁亮看来，中国房地产行业正在经历一场划时代的变革，整个行业的市场化、透明化将成为不可阻挡的方向，但在这个过程当中随时可能引起新的洗牌，企业需要的是对风险的充分估计和留给自己尽量多的腾挪余地。
未雨绸缪
“客观地说，我们无法预估宏观调控具体的时间”，郁亮说，“不过我们对此有着充分的估计和准备。”
房地产行业在此轮宏观调控中受到了相当大的影响，其影响主要体现在两个方面：其一，随着对拆迁地、农用地的限制开发，土地供给受到进一步控制；其二，房地产开发企业的银行信贷受到更加严格的限制，根据新的贷款精神，房地产开发项目资本金比例不能低于35％。
但是万科并未受到宏观调控的过多影响，2004年公司中报显示：上半年集团的主营业务收入及净利润分别为24．69亿元和3．15亿元，较上年同期增长12．70％和52．19％。
万科并没有忘记1993年经历过的政府宏观调控，郁亮说：“房地产行业现在刚刚走向完全的市场化，未来市场是巨变的、行业规则是巨变的、政策是巨变的，这就像在一个地震高发地区建房子，你必须按照抗震结构来设计，否则一个地震来了，你可能就瘫痪了。”
“我们一直给自己留有自己犯错的余地，在制度上留给自己走弯路、犯错误的空间以及政策变动的空间。”
融资多元化
9月底，万科的第二次可转换债券发行工作正在进行，万科成为中国目前惟一一家发行第二只可转债的公司；同时，公司与新华信托合作1．99亿17英里项目的信托产品成功发行；国际房地产投资银行与公司就提供总额不超过3500万美元的贷款给“中山万科城市风景花园项目”的合作达成协议。
郁亮对此解释说，这几笔融资都是在宏观调控之前就已经计划的，万科认为，目前国内房地产业的风险在于，融资渠道过于集中在银行，单一融资渠道的风险使得一旦政策发生变动，出现宏观调控或其他变化，银行信贷风险将直接危及企业。
源于对多元化融资的设想，万科从去年就开始着手进行多元化融资的安排。据了解，万科与国际房地产投资银行的合作是从去年底就开始商谈的，而和新华信托的合作已经是第二次。目前在万科的资金结构中，来自银行的比重占24％、企业自有资金占48％、外资占4％，剩下是预收款之类的其他资金来源。
与此同时，万科的融资期限结构也发生了变化，万科增加了长期贷款的比重，目前长期贷款已达银行和非银行机构总贷款的近24％。
即使是在利率有史以来最低的现在，即使银行已经给予了万科高达104亿的授信额度，万科真正使用的却只有44个亿。郁亮表示，在过去二十年的历史中，万科经历过房地产业起落的完整周期，对中国特定环境下行业的相关风险、特别是宏观调控的可能性已有了自己的把握。在万科的发展模式中，强调的是“要做持续的领跑者”，万科在经营中始终对自己有一个清醒的认识，将风险放在首位，资本支出不会超出企业财务能力和预算范围，这是万科与其他大多数房地产公司不同之处。
